上诉人（一审原告）易某，男，约52岁。
委托代理人陆某某。
被上诉人（一审被告）桂平市国土资源局。
法定代表人甘某。
委托代理人李某乙。
上诉人易某因与被上诉人桂平市国土资源局（下称国土局）房屋租赁合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2011）浔民初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院于2012年2月1日受理后，依法组成由审判员马荣兴担任审判长，审判员黄钰雄、李某华参加的合议庭，于2012年2月29日公开开庭进行了审理。书记员刘丽、速录员梁明燕担任法庭记录。上诉人易某及其委托代理人陆某某，被上诉人国土局的委托代理人李某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2003年12月25日易某（作为乙方）与中国农业银行贵港分行（下称农行，作为甲方）签订了《承包合同》，合同约定：由乙方承包甲方桂平招待所，乙方承包具体楼房及场地：1、招待所1—X号住宿大楼的所有楼层；2、招待所总台楼X—X层；3、招待所餐厅楼X—X层；4、招待所内的场地。期限自2004年3月1日起至2011年2月28日止。每季度承包金70250元……合同签订后，双方均按合同的约定履行了各自的义务。2004年12月27日易某以其经营的华中宾馆名义与陆某秋、石凤珍签订《承包协议》，由华中宾馆将宾馆内1#楼X—X层（含新增加一楼房），旧总台1—X层（含新增二层以上楼房）及球场发包给陆某秋、石凤珍使用，年承包金14万元。2006年6月25日，易某与陆某秋、石凤珍又签订《合同书》及附加协议，由易某将其原承包农行的房屋和场地转租给陆某秋、石凤珍作为办学校使用，承包期自2006年8月1日起至2011年2月28日止，年承包金28.1万元（与易某与农行签订的合同约定承包金相同）。同时还约定由陆某秋、石凤珍补偿33万元给易某。双方在签订上述合同当日还签订了《联合办学协议》，约定易某以带屋入股的方式联合办学，各占50%股份，但事实上，双方并没有实际履行联合办学协议。2007年1月8目和7月26日桂平市人民政府分别回收农行桂平招待所的全部场地，划拨给国土局使用。2007年9月29日国土局回收农行培训中心的国有土地使用权。2007年12月17日，易某与国土局签订了协议书，约定：双方同意2007年12月17日解除对原农行桂平招待所X号楼和X号楼（餐厅楼）和宿舍楼等所在宗地的国有土地使用权和房屋的承包租赁关糸，易某与中国农业银行贵港分行于2003年12月25日签订的《承包合同》对该宗国有土地使用及地上所有房屋的所有约定不再生效；国土局在协议签订后于2008年1月15日前由向易某一次性支付因解除合同而给易某造成的经济损失赔偿金15万元；但X号楼即浔江中学学生宿舍楼仍继续由学校使用，直至浔江中学迁出原农行桂平培训中心时止，这段时间该学校使用的X号楼的租金仍由易某收取；国土局从2007年6月开始不再收取上述解除承包合同的承包金，作为赔偿因解除该合同造成易某的损失。2008年8月14日国土局举办国有建设用地使用权挂牌出让活动中，桂平市金源酒精实业有限公司竞得原农行培训中心的国有建设使用权，成为该块土地的土地使用权人。2008年8月22日国土局与桂平市浔江中学签订《关于租用楼房的协议》两份，分别约定由国土局将原华中宾馆（X号楼）和X号楼出租给桂平市浔江中学，租期2年，其中X号楼租金6万元，由桂平市浔江中学交给国土局；X号楼，年租金1万元，由桂平市浔江中学直接交给易某。后因桂平市浔江中学未向易某支付租金，易某于2009年3月25日以陆某秋、石凤珍未交纳租金为由，将陆某秋、石凤珍为被告，桂平市国土资源局为第三人诉至该院，请求陆某秋、石凤珍支付租金，该院于2010年3月16日作出（2009）浔民初字第X号民事判决书，驳回易某的诉讼请求……易某不服判决上诉于贵港市中级人民法院，该院认为……国土局与易某签订解除易某与农行签订的《承包合同》的协议后，约定X号楼的租金由易某收取，该约定是国土局自愿给予易某的一种补偿，但该约定没有明确X号楼的租金是多少，应由双方另行协商，即具体补偿多少或者是否予以补偿属另一法律关系。为此作出（2010）贵民二终字第X号民事判决书，驳回上诉，维持原判决。2010年9月17日广西君望律师事务所律师陆某某接受易某的委托，向国土局发函，要求国土局在2010年9月30日前协商处理。因国土局不与易某协商，易某遂诉至该院，请求判决国土局支付该经济补偿金24.3万元给易某。
一审法院认为，桂平市人民政府收回原农行桂平招待所的全部场地，划拨给国土局使用后，国土局与易某签订的解除易某与农行签订的原《承包合同》的协议书，是双方当事人的真实意思表示，协议书签订后，国土局已依约定向易某支付因合同解除而造成易某损失的赔偿金15万元，至于双方约定仍由易某收取X号楼租金的问题，该约定是国土局自愿给予易某的一种补偿，依法应予以确认。但该约定并没有明确X号楼的租金是多少，应视为约定不明确，但根据双方签订解除承包合同的协议书的实际情况，即当时陆某秋、石凤珍仍然承包包括X号楼办学，那么上述两人应缴交该X号楼的租金就应视为易某应得到的利益。而根据贵港市中级人民法院生效的判决认定，在易某将全部租赁物按原租金及期限转租给陆某秋、石凤珍后，易某与农行签订的合同权利义务实际上已由陆某秋、石凤珍享有和承担。那么，易某主张按其与陆某秋、石凤珍签订的《合同书》及国土局与陆某秋、石凤珍签订的《关于租用楼房的协议》计算出其应得的X号楼年租金没有事实和法律依据，况且《合同书》也没有明确X号楼租金是多少。所以，易某主张X号楼年租金为8.1万元，依据不足，理由不充分，依法不予以采纳。那么，如何确认X号楼租金根据易某、国土局签订协议后，国土局并没有按照陆某秋、石凤珍向农行履行的合同约定租金要求两人交纳租金，而是直到2008年8月22日才依法另行与上述两人签订租赁合同，而双方在合同中明确约定X号楼年租金为1万元，因此，易某应得到X号楼年租金补偿为每年1万元。至于计算起止时间问题，尽管在2007年12月17日易某、国土局已签订协议，约定此后X号楼租金由易某收取，但国土局自上述时间至2008年8月22日前并没有向陆某秋、石凤珍收取过租金。因此，易某要求国土局支付该段时间的补偿金，有失公平，依法不予以支持。所以，国土局向易某支付补偿金的时间应自2008年8月22日起至2010年8月22日止（陆某秋、石凤珍与国土局约定的租赁期限），按每年1万元计为2万元。综上分析，易某的诉讼请求，要求过高，不能全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条的规定，判决：桂平市国土资源局应当赔偿经济损失2万元给易某。案件受理费2273元（易某已预交），由易某负担2073元,由国土局负担200元。
上诉人易某不服一审判决，上诉称，一、2007年12月17日，上诉人与被上诉人签订协议书约定同意解除上诉人与原农行桂平招待所原来的X号楼、X号楼（餐厅楼）和宿舍楼等所在地宗地（即招待所南面）的承包租赁关系，但该合同还约定“X号楼即浔江中学学生宿舍楼仍继续由该学校使用，但直至浔江中学迁出原中国农业银行贵港分行桂平培训中心时止，这段时间该学校使用的X号楼的租金仍由乙方收取”，该约定的意思很明显，就是解除X号楼承包租赁关系后，X号楼仍继续保留由上诉人租给浔江中学使用，直至该学校迁出原中国农业银行贵港分行桂平培训中心时止，上诉人还可以有权按原来原约定继续收取浔江中学在这段时间使用X号宿舍楼的租金，作为解除合同的经济补偿。二、一审判决认定X号楼租金未明确，并根据被上诉人与陆某秋、石凤珍签订的协议认为上诉人应得到X号楼年租金补偿为1万元，这一认定完全缺乏事实和法律依据，是错误的，该X号楼的租金数额按上诉人与浔江中学约定每年是8.1万。2006年6月25日上诉人与陆某秋、石凤珍签订《合同书》，将上诉人承包的农行招待所的X号楼和X号楼、X号楼（餐厅楼）转租给陆某秋、石凤珍作为办学使用，年总租金为28.1万元。由于在2004年12月27日上诉人已与陆某秋、石凤珍约定X号楼的年租金为14万元，因此，X号楼和X号楼的租金合计应为14.1万元（即28.1万元-14万元=14.1万元）。又由于2008年8月22日被上诉人与浔江中学签订协议约定由被上诉人将原华中宾馆（X号楼）以每年6万元租金出租给浔江中学，那么X号楼的年租金实际应为8.1万元即（14.1万元-6万元=8.1万元），根据上诉人与被上诉人的约定，被上诉人应支付三年租金24.3万元（即8.1万元×3年=24.3万元）给上诉人。但被上诉人与浔江中学签订的协议约定X号年租金为1万元，这明显低于上诉人与浔江中学约定租金数额。因此，一审判决认定X号楼租金补偿为1万元，这一认定是完全缺乏事实和法律依据的、错误的。X号楼的占地面积和建筑面积都比X号楼大，既然X号楼每年租金为6万元，那么X号楼每年租金8.1万元也是合情合理的。被上诉人在未经上诉人同意的情况下，私自与浔江中学签订租赁协议，将X号楼的每年租金约定为1万元，该约定对上诉人没有约束力，也侵犯了上诉人的合法权益，致使上诉人无法收取租金。综上所述，一审判决以“该约定并没有明确X号楼的租金是多少，应视为约定不明确”为由，认定上诉人主张X号楼年租金为8.1万元依据不足，并以被上诉人与浔江中学签订的协议认定X号的年租金为1万元，这一认定缺乏事实和法律依据，请求二审法院撤销一审判决，并改判被上诉人支付经济补偿金24.3万元给上诉人，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人国土局答辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分。上诉人主张按其与陆某秋、石凤珍签订的《合同书》及被上诉人与桂平市浔江中学签订的《关于租用楼房的协议》计算出其应得X号楼年租金，没有事实和法律依据；上诉人主张年租金为8.1万元依据不足。二、一审判决认为上诉人应得到X号楼年租金补偿为1万元，事实清楚，证据充分。上诉人与被上诉人签订《协议书》后，被上诉人已依约定向上诉人支付了因合同解除而造成上诉人损失的赔偿金15万元，至于双方约定仍由上诉人收取X号楼租金的问题，该约定并没有明确X号的租金是多少，应视为约定不明。那么，如何确定X号楼的租金，应根据被上诉人与桂平市浔江中学于2008年8月22日签订的《租用楼房的协议》的约定进行确定，该协议约定X号楼和宿舍楼的租金为每年1万元，因此，上诉人应得到X号楼的年租金补偿为1万元。三、一审判决认定上诉人应得的租金补偿为2万元，事实清楚，证据充分。被上诉人与桂平市浔江中学签订《租用楼房的协议》约定X号楼和宿舍楼的年租金为1万元，租赁期为二年，自2008年8月25日起至2010年8月25日止，相应租金应由浔江中学直接交给上诉人，因此，上诉人应得的租金补偿为2万元。四、一审判决遗漏了诉讼当事人，程序违法。根据被上诉人与桂平市浔江中学签订《租用楼房的协议》约定相应租金由浔江中学直接交给上诉人易某，但浔江中学既不按上述协议的约定向上诉人交付租金，也不向被上诉人交付租金，才导致本案的发生。因此，本案的处理结果与桂平市浔江中学有直接的利害关系，应通知桂平市浔江中学作为第三人参加诉讼，一审未通知，遗漏了诉讼当事人。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，但违反法定程序，影响了案件的正确判决，因此，请求二审法院撤销原判，发回重审。
经二审审理查明，一审查明事实属实，应予确认。
本案的争议焦点：被上诉人赔偿给上诉人的经济损失数额应如何确定。
本院认为，2007年7月26日桂平市人民政府以浔政发（2007）X号文件将上诉人与中国农业银行贵港分行签订的承包合同的土地使用权收回，并划拨给被上诉人使用后，被上诉人成为新的产权人，其与上诉人签订的关于解除上诉人与中国农业银行贵港分行原承包合同的《协议书》主体适格，该协议书是上诉人与被上诉人的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按照约定全面履行自己的义务。上诉人与被上诉人在《协议书》中约定：X号楼即浔江中学学生宿舍楼仍继续由学校使用，直到浔江中学迁出原中国农业银行贵港分行桂平培训中心时止，这段时间该学校使用的X号楼的租金仍由上诉人收取。也即桂平市浔江中学使用X号楼期间的租金应归上诉人所有。至于租金的数额问题，被上诉人作为新产权人，有权行使处分X号楼的权利，被上诉人为此与桂平市浔江中学于2008年8月22日签订了《租用楼房协议》，该协议经本院生效的（2010）贵民二终字第X号民事判决确认为有效协议，被上诉人与桂平市浔江中学在《租用楼房协议》约定，桂平市浔江中学应向被上诉人支付X号楼的租金是每年1万元，租赁期限为2年，相应租金由桂平市浔江中学直接交给上诉人易某。由于易某并非该合同的当事人，与桂平市浔江中学无直接的权利义务关系，无权直接要求桂平市浔江中学支付租金，桂平市浔江中学也没有将该租金支付给易某，而被上诉人作为该合同相对人，享有取得桂平市浔江中学租金的权利，被上诉人基于该合同所应取得的X号楼的租金数额为2万元。根据上诉人与被上诉人签《协议书》约定，上诉人是收取该2万租金的权利人，故被上诉人应将此款支付给上诉人。上诉人上诉称被上诉人应按其原与桂平市浔江中学约定的X号楼年租金为8.1万元的标准计付租金给上诉人，由于上诉人在本案中是基于其与被上诉人之间的《协议书》主张租金的权利，双方在《协议书》中并没有X号楼年租金为8.1万元的约定，而上诉人与桂平市浔江中学之间的约定对被上诉人不具有约束力，且事实上上诉人与桂平市浔江中学之间也无约定X号楼租金为8.1万元，同时上诉人又未能举证证明被上诉人按此标准收取了桂平市浔江中学使用X号楼期间的租金，因此，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，依法不予支持。另外，由于桂平市浔江中学并非上诉人与被上诉人签订《协议书》的合同相对人，与本案无直接的权利义务关系，本案无需通知其作为第三人参加诉讼，因此，被上诉人关于本案遗漏诉讼当事人的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决程序合法，认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。上诉人上诉无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二案案件受理费2273元，由上诉人易某负担。
本判决为终审判决。
审判长马荣兴
审判员黄钰雄
审判员李某华
二○一二年四月十一日
书记员刘丽
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