上诉人（原审被告）姚某。
上诉人（原审第三人）龙某。
被上诉人（原审原告）莫某。
被上诉人（原审原告）杨某。
两被上诉人的委托代理人陈南泉，律师。
原审被告彭某。
上诉人姚某、龙某与被上诉人莫某、杨某及原审被告彭某房屋租赁合同纠纷一案，湖南省邵东县人民法院于二○一一年九月十九日作出（2011）邵东民初字第X号民事判决，姚某、龙某均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年10月16日，原告莫某与被告姚某签订一份房屋租赁合同，约定：原告将其所有的位于邵东县X镇金龙某X号的一间门面及二至三层住房出租给被告姚某使用，租赁期限自2008年12月25日起至2014年12月25日止，租金前二年为每年3万元，以后每年租金按前一年的10%递增，在2008年11月25日前付清当年租金3万元，以后每年租金在当年的11月25日前一次性付清，承租方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，在确保房屋安全的情形下，需先征得出租方的同意，退租时，出租方有权要求承租方在不改变基础装修的情形下进行交付；在合同期内交清租金的情况下，承租方可以转让其承租门面，出租方不得干涉，承租方将承租房屋转让给第三人时，只能向第三人收取转让费，不得向出租方索取转让费；承租方有下列情形之一的，出租方可终止合同并收回房屋，造成出租方损失，由承租方负责赔偿：即承租方利用承租房屋进行违法行动或故意损坏出租屋的；出租方日常所用的水电费用由承租方负责。合同签订后，姚某按约定交清2008年12月25日至2009年12月25日的租金3万元。2009年10月28日，姚某将其承租的X号、X号、X号、X号四间门面中的X号、X号两间门面转租给被告彭某，并签订了房屋转租合同，X号门面租期和租金同原告与姚某签订的租赁合同约定的内容相同，转让费用为12万元。2010年3月16日，莫某通过邵东县公某处向姚某送达一份书面通知，以姚某未按《房屋租赁合同》约定日期交纳房租费和水电费为由，要求姚某在2010年3月18日前交清已超过几个月的房租及水电费，解除双方签订的《房屋租赁合同》，腾出租赁房屋，并承担迟延交付的租金利息及其他损失。2010年3月22日，经邵东县公某局红土岭中心派出所广场警务室调解，原、被告达成调处协议，协议约定：1、被告姚某所欠原告房屋租金及水电费共计33720元在三天内交清；2、原告二楼住房由姚某租住，但不另收租金，三楼住房由姚某交付给原告，由原告自由租赁，如姚某、彭某需要，由原告按现行租房价格进行租赁；3、原告日常生活水电费由姚某、彭某每月负责400元，每年一次性交清；4、彭某所租门面在三年保证姚某原店名的招牌及姚某在房屋没到期的时间内居住。2010年3月31日，莫某与彭某签《房屋出租合同》，该合同约定：原告将其所有的位于金龙某道X号门面及三楼住房出租给彭某；租赁期限五年（自2009年12月25日至2014年12月25日止）；门面租金每年30000元，住房租金每年3600元，以后每年按前一年房租10％递增；每年租金必须在前年11月25日前交清，如不交，由甲方收回房屋；原告二楼住房由姚某占用三年，不另收租金；原告每年水电费由被告彭某负责4800元与租金一并交清；彭某须交纳滞纳金2000元，与房租费一并交清；在承租期内，特殊情况需转让，必须经原告同意方可转让，彭某在承租期内，必须保证姚某店名的招牌三年不变；原告与姚某所签的房屋租赁合同作废，姚某与彭某所签的转让合同一并终止作废；彭某如有违反任何一条款，所造成的一切损失由彭某负责，并且原告有权终止合同。出租合同签订后，彭某按约定交清2009年12月25日至2010年12月25日止的门面租金3万元，一年的水电费4800元，住房租金3600元及滞纳金2000元。
另查明，彭某未交纳2010年12月25日至2011年12月25日的门面及住房租金、水电费。原告未向原审法院提供房屋及附属设施损失为2万元的证据，亦未提供证明被告装修时对房屋安全有影响的证据。原告在庭审中自认防盗门、卷闸门系锅炉产生的高温和水蒸气的原因被锈坏的。原告与姚某于2008年10月16日签订《房屋租赁合同》时，姚某在租赁门面后安装了一台锅炉及在门面上挂了一幅广告牌。2010年11月8日，彭某将X号门面转租给第三人龙某，该门面现由龙某在经营使用。原告对该转租行为不予认可。二楼住房现由姚某占有使用。2010年12月25日至2011年12月25日的门面及住房租金计算为92.05元"天，水电费计算为13.15元"天。
原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告与被告彭某于2010年3月31日签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，受法律保护。合同签订后，彭某虽按约定交纳了2009年12月25日至2010年12月25日的租金，但对2010年12月25日至2011年12月25日租金至今未交及现外出并在未得到原告同意的情形下将门面转租的行为，已严重违约，致原告出租房屋的目的不能实现，法律规定的合同解除情形已出现，故原告要求解除与彭某签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同解除后，对未交纳的门面及住房租金，按实际占有使用天数计算的金额交纳。原告要求姚某赔偿其在租赁期间损坏房屋及附属设施损失2万元的诉讼请求，因未提供证据予以证明，不予支持；原告要求姚某赔偿新防盗门及新卷闸门的诉讼请求，因系自然损耗，不予支持。原告与姚某、彭某于2010年3月22日达成的调处协议书及原告与彭某于2010年3月31日签订的《房屋租赁合同》约定：姚某免费占用原告住房二楼三年及保证姚某店名招牌三年不变，其前提条件为彭某与原告所签订的《房屋租赁合同》未被解除，依附于该《房屋租赁合同》才能成立，在《房屋租赁合同》解除后，上述依附条件不成立，姚某不享有上述权利。原告要求姚某搬出二楼住房及拆除广告牌的诉讼请求，理由成立，予以支持。在姚某搬出二楼住房及拆除广告牌后，其安装在原告门面后的锅炉亦应一并拆除。原告要求姚某对门面后的货房恢复原状，按三楼住房标准对二楼住房恢复原状及对595-X门面相邻之间的墙恢复原状的诉讼请求，因双方在租赁合同中约定：退租时，出租方有权要求承租方不在改变基础装修的情况下进行交付，且在原告将门面及三楼住房出租给彭某使用后，姚某已履行了交付门面及三楼住房的义务；同时，原告与彭某签订的《房屋租赁合同》亦有同样的约定内容。原告无证据证明姚某在使用门面后的货房及二楼住房期间有对房屋结构和安全存在影响的行为，其要求姚某对门面后的货房恢复原状及按三楼住房标准对二楼住房恢复原状的诉讼请求，不符合合同约定。在解除租赁合同后，退租条件成就，应按约定进行交付，故原告上述诉讼请求不符合约定的条件，不予支持。根据法律规定，原告无权向第三人龙某提出请求，对原告要求龙某履行义务的请求，不予支持。彭某违反约定在未得到原告同意的情形下将X号门面转租给第三人龙某的行为对原告不发生约束力，在解除原告与被告彭某签订的《房屋租赁合同》后，在原告不同意的情形下，门面的目前使用人无权使用该门面，应搬出该门面。第三人龙某在庭审中述称已将转让费及门面租金交给被告彭某，系彭某与第三人之间的行为，龙某搬出占用门面后，可以向彭某主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百三十条之规定，判决：（一）解除原告莫某、杨某与被告彭某签订的《房屋租赁合同》；（二）驳回原告莫某、杨某要求被告姚某赔偿房屋及附属设施损失2万元及赔偿新卷闸门、防盗门各1条的诉讼请求；（三）被告姚某在本判决生效后十日内从原告二楼住房及门面后的货房内搬出；（四）被告姚某在本判决生效后十日内拆除安装在原告莫某、杨某门面后的锅炉及门面上的广告牌；（五）驳回原告莫某、杨某要求被告姚某对货房恢复原状、对二楼住房按三楼住房标准恢复原状及对595-X号门面与相邻门面之间的墙恢复原状的诉讼请求，按现状予以交付；（六）被告彭某在本判决生效后十日内从2010年12月26日起按每天92.05元支付实际使用天数的门面租金、按每天13.15元支付实际使用天数的水电费；（七）第三人龙某在判决生效后十日内搬出邵东县X镇金龙某X号门面；（八）驳回原告莫某、杨某要求第三人龙某支付门面、住房租金、水电费及要求第三人龙某从三楼住房搬出的诉讼请求。
姚某上诉称，上诉人与被上诉人莫某、杨某不存在房屋租赁关系，上诉人只是免费借用被上诉人的二楼住房。因此上诉人不是被上诉人莫某、杨某与彭某房屋租赁合同的当事人。故请求驳回莫某、杨某对上诉人的诉讼请求。
龙某上诉称，原判追加上诉人为第三人，违法法定程序。本案不是共同诉讼，应分别处理。被上诉人莫某、杨某主张解除与彭某的《房屋租赁合同》，未通知对方，不符合法律规定。上诉人是从彭某手中租得房屋，且按约定支付了租金与转让费，原审判决上诉人搬出租赁门面，没有法律依据。故请求将本案发回重审，或者驳回对上诉人的起诉。
本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
上述事实，有《房屋租赁合同》、公某、调处协议书、收款收据、现场照片、房屋转租合同、彭某与龙某的合作协议、彭某向龙某收取门面费的收条，证人刘某、李某乙、周某某的证言及当事人的陈述等证据在卷，并经庭审质证核实，可以认定。
本院认为，2008年10月上诉人姚某与被上诉人莫某经协商后签订了房屋租赁合同，约定由姚某租赁莫某位于邵东县X镇金龙某X号的门面及二至三层住房，租期自2008年12月25日至20014年12月25日。而姚某在租赁过程中，未按约定支付租金，却于2009年10月将承租的X号门面转租给被上诉人彭某，以致发生莫某、杨某要求解除租赁合同及追收租金的纠纷，后在当地公某机关的调处下，各方达成一致协议。2010年3月31日，莫某与彭某在调处协议的基础上，另行签订了《房屋出租合同》，重新确定将X号门面及三楼住房自2009年12月25日起租赁给彭某，租期为姚某租期的剩余部分，二楼住房则由姚某占用三年，不另收租金。从该房屋租赁的变迁过程及租赁合同约定的内容来看，姚某免交租金占用莫某、杨某二楼住房及在门面上安装广告牌等是依附于莫某、杨某金龙某X号门面及三楼住房出租给彭某，且租金不少于原租金的基础上的。彭某承租莫某X号门面及三楼住房后，违反双方房屋租赁合同约定，未征得出租人莫某的同意，擅自将承租的房屋转租给龙某，莫某、杨某要求解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定。彭某不但擅自转租房屋，而且不按约定支付租金，不履行主要义务，亦符合解除合同的法定条件。因此，莫某、杨某诉请解除与彭某的房屋租赁合同，收回房屋并判令彭某按约支付租金，理由正当，应予支持。莫某与彭某的房屋租赁合同依法解除后，姚某即失去了无偿占用莫某、杨某二楼住房及保留原门面上的广告牌等的基础。彭某作为莫某、杨某房屋的承租人，违反合同约定擅自将承租的房屋转租，其与龙某签订的转租合同，对莫某、杨某不具有法律约束力，龙某不能以与彭某签订了转租合同并交付了租金为由，对抗莫某、杨某对自己所有房屋的自主处分，只能向彭某主张权利。龙某作为莫某、杨某房屋的实际占用人，与本案的处理有直接利害关系，原判追加其为第三人参加本案诉讼，符合法律规定。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。上诉人姚某、龙某的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费600元，由上诉人姚某负担500元，由上诉人龙某负担100元。
本判决为终审判决。
审判长肖竹梅
审判员朱一泓
审判员颜锦霞
二○一一年十二月十一日
代理书记员向伟附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
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