广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审原告)：广东省农业机械总公司(以下简称：农机公司)。住所地：广州市新港中艺苑路X街X号。
法定代表人：魏某某，职务：总经理。
委托代理人：刘某某，，联系地址同公司。
委托代理人：曾小灵，广东正大联合律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：广州市越秀恒和企业投资有限公司(以下简称：恒和公司)。住所地：广州市X路X号飞霞大厦X楼南楼。
法定代表人：江某某，职务：总经理。
委托代理人：潘某某，该公司工作人员，联系地址同公司。
委托代理人：郑海鹰，广东粤联律师事务所律师。
上诉人广东省农业机械总公司、广州市越秀恒和企业投资有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院(2003)越法民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：被告在1992年7月18日与原告及大新房管站签订《关于联办广东省农机商场协议书》后，用原告提供的广东省农业机械总公司联放商场的营业执照在讼争场地只经营至1993年12月，随后被告经原告及大新房管站的同意将场地先后转租给大家乐(广州)食品有限公司及广州市百味佳饮食服务有限公司使用，而上述《关于联办广东省农机商场协议书》的期限已于2000年8月8日届满，原告与被告的关系实为转承租关系。现双方均要求解除该关系，根据当事人意思自治原则，本院予以支持。双方的转承租关系于原告接收场地之日(即2003年12月24日)解除。由于被告在诉讼中已将场地退回给原告，故对原告要求收回场地的请求不再作处理。在承租期内原告代被告垫付的水电等费用原告要求被告清缴合法有理，本院予以支持。被告以该费用是由下一手承租人使用期间发生而抗辩应由下一手承租人支付，因这是被告与下一手承租人的关系，故对被告的抗辩本院不予采纳，被告应将原告垫付的费用支付给原告。而原告没有垫付之费用要求被告支付缺乏事实及法律依据，本院不予支持。双方签订的《撤场协议书》约定被告只能搬走餐饮厨具、桌椅等可移动的物品，而被告拆除嵌装入墙的装修物违反了双方签订的《关于联办长堤商场承包经营的协议》的约定，故原告要求被告赔偿恢复装修原状所需的费用（略）.02元合法有理，本院予以支持。另该《撤场协议书》也约定原告应对被告安装的煤气管道和电房设备给予补偿，故被告要求原告支付煤气管道和电房设备的作价补偿款（略）.80元合法有理，本院予以支持。原告以被告拆除嵌装入墙的装修物而拒绝补偿，因被告拆除嵌装入墙的装修物，被告对此已需作出赔偿，故原告以此抗辩拒绝支付煤气管道和电房设备的作价补偿款，本院不予支持。被告在搬迁时拆除嵌装入墙的装修物，原告已通过要求被告赔偿而得到救济，但原告以此拒绝接收场地及结算有关费用，造成损失的进一步扩大，故原告要求被告继续支付2003年7月以后的租金及逾期支付2003年7月之前租金的违约金，本院不予支持。另据原告提供的由广州市越秀区房地产管理局设计室出具的平面图记载，讼争场地首层建筑面积为435.39平方米，第二层建筑面积为404.98平方米，二层天面有一建筑面积为6.32平方米的梯屋，共建筑面积为846.69平方米，而经测绘讼争房的首、二层总建筑面积为836.4204平方米，加上二层天面的梯屋面积共842.7404平方米，实际相差3.9496平方米，该误差在房屋建筑中应属正常范围之内，而二层天面的梯屋是由原告交付给被告使用，故也应计算进租赁面积里，所以原告主观并不存在故意虚报建筑面积而骗取被告租金的故意，因此被告反诉要求原告退回多收的租金（略）元缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款之规定判决：一、原告广东省农业机械总公司与被告广州市越秀恒和企业投资有限公司的转承租关系于2003年12月24日解除；二、被告广州市越秀恒和企业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，将（略）元租金、污水处理费1755.81元及滞纳金304.71元、水费5155.95元及滞纳金894.77元、电费（略）.40元、煤气费（略）.20元、电话费629.50元、2003年6月至7月的联营管理费（略）.32元、环保费（略）元、恢复装修原状所需的费用（略）.02元一次性支付给原告广东省农业机械总公司；三、原告广东省农业机械总公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，将煤气管道和电房设备的作价补偿款（略）.80元一次性支付给被告广州市越秀恒和企业投资有限公司；四、驳回原告广东省农业机械总公司的其它诉讼请求及被告广州市越秀恒和企业投资有限公司的其它反诉请求。本案受理费（略）元(原告已预付)、反诉费（略）元(被告已预付)、评估费8839元(其中原告预付1000元、被告预付7839元)、测绘费1757元(被告已预付)，由原告负担（略）元，被告负担（略）元。
判决后，双方均不服，向本院提起上诉。
农机公司上诉称：其一，合同的解除系由恒和公司违约所致，煤气管道和电房设备是恒和公司的投资成本，对该司毫无用处，如果按照原审法院判决由其按照评估价格承担，则无异于鼓励违约，惩罚守约者；其二，关于2003年7－9月所欠承包费的问题，原审法院认为不收回场地是该司不同意接收场地所致，纯属主观臆断，没有事实与法律依据。请求二审法院依法改判恒和公司支付7－9月所欠承包费及滞纳金，判令由恒和公司将煤气管道及电房设备予以拆除，并由恒和公司承担全部诉讼费。
恒和公司上诉称：其一，讼争房屋实际使用人所欠一系列费用不应由该司负责支付；其二，关于讼争房面积，原审法院要求该司单方面出资委托测绘，有失公允；其三，农机公司与房管部门互相勾结，长期牟取巨额租金差额，显属暴利行为。请求撤销原审判决第二、四项。
经审理查明：座落广州市X路X号房屋是由农机公司向房管部门承租的公房。该屋原为双隅(双木)平房，建基面积405.7422平方米，1985年，该司将其改建为两层的钢筋混凝土房屋。
1992年7月18日，农机公司(甲方)与广州市荔湾区龙江某器百货贸易部(乙方，后更名为恒和公司)及广州市越秀区房地产管理局大新房管站(丙方)签订《关于联办广东省农机商场协议书》，其中约定：“三方同意联办广东省农机供应公司农机商场，甲方提供其原在长堤路X号商场及设备和资金合六十七万元，乙方负责出资八十万元作为联营投资及装修费用，丙方提供所属产权的长堤路X号房屋首、二层共计建筑面积846.7平方米作为联办商场使用。联营期限从1992年8月8日至2000年8月8日。商场经营范围：主营：五金交电、百货、电子产品及通讯设备、工艺美术品、电子设算机及配件、化工等；兼营：普通机械、电机及器材、摩托车及零部件，根据业务发展需要，可发外承包或转让柜台，二楼(原天天火锅)继续经营餐厅或根据业务发展可改变其经营范围。农机商场由乙方依法承包经营，该商场为独立核算法人单位，乙方出任法人代表，乙方同意第一、二年每月向甲方缴交（略）.34元承包费，第三年起每年递增3%。丙方每月向乙方收取场地管理费6666.66元。联办期内，甲方负责向房管部门缴交国家规定的房屋租金，其余费用水电费、电话费及各种应缴杂费)均由乙方负担。联办期满后，如三方不再继续联办商场，甲方有权继续租赁和经营商场。”
同月28日，农机公司(甲方)与广州市荔湾区龙江某器百货贸易部(乙方)签订《关于联办长堤商场承包经营的协议》，其中约定：“关于联办的广东省农机供应公司长堤商场的经营管理问题，同意由乙方承包经营，定期向甲方缴交承包费用。承包期：从1992年8月8日至2000年8月8日止。乙方同意每月向甲方缴交的承包费调整为（略）.33元，从第三年起承包费按3%递增。每月承包费于次月5日前付清给甲方，每逾期一天按5千分之五向乙方收取滞纳金。联办商场所需联营投资及流动资金，由乙方自筹解决，甲方提供的（略）元设备和资金实际经营时不交付。对甲方提早收回二楼天天火锅酒楼提早终止合同的经济损失，乙方按该酒楼所报价清点接收后，同意补偿给甲方（略）元。甲方提供现有90KW柴油发电机一套，电话机二台及水电设施给乙方使用，费用由乙方承担，甲方凭有关部门代支电话费、水电费及其它一切属商场的费用开支的单据向乙方收回，乙方不得拒交，每逾期一天按千分之五向乙方收取滞纳金。甲方同意将原天天火锅的食品卫生许可证，烟草专卖零售许可证，烟草专卖准购证，零售商店购酒手册，消防安全鉴定书，违章建筑罚款收据及有关处理证书，65KW同意供电通知书等移交给乙方使用。联办期满：一切安嵌在房屋结构(如墙、柱、楼板、地面等)的装修及电器设备不得拆除，无条件归属甲方，其余由乙方投资的设施可由乙方自行处理。如乙方严重违约不按期缴交承包费、电话费，甲方有权提前终止联办合同，乙方投资的设备及装修设施不得拆除运出商场。”
合同签订后，恒和公司以农机公司提供的广东省农业机械总公司联放商场的营业执照在讼争场地经营，恒和公司的法定代表人江某某出任该商场的负责人。1993年12月29日，恒和公司与大新房管站签订《协议书》及经农机公司的同意取得了讼争房的转租权。
1993年12月16日及1994年1月8日恒和公司与大家乐(广州)食品有限公司签订《租赁意向书》和《租赁合同书》，将讼争场地出租给大家乐(广州)食品有限公司使用，1997年11月17日，恒和公司收回场地。
1998年10月8日，农机公司(甲方)与恒和公司(乙方)又签订《关于联办长堤商场承包经营的补充协议》，其中约定：“双方同意由从现在起再由乙方继续对长堤商场实行承包经营八年，亦即延续至2007年8月8日。乙方向甲方缴交的承包费从1998年11月至2000年12月，调整为每月（略）元，从2001年1月起，以每年承包费（略）元为基数，再逐年递增5%，本补充协议连同原协议一并执行，本协议与原协议部分条款有抵触的，以本补充协议为准。”
1999年3月22日，恒和公司与广州市百味佳饮食服务有限公司签订《租赁合同》，约定由恒和公司将讼争场地出租给广州市百味佳饮食服务有限公司作经营使用，租赁期限从1999年3月1日至2005年11月30日止。2003年5月20日，广州市越秀区第二土地房屋管理所出具证明，内容为：广州市X路X号全幢房屋是我所管辖的房屋，现我所同意将该房屋提供给广东省农业机械总公司作为广州市百味佳饮食服务有限公司经营饮食服务场地使用，期限为2003年5月1日至2004年5月30日止。
2003年7月9日，农机公司(甲方)与恒和公司(乙方)签订《撤场协议书》，其中约定：“乙方在长堤大马路X号承包经营广州市百味佳饮食服务有限公司，因经营效益差，已于2003年6月初关门停止营业，甲方表示理解，现双方达成如下协议：一、乙方在2003年7月15日前把餐饮厨具、桌椅等物品搬走，并清扫干净，移交给甲方，煤气管道及电房设备保留，甲方同意作价补偿给乙方。二、乙方欠甲方（略）元承包费在2003年7月底前结清。......”
之后，因恒和公司搬走物品时拆除了房内部分嵌装在墙内的天花、电灯、门等设施，场地交接遂被拖延。诉讼中，双方于2003年12月24日办理了场地移交手续。
诉讼中，双方确认讼争场地由广州市百味佳饮食服务有限公司使用期间农机公司代垫的污水处理费1755.81元及滞纳金304.71元、水费5155.95元及滞纳金894.77元、电费（略）.40元、煤气费（略）.20元、电话费629.50元、2003年6月至7月的联营管理费（略）.32元、环保费（略）元。另农机公司提供广州市煤气公司越秀分公司的“欠费证明”，证明长堤大马路X号的用户至2003年9月24日止的滞纳金为（略）.20元。
经双方同意委托评估及测绘，恒和公司拆除讼争场地的固定装修物恢复所需费用为（略）.02元，恒和公司所安装的煤气管道和电房设备的作价补偿款为（略）.80元，讼争房的首、二层总建筑面积为836.4204平方米。
本院认为：关于双方当事人之间所签的各份协议的法律性质、效力，原审法院认定适当，不复赘述，现专门针对双方上诉的理由，本院作出如下认定：
其一，关于《撤场协议书》的法律性质及其效力问题，这是直接关系到双方权利义务的基础性法律问题。农机公司认为该协议，根据《合同法》第94条的规定，先履行一方拒绝履行，后履行一方有权解除合同，由于恒和公司不履行该协议，构成违约，故该协议双方当事人都没有履行，该司已经依照合同法的规定解除了该协议；恒和公司则认为协议是合法有效的。本院认为，《撤场协议书》实际上是双方就场地租赁事宜达成的新的协议，以该协议替代了过去的租赁合同，此协议意思表示真实，合法有效，双方均应切实履行。恒和公司违反协议的约定拆除装修、设备构成违约，应承担相应的违约责任，原审法院依照中介机构评估的结论判决由恒和公司承担恢复原状的责任适当，本院予以维持。至于农机公司认为恒和公司的行为成就了《合同法》第94条解除合同的条件一节，因该请求依据不足，本院不予支持。
其二，关于煤气管道和电房设备的作价补偿问题。本院认为，根据双方所签合法有效之《撤场协议书》的约定，农机公司应该作价补偿煤气管道和电房设备，此系合同明确约定的义务，农机公司应予履行，原审法院据此以中介机构的评估结论为依据判决由农机公司作价补偿并无不当。农机公司以《撤场协议书》已经解除为由拒绝履行没有法律依据，本院予以驳回。
其三，关于2003年7－9月所欠承包费的问题。本院认为，2003年7－9月期间场地未能移交系因恒和公司违约拆除装修及部分设施所致，其过错在于恒和公司，原审法院认定农机公司拒绝接收场地无理，恒和公司应支付该期间的场地租金给农机公司，并按合同约定承担逾期支付的违约责任。
其四，关于实际使用人所欠费用恒和公司是否应该负责支付的问题。本院认为，作为租赁合同的签约相对方，恒和公司有义务按照合同约定向出租人农机公司付清所有承租房屋的费用，至于实际欠费人的责任，则系恒和公司与其之间的内部关系，本案不予调处。
其五，关于讼争房屋的实际面积问题。本院认为，合同中约定的租金系针对房屋整体而定，并非按照单位租金与面积来确定，双方在签约时对租金标准、房屋状况都有充分认识，不存在对房屋面积的误解。恒和公司过去一直对房屋面积并无异议，现于诉讼中要求按照实际面积支付租金，有违诚实信用原则，本院不予支持。至于恒和公司所称农机公司利用租金差价牟取暴利一节，本院认为，农机公司利用所承租的公房，改造后出租牟利属正常的商业行为，恒和公司此暴利之说显属无理，予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下:
一、维持广州市越秀区人民法院(2003)越法民三初字第X号民事判决；
二、广州市越秀恒和企业投资有限公司自本判决书送达之日起15日内将2003年7－9月的租金支付给广东省农业机械总公司，并按每日千分之五的标准支付违约金至实际支付之日止(违约金总额不超过欠租金总额)；
三、驳回广东省农业机械总公司的其他上诉请求；
四、驳回广州市越秀恒和企业投资有限公司的上诉请求。
本案二审受理费（略）元，由广州市越秀恒和企业投资有限公司承担（略）.8元，广东省农业机械总公司承担（略）.2元。
本判决为终审判决。
审判长何慧斯
代理审判员龚德家
代理审判员骆莉萍
二OO四年八月一日
书记员刘某红
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