广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)张某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人王某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人谢某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
被上诉人(原审原告)广州四方房地产实业有限公司，住所地在广州市天河区X路X号四梯201房。
法定代表人邓某某，总经理。
被上诉人(原审原告)广州天绰房地产发展有限公司，住所地在广州市天河龙口东路X-X号太阳广场B2座天阳阁18C。
法定代表人刘某某，总经理。
两被上诉人的共同委托代理人张豫侃、雷建威，均系广东诺臣律师事务所律师。
上诉人张某因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院(2004)天法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，位于广州市天河区X路X-X号太阳广场的朝阳阁是原告四方公司和天绰公司合作开发的房产，已取得《商品房预售许可证》。1998年广州市国土局房管局出具《广州市房地产权属证明书》确认如下1994年合建、1995年加建的位于广州市天河区X路X-X号的1-X层由天绰公司所有，9-X层由四方公司所有。1999年3月25日，两原告与被告签订《认购书》一份，约定:被告购买位于广州市X路X路太阳广场朝阳阁8C座房屋；房屋建筑面积114.2771平方米；楼价为（略）元；付款方式为银行按揭，其中定金（略）元，首期（略）元于1999年3月25日之前交付等条款。同日，原告四方公司与被告签订《房地产预售契约》一份，约定:乙方(即被告)向甲方(即四方公司)预购位于广州市天河区X路X-X号太阳广场朝阳阁第八层8C号房产；该房地产的建筑面积为114.2771平方米(含公共分摊面积21.78平方米)；双方议定该房地产的成交总价格为（略）元；甲方应于1999年3月25日之前将该房地产建成并正式交付乙方使用；付款方式为银行按揭付款方式，其中乙方在签署《房地产认购书》时所支付的定金（略）元可在乙方应付的首期房价款中扣除；如乙方不能依本契约附件二的规定按期向甲方付清房价款，从逾期之日起至实际付清房价款之日止，乙方须向甲方支付滞纳金，滞纳金以该期房价款每日千分之一计算；如乙方在应付款的期限后30天内仍未能付该期房价款，甲方有权以书面通知乙方解除本契约，并报广州市房地产交易所备案，乙方除不得向甲方索还所交的全部手续费外，并向甲方支付实际已付房价款的百分之二十作为违约金，余下部分不计利息退还给乙方；同时该房地产由甲方另行处理，乙方不得提出任何异议等条款。认购书和合同签订之前，被告于1999年3月9日和3月10日共支付了（略）元；双方在庭审中均确认，被告另于1999年3月25日支付了购房款（略）元，尚欠（略）元购房款未付，根据合同约定，该部分款项属于银行按揭贷款部份。合同签订当日，原告即将案涉房屋交付给被告使用，被告收楼后使用至今。
在一审庭审中，双方对被告逾期支付按揭购房款的原因各执一词；两原告认为是由于被告未及时办理银行按揭手续造成的，属于被告违约，为此提交了《房地产预售契约》、中信银行的申请按揭存档资料、买卖审批表、广州市工商银行流花支行致被告的函、公证书及律师函到庭予以证实，与此同时，原告还向本院提出了依法向广州市国土资源和房屋管理局调取相关预售契约原件的申请；被告则称是由于原告的原因造成的，为此提供了《房地产按揭贷款合同》、预售契约附件三、缴款书及支票存根、美华律师事务所的发票一张及储蓄存折一本到庭，被告认为上述证据证明其已履行了相关义务，未发放贷款的原因不能归咎于被告。
由于本案中，预售契约是否办理了鉴证登记手续，成为了本案争议的最大焦点，故根据原告方申请，原审法院依法向广州市国土资源和房屋管理局调取了案涉房屋的交易登记情况表。根据该表显示，原告方将案涉房屋的预售契约交至该局办理鉴证登记的时间为2000年4月26日。上述证据均已经过双方当事人的认证和质证。
原审法院认为，原、被告双方签订的《认购书》和《房地产预售契约》均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。合同签订后，被告已支付了首期房款，原告也已将案涉房屋交付给被告使用；此后，原告虽有所延迟，但其已于2000年4月26日将所签订的预售契约交至广州市国土资源和房屋管理局办理了登记鉴证手续，故合同的主要义务均已实际履行；现被告以原告未办理已签订预售契约的鉴证手续为由，不支付其余购房款，又不与原告协商解决其余购房款的支付问题，长达四年之久，显属违约，依法应承担违约责任，原告起诉要求被告支付其余购房款（略）元，合法有理，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条之规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起10日内，张某向广州四方房地产实业有限公司、广州天绰房地产发展有限公司支付购房款（略）元。本案受理费9710元，由原告广州四方房地产实业有限公司、广州天绰房地产发展有限公司负担150元，由被告张某负担9560元(该款广州四方房地产实业有限公司、广州天绰房地产发展有限公司已预付，本院不退回，张某负担部分由张某在履行本案判决时迳付给广州四方房地产实业有限公司、广州天绰房地产发展有限公司)。
上诉人张某不服一审判决，向本院提起上诉称：1.上诉人在1999年3月25日签订了预售契约后，随即于1999年4月23日签订了按揭贷款合同，此后多次找被上诉人询问鉴证及按揭事宜，但无人解决这一问题。原审法院简单认定上诉人不同意支付购房款也不与被上诉人协商，属事实不清。2.原审法院判决依据的证据有误。被上诉人起诉所依据的《房地产预售契约》的编号是（略）号，但一审判决所依据的《交易登记情况表》中显示经过鉴证的合同是（略）号，这证明被上诉人起诉所依据的编号（略）号《房地产预售契约》是无效的，而且一审法院对《交易登记情况表》的取证和采信都违反举证规则。3.双方在《房地产预售契约》约定的是按揭付款方式，原审法院判决在10天内支付剩余购房款，属于变更双方约定的付款方式，没有法律依据。故上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审相同。
本院认为，上诉人与两被上诉人1999年3月25日签订的《认购书》以及被上诉人广州四方房地产实业有限公司与上诉人同日签订的《房地产预售契约》均是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方约定“乙方(即上诉人)向甲方(即被上诉人广州四方房地产实业有限公司)预购位于广州市天河区X路X-X号太阳广场朝阳阁第八层8C号房产”，原审法院根据两被上诉人2004年3月11日的《调查证据申请书》，依法调取《广州市预售房地产交易登记情况表》后组织双方质证，该调查取证行为并无不当。该《广州市预售房地产交易登记情况表》上的房产地址与本案双方约定的买卖标的一致，被上诉人对此提出异议理据不足，本院不予采纳。
双方确认上诉人尚欠（略）元购房款未付，故被上诉人请求上诉人支付剩余房款有理，应予支持。但根据《房地产预售契约》，双方约定的付款方式为银行按揭付款，上诉人尚欠的（略）元购房款属于银行按揭贷款部份，应以按揭方式支付。原审法院判决上诉人在原审判决生效10天内支付剩余购房款（略）元，但未明确按照合同约定的付款方式支付不当，本院依法予以调整。
综上所述，上诉人部分上诉请求有理，本院予以支持。审查原审判决认定事实清楚，但部分适用法律不当，本院依法予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项的规定，判决如下:
一、维持广州市天河区人民法院(2004)天法民三初字第X号民事判决；
二、上诉人张某与被上诉人广州四方房地产实业有限公司、广州天绰房地产发展有限公司应于本判决送达之日起10日内共同办理上述第一项判决的银行按揭手续。
本案一、二审案件受理费各9710元，均由上诉人张某各负担4855元，被上诉人广州四方房地产实业有限公司、广州天绰房地产发展有限公司各负担4855元。
本判决为终审判决。
审判长张跃国
审判员贾震华
代理审判员肖凯
二OO四年八月一日
书记员岳为群
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