中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
(1997)经终字第X号
上诉人(原审被告)深圳中达(集团)股份有限公司，住所地：广东省深圳市X路电子科技大厦X楼。
法定代表人肖某某，该公司总经理。
委托代理人明绍辉，北京市陆通律师事务所律师。
委托代理人刘燕，北京市陆通律师事务所律师。
上诉人(原审被告)三河京郊房地产开发公司，住所地：河北省三河市X镇行宫宾馆X号。
法定代表人肖某某，该公司总经理。
委托代理人陈明，北京市广盛律师事务所律师。
委托代理人卢某某，三河京郊房地产开发公司经理。
被上诉人(原审原告)一洲物业管理有限公司(香港)，住所地：香港特别行政区上环干诺道西X号一洲国际广场X楼。
法定代表人庄某某，该公司董事长。
委托代理人单卫红，北京市齐致律师事务所律师。
上诉人深圳中达(集团)股份有限公司(以下简称中达公司)、三河京郊房地产开发公司(以下简称京郊公司)因与被上诉人一洲物业管理有限公司(香港)(以下简称一洲公司)委托代理销售房地产合同纠纷一案，不服河北省高级人民法院(1995)冀经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
查明：
1994年2月26日，一洲公司与中达公司签订了“独家代理销售”一洲天子庄某“合同书”，约定中达公司委托一洲公司独家代理销售“一洲天子庄某”的全部X栋别墅(中达公司自留X栋)，一洲公司为上述代理付给中达公司人民币300万元作押金；一洲公司在代销活动中以第一发展商的名义出现，但不承担在开发中的费用及法律责任，代销中的推介、宣传费由一洲公司自负；中达公司须于1994年3月31日前将预售手续(含内外销售手续)交一洲公司，于1994年10月31日将首期X栋别墅竣工，中达公司若未能竣工，应承担一洲公司与买主约定的违约责任，逾期3个月仍不能竣工，视为单方违约，中达公司须偿付10倍于押金的违约金给一洲公司并承担一切赔偿责任，若一洲公司在首期竣工后仍未能全部售出，则按未销出部分的金额5%作罚款。此后双方又签订了补充协议，对销售底价等作了约定。京郊公司在合同及补充协议上盖章。
合同签订后，一洲公司于1994年4月6日付给中达公司人民币300万元，中达公司出具收据写明收到定金人民币300万元。同年5月11日，京郊公司办妥首期工程X栋开工手续，实际开工兴建共X栋别墅。7月中旬，三河市境内发生水灾，给施工造成影响。至1994年10月31日，没有一栋别墅竣工。同日京郊公司将预售批复手续交给一洲公司。一洲公司在合同订立后进行了一系列推销、宣传活动，并于1995年2月17日在北京注册成立了“北京一洲行房地产咨询有限责任公司”，专门负责销售。但未售出一栋别墅。1995年10月，中达公司以“天子庄某”的名义自行销售，并表示终止合同。一洲公司以中达公司违约侵犯其独家代理权为由，于1995年12月26日向河北省高级人民法院提起诉讼，请求判令被告双倍返还定金600万元，支付违约金3000万元，赔偿损失400万元，别墅命名权及管理权的约定有效并继续履行(后于7月8日请求放弃继续履行合同请求)。京郊公司答辩称：一洲公司交付的300万元是押金而不是定金，别墅延期竣工是受水灾不可抗力的影响，原告要求偿付3000万元违约金及返还定金600万元没有事实及法律依据，合同关于违约责任的规定显失公平，应认定无效。京郊公司反诉称一洲公司促销不力，未能按约定售出别墅，影响了京郊公司正常经营，要求解除代理销售合同，不予返还300万元定金，赔偿反诉人损失800万元。
河北省高级人民法院经审理认为：一洲公司代理大陆房地产在国内外销售，当时没有禁止性规定，合同内容不违反法律规定，依法应认定本案合同有效。本案被告未能于1994年3月31日将全部预售手续交一洲公司及未能将别墅如期竣工，构成违约，应向原告支付违约金。被告未按法律规定将不可抗力及时通知原告，其所辩理由不能成立。原告未能将房屋售出是因为被告违约所致，被告所辩原告促销手段不力、抬高价格牟取暴利的理由不成立，京郊公司的反诉请求不予支持。合同约定的违约金过分高于因被告违约给原告造成的经济损失，应调低为押金的2倍。因原被告均要求解除委托代理合同，合同准予解除，300万元定金应由被告退还。被告已实际给予原告代理权且已投资开发房屋，并非不履行合同，故原告请求被告双倍返还定金，不予支持。该院判决：(一)解除三方所签委托代理合同；(二)中达公司和京郊公司于判决生效后10日内退还一洲公司300万元；(三)中达公司和京郊公司于判决生效后10日内支付给一洲公司违约金600万元；(四)驳回原告一洲公司其它诉讼请求；(五)驳回被告京郊公司反诉请求。案件受理费21万元，由一洲公司负担15万元，中达公司和京郊公司负担6万元，反诉费（略）元由京郊公司负担。
中达公司和京郊公司不服上述判决，向本院提起上诉称：被上诉人为境外企业，不具备在国内从事经济活动的主体资格，造成本案合同无效；被上诉人违约，未及时交付押金，未售出任何别墅，致使合同无法履行；原判判令支付违约金600万元缺乏事实和法律依据。上诉人请求本院撤销原判，并判令被上诉人赔偿上诉人经济损失300万元。一洲公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求本院驳回上诉。
本院认为：本案合同为独家委托代理合同，一洲公司作为香港企业代理国内客户在国内外销售房地产，未违反当时国家禁止性规定，本案合同应依法确认为有效。合同签订后一洲公司交付的人民币300万元，根据相关证据材料应认定为押金而非定金。上诉人未依约将别墅竣工，系实质性违反合同，应退还押金及利息，并依法承担违约责任。鉴于本案合同中约定的违约金过分高于违反合同所造成的损失，根据本案的实际情况，将上诉人需承担的违约金调整为人民币400万元。上诉人关于本案合同无效的上诉理由不能成立，要求被上诉人赔偿经济损失300万元于法无据，本院不予支持。
原审事实认定清楚，责任划分正确，但部分处理不当，本院根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国涉外经济合同法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第二款之规定，判决如下：
一、维持河北省高级人民法院(1995)冀经初字第X号民事判决之第(一)、(四)、(五)项及诉讼费承担部分，撤销该判决第(二)、(三)项。
二、深圳中达(集团)股份有限公司、三河京郊房地产开发公司于本判决生效后十日内退还一洲物业管理有限公司(香港)押金人民币300万元及利息(计息自押金交付之日至本判决生效之日止，利率按同期银行贷款利率计算)。
三、深圳中达(集团)股份有限公司、三河京郊房地产开发公司于本判决生效后十日内支付一洲物业管理有限公司(香港)违约金人民币400万元。
二审案件受理费人民币（略）元，由上诉人深圳中达(集团)股份有限公司和三河京郊房地产开发公司承担（略）元，一洲物业管理有限公司(香港)承担（略）元。
本判决为终审判决。
审判长李健
审判员王玧
审判员付金联
一九九八年十一月十四日
书记员刘汉富
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
