广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告)广州市国信经济发展公司(以下简称国信公司)。住所地：广州市X路X号国信大厦X楼X单元东半层。
法定代表人叶某甲，职务：总经理。
委托代理人黄莉，广东五羊律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)广州市越盛物业管理有限公司(以下简称越盛物业公司)。住所地：广州市X路X号越秀花苑大厦南座X楼。
法定代表人叶某乙，职务：经理。
委托代理人朱某，男，该公司职员，联系地址同上。
委托代理人韩宇烈，广东翔信律师事务所律师。
上诉人国信公司因物业管理纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2003)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认为，国信公司向广州市越建房地产发展有限公司(以下简称越建房产公司)购买应元路富宏花园二层西边四十八个铺位时，双方已约定由越建房产公司或其指定的管理公司负责管理该房屋。虽然建设单位没有通过招投标方式选聘物业管理公司，但并没有违返法律、行政法规的强制性规定，另外《物业管理委托合同》虽然不是建设单位签订，但广州市越秀区北秀实业有限公司(以下简称北秀公司)是经建设单位同意签订的，而且越盛物业公司在2002年9月至2003年10月期间实际对富宏花园进行了物业管理。至于国信公司认为越盛物业公司从来没有对国信公司的物业进行管理，从1998年5月25日富宏花园管理处发给国信公司的北秀服字[1998]X号《关于商洽富宏花园商业变压器使用管理的函》反映，富宏花园管理处只是将部分物业管理交还国信公司负责，对于涉及商业裙楼的公共设备、设施均仍由管理处负责管理，而且根据越盛物业公司提供的证据证明越盛物业公司确实对商场变压器、配电房、消防中心等公共设备进行了管理，国信公司作为公共设备的使用人也因此而受益，按照公平原则，应当支付物业管理费。当然越盛物业公司将部分物业管理交还国信公司负责，并未完全履行物业管理义务，越盛物业公司就不能按照物价部门核准的收费标准10元/平方米向国信公司收费。考虑到物价部门是依据有关文件确定越盛物业公司的收费标准，并不是按照越盛物业公司实际付出计算的，而越盛物业公司在庭审中提出3.81元/平方米/月的标准要比物价部门核准的收费标准要低，且越盛物业公司认为3.81元/平方米/月是按照实际成本计算，因此可参照3.81元/平方米/月标准计付物业管理费。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，判决：一、被告国信公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，一次性将2002年9月至2003年10月的富宏花园二层西边四十八个铺位物业管理综合服务费(每月按1303.86平方米×3.81元计)清还给原告越盛物业公司。二、驳回原告越盛物业公司的其他诉讼请求。本案诉讼受理费5160元(原告已预付)，由原告负担3096元，被告负担2064元。被告于本判决生效之日起5日将2064元内迳付原告。
判决后，被告国信公司不服向本院提起上诉，请求：驳回被上诉人的诉讼请求。国信公司认为：一、一审法院适用法律不当，被上诉人提供给法庭的《物业管理委托合同》是一份无效合同，不应受法律保护。被上诉人取得富宏花园的管理权不合法。《物业管理条例》第21条、《广州市物业管理办法》第23条均规定：住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。只有投标人不少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。富宏花园总建筑面积有（略）平方米，并不属于法律、法规规定可以不采取招标方式选聘物业管理公司的范围，被上诉人违反法律规定取得富宏花园的管理权后，更没有按《广州市物业管理办法》第30条规定将物业管理合同报市物业管理行政主管部门备案。被上诉人是建设单位中方股东―――越秀区北秀实业公司的下属企业，在没有通过以上法律途径就擅自取得富宏花园的管理权，明显侵害了富宏花园全体业主的合法权益。一审法院不顾法律规定，认定没有通过投标方式选聘管理公司的行为无违反法律、行政法规的强制性规定，与法律相悖。二、被上诉人没有对富宏花园商场提供管理服务，并且书面承诺不收取上诉人商场管理费，故不应收取本案所涉物业管理费。1、由于富宏花园一至三层商场的物业相对独立，基本上与住宅部分的公共管理无关，故1998年6月19日被上诉人的前身北秀物业管理公司就富宏花园商场管理问题致函上诉人，明确表示管理公司对本案涉及的物业不予管理，交由上诉人管理；负责富宏花园具体管理业务的富宏花园管理处在1998年5月25日发出“关于商洽富宏花园商业变压器使用管理的函”，进一步明确商场物业的电梯维修养护、消防、卫生、保安等均由受上诉人委托的广州市信和达经济发展公司管理，管理处免收上诉人商场所属产权部分的管理费。2、事实上，富宏花园商场一直由上诉人自行管理。接北秀管理公司公函后，上诉人委托了广州市信和达经济发展公司对本案物业进行具体管理，该公司也履行了管理义务；具体包括富宏花园一至三层商场电梯、水电设施的维护，商场前市政绿化的养护，商场公共范围消防设备的更换，保安、清洁卫生工作，地下停车场的保管工作等。3、被上诉人提供给法庭的“广州富宏花园大厦保洁工作协议书”中第4条内容反映，清洁公司的清洁范围仅仅是4－X层两栋住宅楼，并不包括本案诉请涉及的物业，这证据进一步反映了被上诉人对本案物业不予管理。被上诉人不但没有为富宏花园商场提供管理服务，且富宏花园整栋大楼物业管理的一部分――地下停车场管理工作全部由上诉人承担。被上诉人在既没有提供服务，也没有支出服务成本的情况下，无权收取本案诉请涉及的物业管理服务费。三、一审法院判决上诉人支付3.81元/月/平方米管理费没有依据。被上诉人称每月每平方米3.81元的管理费是富宏花园物业管理的实际成本与事实不符。据上诉人张贴的富宏花园“2003年1－6月管理处收支报告”反映，富宏花园的设施、设备维修与保养，管理人员薪金与福利，管理费用，税金，酬金共支出（略）.02元，即整栋大楼的物业管理服务成本及酬金每月为（略）元。按大楼总建筑面积（略）平方米计算，每月物业服务费是每平方米2.07元，而不是每平方米3.81平方米。
被上诉人越盛物业公司答辩同意原审判决。
本院经审理查明：位于广州市越秀区X路的富宏花园的发展商是越建房产公司。
1996年7月9日，越建房产公司与国信公司签订《房地产预售契约》，约定越建房产公司将广州市越秀区X路富宏花园商场第二层西边四十八个铺位(房屋建筑面积1303.86平方米)出售给国信公司，并应于1996年8月31日建成并正式交付；在其附件五的管理规则中，双方约定由越建房产公司或其指定的管理公司将全权负责管理该楼房。
国信公司于1997年9月收楼。1998年5月15日，国信公司将该场地出租给广东嘉福饮食服务有限公司，租赁期限自1998年5月15日至2016年5月15日，月租金（略）元。同年7月28日广东嘉福饮食服务有限公司将场地转交广州市越秀区嘉福鱼翅海鲜酒家作经营使用。
1998年5月25日，富宏花园管理处以北秀服字{1998}X号向广州信和达经济发展公司发出《关于商洽富宏花园商业变压器使用管理的函》，主要内容：富宏花园商业变压器是专供富宏花园1－X楼商业裙楼和地下停车场用电，随着这些物业的即将投入使用，为更好地解决商业变压器的使用与管理问题，我司特来函与贵司商洽，意见如下：5、贵司所属裙楼商场物业的电梯维修养护、消防、卫生、保安等均由贵司自行负责管理。管理处将免收贵司裙楼商场所属产权部分的管理费，但商场变压器、配电房、消防中心等涉及商业裙楼的公共设备、设施均由管理处负责管理，所发生的管理与维修费用由使用的业主分摊。特此函告，请复。
1998年6月19日，广州市越秀区北秀实业公司(广州市越建房地产发展有限公司的投资中方，以下简称北秀公司)向国信公司发出北秀服字{1998}X号《关于富宏花园商场管理问题的函》，主要内容：富宏花园商场1－X层大部分是贵公司物业，现已出租作酒楼、酒吧使用。考虑到商场基本独立和便于贵司自行管理(涉及消防监控及系统维护值班等费用支出摊分计算缴付问题，另行协商解决)。现商场供电是由独立、专变房供电，我司将一并交给贵司管理(首层东侧业主使用时的水电交费，由我公司属下管理处协调向贵司缴交)，其电费划帐问题，我司将于本月停止划帐，敬请贵司于本月25日前提供电费划帐账号我司等。
2000年12月7日，国信公司(为委托方)与广州信和达经济发展公司(为受托方)签订《委托书》，载明：委托广州信和达经济发展公司负责办理我公司所属的富宏花园富宏阁、富玮阁住宅及商铺出租的有关业务，并参与该大厦的物业管理工作，......本委托有效期为三年，具体年限为2001年1月至2003年12月。
2001年4月13日，国信公司发函给北秀公司、北秀公司富宏花园管理处：我司在富宏花园的物业由广州信和达经济发展公司负责管理，有关工作和业务往来请贵司贵处与之联系。
2002年5月20日，北秀公司发函给越建房产公司：“受贵公司的委托，我司现准备选聘越盛物业公司(广州市三级物业管理资质)对富宏花园进行物业管理并与之签订富宏花园的物业管理委托合同，特此函告。”同年5月28日，越建房产公司复函：“来函获悉，贵公司准备选聘越盛物业公司对富宏花园进行物业管理及与之签订富宏花园的物业管理合同，我司对此无异议，同意聘请该公司作为富宏花园的物业管理公司，特此复函。”
2002年4月29日，北秀公司与越盛物业公司签订了《物业管理委托合同》，约定北秀公司委托越盛物业公司对广州市越秀区X路X-X号的富宏花园商住楼实行物业管理，管理期限为2002年6月1日起至2005年5月31日。同年8月23日，北秀公司向业主、住用户发出通告，告知从2002年9月1日起由越盛物业公司接管富宏花园物业管理工作。
2002年10月17日广州市越秀区物价局向越盛物业公司核发了《广东省经营服务性收费许可证》，核准富宏花园物业管理综合服务费：高层住宅1.90元/月/平方米，办公用房5元/月/平方米，商场10元/月/平方米。
2002年11月22日，越盛物业公司与广州优洁超速蒸气清洁设备有限公司签订《广州富宏大厦保洁工作协议书》，其中订明：四、乙方(即广州优洁超速蒸气清洁设备有限公司)清洁范围及明细(见附件二)》1、4－X层两幢住宅楼；2、1－天台各个部门走或通道；3、出入口大堂；4、外围；5、空置房、X楼商场；6、管理处办公室及天台(X楼天台、平台)。另附件二《富宏大厦保洁工作计划书》中载明：一、工作范围：1、4－X层住宅楼；2、管理处办公室及天台；3、出入口大堂；4、外围；5、空置房、X楼商场。
2003年10月17日，越盛物业公司出具一份证明称富宏花园管理处是其公司设立的负责富宏花园物业管理的一个下属部门。
由于越盛物业公司多次要求国信公司支付物业管理综合服务费遭拒绝，越盛物业公司遂于2003年11月11日向原审法院提起诉讼，请求判令国信公司支付2002年9月至2003年10月的富宏花园商场第二层西边四十八个铺位物业管理综合服务费（略）.40元(每月按1303.86平方米×10元计)，本案诉讼费用由国信公司承担。国信公司辩称：1、根据《物业管理条例》和《广州市物业管理办法》，建设单位没有通过招投标方式选聘物业管理公司，越盛物业公司取得富宏花园的管理权不合法，且2002年8月23日签订《物业管理委托合同》的主体不合格，富宏花园的管理合同由非建设单位北秀公司与越盛物业公司签订的，违反了法律的规定，故《物业管理委托合同》不应受法律保护。2、越盛物业公司从来没有对诉请标的涉及的物业进行管理，这些物业一直由国信公司管理。国信公司于1997年9月所接收本案诉请涉及的富宏花园二、三楼物业后，越盛物业公司曾于1998年6月19日致函国信公司，明确表示越盛物业公司对本案涉及的物业不予管理而交由国信公司管理；同年5月25日富宏花园管理处向国信公司发出了“关于商洽富宏花园商业变压器使用管理的函”明确了商场物业的电梯维修养护、消防、卫生、保安等均受国信公司委托的广州市信和达经济发展公司管理，管理处免收国信公司商场所属产权部分的管理费；越盛物业公司提供的“广州富宏花园大厦保洁工作协议书”中第四条内容也反映了越盛物业公司对本案物业不管理。3、越盛物业公司并没有依照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》第2条和第8条的规定提供服务和支付服务成本，并要求国信公司以政府指导价最高标准收取国信公司管理服务费，是没有事实依据的，故不同意越盛物业公司的诉讼请求。
2003年12月17日，原审法院向广州市越秀区物价局了解应如何核准富宏花园商场管理综合服务费的问题，广州市越秀区物价局反映：依据广东省物价局、广东省建设委员会粤价[1999]X号《关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》中各类物业分级参考标准以及物业管理公司的资质，确定富宏花园商业管理综合服务费属三级；再依据广州市物价局、广州市建设委员会穗价[1999]X号《转发省物价局、省建委关于公布广东省物业管理服务收费政府指导价的通知》，商业管理综合服务费属三级的最高标准为每平方米11元，结合实际情况确定富宏花园商场管理综合服务费每平方米10元。
一审庭审中，越盛物业公司发函给原审法院：“根据我司管理富宏花园二、三楼的实际成本，计算出国信公司每月应向我司支付物业管理费（略）.36元，即3.81元/平方米/月。如法院主持调解，我公司愿意按成本价3.81元/平方米/月的价格向国信公司收取富宏花园二、三楼的物业管理综合服务费。”但越盛物业公司没有对上述物业管理费的计收依据提供证据予以证实。
在二审中，国信公司认为据越盛物业公司张贴的富宏花园“2003年1－6月管理处收支报告”反映，富宏花园的设施、设备维修与保养，管理人员薪金与福利，管理费用，税金，酬金共支出（略）.02元，即整栋大楼的物业管理服务成本及酬金每月为（略）元。按大楼总建筑面积（略）平方米计算，每月物业服务费是每平方米2.07元。越盛物业公司称国信公司提供的富宏花园“2003年1－6月管理处收支报告”仅是复印件，不予确认。
本院认为，富宏花园管理处1998年5月25日以北秀服字{1998}X号向广州信和达经济发展公司发出的《关于商洽富宏花园商业变压器使用管理的函》、北秀公司1998年6月19日以北秀服字{1998}X号向国信公司发出的《关于富宏花园商场管理问题的函》、国信公司与广州信和达经济发展公司于2000年12月7日签订的《委托书》、国信公司2001年4月13日发给北秀公司、北秀公司富宏花园管理处的函等证据，均证实国信公司位于富宏花园二、三楼的物业，经与富宏花园发展商越建房产公司的投资中方北秀公司协商约定，由国信公司自行管理，涉及消防监控及系统维护值班等费用的摊分费用计算缴付问题双方另行协商解决。越盛物业公司受越建房产公司、北秀公司聘请，对富宏花园商住楼实行物业管理，根据越盛物业公司与广州优洁超速蒸气清洁设备有限公司在2002年11月22日签订的《广州富宏大厦保洁工作协议书》可见，越盛物业公司委托广州优洁超速蒸气清洁设备有限公司进行富宏大厦保洁工作的范围，也不包括富宏大厦二、三层。据此，越盛物业公司只能在涉及富宏大厦消防监控及系统维护等公共设备、设施等支出的费用范围内，按照分摊的比例收取国信公司的相关费用。由于越盛物业公司未能就该部分分摊费用计收标准、应收数额以及主张按成本价3.81元/平方米/月的价格向国信公司收取富宏花园二、三楼的物业管理综合服务费进行举证，但考虑到越盛物业公司确实对富宏大厦的公共设备、设施进行了管理，且付出了相应的费用，因此，根据公平合理的原则，国信公司享受了富宏大厦的公共设备、设施的管理服务，亦应付出对价，酌情按富宏花园商场管理综合服务费的20％向越盛物业公司支付2元/平方米/月的管理费。原审法院判决国信公司从2002年9月起至2003年10月止向越盛物业公司支付富宏花园商场第三层的物业管理综合服务费正确，但判令给付管理费的收取标准欠妥，本院予以纠正。
综上所述，国信公司上诉请求驳回越盛物业公司的诉讼请求，理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、维持广州市越秀区人民法院(2003)越法民三初字第X号民事判决第二项；
二、变更广州市越秀区人民法院(2003)越法民三初字第X号民事判决第一项为：国信公司应于本判决书送达之日起10日内，一次性将2002年9月至2003年10月的富宏花园商场第三层物业管理综合服务费(每月按1303.86平方米×2元计)清还给越盛物业公司。
本案一、二审受理费各5160元，由越盛物业公司各负担4128元，国信公司各负担1032元。国信公司应承担的一审受理费1032元及越盛物业公司应承担的二审受理费4128元，均由越盛物业公司、国信公司于本判决书送达之日起5日内迳付给对方。
本判决为终审判决。
审判长何慧斯
代理审判员骆莉萍
代理审判员龚德家
二OO四年八月一日
书记员岳为群
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