汝城县经地房地产有限公司与宋某居间合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:湖南省汝城县人民法院

原告汝城县经地房地产有限公司。

法定代表人李某乙，该公司总经理。

委托代理人何某某，男，湖南水正兰律师事务所律师。

被告宋某，男。

委托代理人吴某某，男，湖南星河律师事务所律师。

原告汝城县经地房地产有限公司与被告宋某居间合同纠纷一案，原告于2012年5月7日向法院提起诉讼。本院受理后依法由代理审判员曾碧丹独任审判，于2012年6月21日公开开庭进行了审理，原告法定代表人李某乙及其委托代理人何某某,被告宋某及其委托代理人吴某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年2月22日，原告汝城县经地房地产有限公司与吴某才签订房地产委托出售协议，将吴某才位于汝城县老县政府院内一套建筑面积为101平方米的住房（汝城县房权证汝城县字第x号）委托原告销售，约定委托期为2012年2月28日至8月28日，最低委托销售价为26.18万元，同时约定了总房价10%的违约金。2012年2月27日，被告宋某到原告汝城县经地房地产有限公司所在的中心营业部求购房屋，看中了吴某才委托出售的房屋，并签署了《看房确认单》，交纳了意向金2000元，委托原告汝城县经地房地产有限公司以26.6万元的价格与吴某才进行磋商，委托期为2012年2月27日至2012年3月5日，同时约定了违约金为总房价的10%。原告汝城县经地房地产有限公司与吴某才经价格磋商后达成了交易意向，原告遂通知被告宋某预备购房首付款15.6万元等候签署商品房买卖合同，随后又通知吴某才到原告营业部收取购房定金。经数次电话通知未果，原告遂于2012年3月1日通过海航天天快递公司向吴某才发出了定金收取通知书，但吴某才本人签收后未作出任何某示。后经了解，吴某才与被告宋某在得知相关交易信息后，为逃避原告应收取吴某才与被告宋某各1.5%的中介费私下以20.06万元达成房屋买卖协议，此等行为为业界通称的“跳单”，属典型的违反诚实信用原则的行为，为弘扬中华民族诚实信用的优良传统，抨击背信弃义的非道德行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条等相关规定，请求人民法院依法支持原告要求被告宋某支付委托代购房屋合同违约金2.66万元的诉讼请求。

原告为支持其诉讼请求，提供了如下证据：

一、看房确认单。拟证明原、被告双方约定的委托期为2012年2月27日至2012年3月5日，同时约定了违约金为总房价的10%。

二、意向金收据。拟证明被告有购房意向。

被告宋某辩称，被告与吴某才达成房屋买卖协议前，被告与原告因约定期限届满而终止了委托合同关系。在没有明确法定和约定的法律责任的前提下，终止委托合同后，被告与他人依法达成房屋买卖协议不需对原告承担任何某律责任。原告与被告签订的委托买房协议约定的委托期是2012年2月27日至2012年3月5日，被告与吴某才是在2012年3月18日达成房屋买卖协议的。在委托合同约定期间，被告数次找原告要求按约定签订房屋买卖合同，但原告一再推诿并欺骗被告，直至委托期间结束也没有介绍成功，而且每次看房都另向被告收取看房费，明显构成违约。被告在委托合同约定的期间，没有任何某约行为。按照双方约定，2012年3月5日届满之日，双方签订的委托合同终止。2012年3月8日，被告当场将意向金收据退回原告，原告也应被告要求将2000元意向金退还，双方终止合同。之后被告没有再委托原告介绍买房。原、被告签订的《意向金收据》的第4、6、7、9、12条及《看房确认单》属于原告提供的完全免除自身责任的格式合同。对于其中的免除自身责任，加重对方责任的格式条款，原告未向被告作出明确的提示和说明，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）的相关规定，原、被告签订的合同中的违约责任条款应当属于无效条款。被告与吴某才之间达成房屋买卖协议，是由宋某之父宋某仁自主牵线并凭借宋某仁与吴某才的父亲的特殊感情才达成，与原告无关，故请求法院驳回原告诉讼请求。

被告为支持其诉讼请求，提供了如下证据：

一、房屋买卖协议。拟证实被告宋某跟吴某才发生买卖协议是在与原告终止合同后的13天签订的，被告没有违约行为。

二、宋某仁证言。拟证实被告跟吴某才是在与原告终止合同后的13天签订的，被告没有违约行为。

在庭审过程中，原、被告对所提供的证据进行了质证，具体情况如下：

关于原告提供的证据，被告对证据一的“三性”均有异议，认为该合同属于格式合同，内容显失公平，被告每次去看房都要交10元，与原、被告的委托合同没有关系；对于证据二，被告对真实性、合法性有异议。原告故意不向法院提交原件，合同书明显有改动，第六项上的“X号”上的“1”是在复印件时加上的，是原告法定代表人擅自更改的，没有双方协商一致。这份合同是一份典型的格式合同，条款严格约束了被告。

关于被告提供的证据，原告对证据一的“三性”均有异议。对证据二的真实性有异议，因为证人宋某仁系被告之父。

经过庭审举证、质证，本院对原告提供的证据认证如下：

本院认为原告提供的证据一符合证据的“三性”，本院予以认定，该组可作为本案的定案依据。在举证过程中，被告当庭要求原告将公司存档意向书原件提交法庭。该组证据证实双方约定的委托期为2012年2月27日至2012年3月5日。由于在签订意向书时，原告法定代表人把签订买卖合同的时间定于2012年3月7日，被告鉴于与原告法定代表人系朋友关系，便对此没有表示异议。同时该证据也证明原告向法庭提供的《意向金收据》中的第六项上关于约定被告与吴某才签订房屋买卖合同的最后期限的“X号”上的“1”是原告在复印时加上的，实际上约定的时间应该是在2012年3月X号。所以证据二中第六项是原告在复印原件时擅自更改了时间，本院对该组证据所修改的时间不予采信。

对被告提供的证据一，可证明被告宋某跟吴某才发生买卖协议是在与原告终止合同后签订的。该组证据符合证据的“三性”，本院予以采信。被告提供的证人证言，鉴于证人在本案中与被告宋某的特殊关系，本院不予认定，该组证据不能作为本案的定案依据。

根据庭审举证、质证，法院认证以及法庭辩论的情况，本院对本案的事实确认如下：

2012年2月22日，原告汝城县经地房地产有限公司与吴某才签订房地产委托出售协议，将其位于汝城县老县政府院内一套建筑面积为101平方米的住房（汝城县房权证汝城县字第x号）委托原告销售，约定委托期为2012年2月28日至8月28日，最低委托销售价为26.18万元，同时在协议中约定了总房价10%的违约金。2012年2月27日，被告宋某到原告汝城县经地房地产有限公司中心营业部求购房屋时，看中了吴某才委托出售的房屋，并签署了《看房确认单》，交纳了意向金2000元，委托原告汝城县经地房地产有限公司以26.6万元的价格与吴某才进行磋商，委托期为2012年2月27日至2012年3月5日，同时约定了违约金为总房价的10%。原告与吴某才经价格磋商后达成了交易意向，原告遂通知被告预备购房首付款15.6万元等候签署商品房买卖合同，随后又通知吴某才到原告营业部收取购房定金。2012年3月1日原告通过海航天天快递公司向吴某才发出了定金收取通知书，但吴某才本人签收后未作出任何某示。2012年3月8日被告将意向金收据退回原告，原告也应被告要求将2000元意向金退还，并且在《意向金收据》原件上注明“作废”。吴某才与被告宋某于2012年3月18日以20.06万元达成房屋买卖协议，并于2012年5月3日在汝城县房产管理局完成了房屋转移登记手续。

本院认为，原告与被告签订的委托卖房协议约定的委托期是2012年2月27日至2012年3月5日，在委托期间被告并无违约行为。2012年3月8日被告将意向金收据退回原告，原告也应被告要求将2000元意向金退还，并且在《意向金收据》原件上注明“作废”，至此双方已终止了合同。而被告与吴某才是在2012年3月18日达成房屋买卖协议的，于2012年5月3日在汝城县房产管理局完成了房屋转移登记手续。由此可证明，被告与吴某才的房屋买卖行为是在原、被告委托关系终止之后，被告不存在对原告违约的情况。原告要求被告承担违约责任、赔偿违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条（七）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

驳回原告汝城县经地房地产有限公司的诉讼请求。

本案案件受理费465元，由原告汝城县经地房地产有限公司承担。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

代理审判员曾碧丹

二0一二年六月三十日

书记员何某

附：本案相关法律条款

《中华人民共和国合同法》

第四十六条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：

（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。