上诉人（原审被告）冯某。
委托代理人彭某某。
委托代理人卢某某。
被上诉人（原审原告）胡某。
委托代理人蒙某某。
上诉人冯某因与被上诉人胡某定金纠纷一案，不服南宁市X区人民法院（2011）青民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年3月5日受理后，依法组成合议庭，并于2012年4月18日组织当事人到庭就本案争议事项进行了调查、辩论和调解。上诉人冯某的委托代理人彭某某、卢某某，被上诉人胡某的委托代理人蒙某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2010年8月13日，冯某向胡某出具《收条》一份，载明：今收到胡某交来南宁市富饶综合楼三楼租赁合同定金人民币伍万元整（￥50000.00元），经双方达成协议，于2010年8月30日前签订正式合同，如由于胡某原因造成逾期不签订正式合同的，造成的一切损失由胡某承担，不再退回定金。此后，胡某、冯某未能在2010年8月30日前就南宁市富饶综合楼三楼签订租赁合同，双方协商未果，胡某遂诉至一审法院，请求一审法院确认双方签订的合同为无效租赁合同，判令冯某向胡某返还定金50000元及800元相关利息（利息计算：从2010年8月13日计算至起诉之日，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）。
另查明：南宁高新技术产业开发区建设局于2010年11月3日出具《证明》一份，内容为：鲁班路X-X号富饶商业综合楼仍在建设中，至2010年8月30日前并未竣工验收。
一审法院经审理认为：合同的成立是指合同当事人意思表示一致,《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十条规定：“承诺生效时合同成立”“承诺的内容应当与要约的内容一致”，该案中，胡某、冯某签字确认的《收条》并未就租赁物的名称、数某、用途、租赁期限、租金及其支付期限和租赁物维修等合同的主要条款达成一致意见，且《收条》已明确双方须在2010年8月30日前签订正式合同，故2010年8月13日胡某向冯某支付的定金50000元应为立约定金。由于胡某、冯某双方最终未能在2010年8月30日前就租赁事宜签订合同，故胡某、冯某之间的租赁行为并未成立，胡某要求冯某返还定金50000元，应予以支持。冯某主张未能签订正式合同的原因在于胡某一方，但其未能提供证据予以证明，应不予支持。关于胡某要求冯某支付利息的主张，于法无据，应不予支持。关于胡某要求确认原冯某签订的合同为无效租赁合同的诉讼请求，因胡某、冯某均认可双方未签订书面的租赁合同，也未就租赁关系达成口头协议，故胡某的该项诉讼请求，无事实及法律依据，应不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第三十条、第四十四条第一款之规定，判决：一、冯某向胡某返还定金50000元；二、驳回胡某的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由冯某负担，此款冯某已预交，由冯某将此款随同上述应付款项一并给付胡某。
上诉人冯某上诉称：一、本案《收条》应属于定金合同，虽然一审判决认定定金50000元应为立约定金，但未适用定金罚则让违约方胡某承担违约责任，而是依据心证判令上诉人向被上诉人返还定金50000元，上诉人无法接受。二、被上诉人以其行为表明不愿签订正式的租赁合同，具有单方毁约的故意，且其一审也无充分证据证明系上诉人的原因导致双方逾期未订立正式租赁合同，故不能当然将逾期未签订正式合同的过错归于上诉人一方。三、本案定金合同是正式租赁合同达成前的意向性协议，定金合同的标的不是“房屋租赁”，而是“将来订立租赁合同”，正式租赁合同尚未签订，无从谈及房屋能否交付或履行。本案诉争的不是租赁房屋的使用权属，而是双方签订的定金合同，与“房屋是否取得验收合格证明”不相干。更何况本案定金合同指向的房屋系合法兴建，所有权、使用权均无争议，竣工及消防验收证明取得与否，并不影响正式租赁合同的签订，况且定金合同所指向的房屋也并没有无法取得竣工及消防验收证明的法律瑕疵。被上诉人在一审时诉称“由于上诉人是把楼层用于经营足浴按摩店等营业场所，需要在办理工商营业执照时出示完整的竣工手续，消防合格资扩格等有关房产信息。因此被上诉人向上诉人等人索要相关材料，才得知涉案房屋尚未竣工验收，消防设施也未经过安全验证，完全不符合作为营业场所的条件”没有事实依据和法律依据，是被上诉人明示毁约的托辞。被上诉人在签订《收条》前曾多次到房屋现场查看，十分清楚定金合同所指向的房屋是新建成房屋的实情，不存在上诉人隐瞒或欺骗被上诉人的情形。此外，上诉人曾主动与被上诉人对正式租赁合同的条款内容，包括正式租赁合同签定时间为2010年8月30日、租赁期限从2010年11月1日起算、租金及支付方式、交付设施标准、设施使用维护、装修时间等进行了多次协商，形成了草拟的租赁合同文本，该草拟租赁合同作为《收条》的附件交予被上诉人拿回去仔细考虑，后因被上诉人自身原因，以各种借口拖延或推诿签订正式租赁合同。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人胡某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
本案争议焦点是：上诉人冯某主张不予返还被上诉人胡某定金50000元是否有事实及法律依据
当事人除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。
双方对一审查明的事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：根据冯某、胡某签字确认的《收条》上记载的内容及双方当事人的陈述，胡某向冯某交付的50000元定金的性质应为立约定金，该定金是为保障双方当事人于2010年8月30日订立正式租赁合同而所设立的担保。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”的规定，立约定金罚则的适用条件应为：当事人间有立约定金合同且定金已实际支付，但一方当事人恶意违约，拒绝按照已经明确约定的条件订立主合同。根据一审查明的事实，冯某、胡某未能最终签订租赁合同的主要原因在于胡某主张涉案租赁房屋未取得竣工及消防验收证明将导致其如与冯某签订正式租赁合同后无法办理相关营业证照致使租赁合同目的无法实现。胡某对其主张，提供了南宁高新技术产业开发区建设局于2010年11月3日出具的《证明》，证明鲁班路X-X号富饶商业综合楼仍在建设中，至2010年8月30日前并未竣工验收。冯某则主张胡某在签订《收条》前曾多次到房屋现场查看，十分清楚本案所涉房屋是新建成房屋的实情，且其在2010年8月13日已口头告知胡某鲁班路X-X号富饶商业综合楼竣工验收的情况，其不存在隐瞒或欺骗胡某的情形，但冯某对其主张并未提供证据佐证，且胡某亦不认可冯某的陈述。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，冯某的上述主张没有事实依据，本院不予采信，胡某的主张有事实依据，本院予以采信。虽然胡某主张的事实成立，但其主张的上述事宜在《收条》中并未明确约定，故对于因此而未能签订正式租赁合同的事由不能归责于双方，双方对未能签订正式租赁合同均无明显恶意或过错，冯某主张适用定金罚则没收胡某支付的定金50000元没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决冯某将收取的定金50000元返还胡某正确，本院予以维持。鉴于胡某未对一审判决第二项提起上诉，对该项判决，本院予以维持。
综上，上诉人冯某的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1150元由上诉人冯某负担。
本判决为终审判决。
审判长覃国雄
审判员高翔宇
代理审判员王文强
二○一二年五月十四日
书记员李某
附相关法律、行政法规条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
第一百五十八条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
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