广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2004)穗中法民四终字第X号
上诉人(原审被告):广东合生明晖房地产有限公司，地址：广州市X路珠江规划大厦X楼。
法定代表人：欧某某，职务：董事长。
委托代理人：谢某某，男，X年X月X日出生，汉族，该司法律顾问，联系地址同上。
委托代理人：黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，该司法律顾问，联系地址同上。
被上诉人(原审原告)：赖某某，男，X年X月X日出生，汉族，经常居住（略）。
委托代理人：刘永权，广东联合发展律师事务所律师。
上诉人广东合生明晖房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于1999年3月26日签订了一份穗房预契字第（略）号《房地产预售契约》，订明由原告以（略）元向被告购买广州市海珠区X路愉景雅苑琴韵居第A幢第X层lX号房屋；被告应于1999年l2月31日前将该房地产建成并正式交付原告使用；该房地产在实际交付使用后九十天内，被告应协同原告办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续等。该合同没有关于迟延办理产权过户手续和房地产登记手续违约责任的约定。广州市房地产交易所对该合同进行了监证。之后，原告共向被告支付了房款（略）元。原、被告确认于1999年11月1日交、接上址房屋。被告于1999年12月31日取得《广州市房地产权属证明书》。被告因原告尚欠房款（略）元曾向原审法院起诉。原审法院于2002年10月l4日以(2002)海房初字第X号民事判决书，判决原告在该判决生效之日起30天内支付房款（略）元及滞纳金给被告。2002年11月12日，中国工商银行广州市愉景雅苑储蓄所开具出票人和收款人分别是原、被告，事由为付余房款，金额为（略）元的《银行进帐单》给原告。被告确认收到原告（略）元，并以其自行开具的两张收据认为该款分别为房款（略）.55元和滞纳金（略）.45元。原告因要求被告办理房产证和支付违约金未果而于2003年12月22日向本院提起诉讼。2003年12月17日，被告取得广州市国土资源和房屋管理局核发的权属人为原告的粤房地证字第（略）号《房地产权证》，但没有交付给原告。原告在诉讼过程中变更要求被告立即协同其办理所购房屋的房屋交易过户手续的诉讼请求为要求被告交付所购上址房屋的产权证，且没有举证证明曾向被告主张办理房产证的相关权利。
原审法院认为，原、被告签订的《房地产预售契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方均应按约定全面履行自己的义务。被告在房屋交付使用后、理应按约定积极履行协同办理相关手续的义务。被告没有完全履行该合同义务，致使原告所购买房屋的产权处于不确定状态，故应承担违约的过错责任。原告要求被告支付违约金有理，应予支持。由于双方没有在上述契约中对迟延协同办理产权过户和房地产登记手续的违约责任作出相关约定，原告要求按其已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金符合最高人民法院司法解释的相关规定，也应予以支持。原告没有举证证明曾向被告主张办理房产证的相关权利，因此，按照原告起诉主张权利的2003年12月22日计，原告诉请的违约金计算期限中2000年2月1日至2001年12月21日部分，已超过法律规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间，故对其该部分请求不予支持。被告应从2001年l2月22日起至协同原告办理产权过户手续和房地产登记手续之日止支付违约金给原告。银行开具事由及金额为付余房敖（略）元的《银行进帐单》给原告，表明原告该款的用途是支付尚余房款，被告以其自行开具的两张收据认为该款分别为房款（略）．55元和涝纳金（略）．45元与事实不符，故被告关于原告还（略）．45元房款未付的辩称理由不能成立。因此，原告实际已付房款应按原付房款（略）元和《银行进帐单》记载的（略）元确定，即原告共计已付房款（略）元。违约金总额应以不超过原告已付房款（略）元为限。《房地产权证》是房管部门核发给房屋所有权人的权属凭证，因此，被告在协同领取原告所购上址房屋的《房地产权证》后，理应将该证交付给原告。原告要求被告交付所购上址房屋的《房地产权证》有理，应予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条和《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，作出判决如下：一、被告在本判决生效之日将权属人为原告的粤房地证字第（略）号《房地产权证》交付给原告；二、被告在本判决生效之日起10日内按原告已付房款（略）元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付2001年12月22日起至协同原告办理广州市海珠区X路愉景雅苑琴韵居第A幢第X层lX号房屋的产权过户手续和房地产登记手续之日止的违约金给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费4351元，由原告负担870元，被告负担3481元。原告预交的受理费4351元本院不作退回，被告在本判决生效之日起10日内将应负担的受理费迳付给原告。
上诉人广东合生明晖房地产有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1.合同约定上诉人只是协同被上诉人办理房产过户手续和登记手续，而上诉人在1999年12月完成了讼争房的确权和测绘手续，已经履行了协助义务，房产证没有在2000年初办妥的责任完全在于被上诉人。2.原审法院依据被上诉人在《银行进帐单》填写“房款”，认定（略）元是房款属于认定事实错误，被上诉人尚未付清房款。3.上诉人在原审法院提供了房管局的网页，证明一手房屋交易过户需要房屋的全额发票，而2004年2月14日前被上诉人还是尚未付清房款，因而无法办理产权过户，原审法院回避了未付清房款，则不能办理交易过户手续的客观事实。4.原审法院对违约责任认定错误。2002年11月11日时被上诉人实际支付购房款是（略）元，而原审法院判决以（略）元为基数，加重了上诉人的责任。5.被上诉人起诉要求支付违约金的数额是14多万元，诉讼费应当按照败诉的比例承担，原审法院判决上诉人承担大部分的诉讼费不当。故上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.改判被上诉人偿还上诉人拖欠房款之日，上诉人才将讼争房的房产证交付给被上诉人；3.改判上诉人无须承担迟延办证的违约责任。
被上诉人答辩同意原审判决，不同意上诉人的上诉请求。
本院二审查明的事实与一审基本相同。另查明，根据上诉人一审提交的《广州市一手房交易登记网页》和(2003)粤农税电字（略）号的《契税完税证》，房地产交易所办理交易登记的收件资料4是购房发票(办证联)，且本案讼争房屋2003年12月8日已经缴纳房屋契税。
本院认为，上诉人与被上诉人1999年3月26日签订的《房地产预售契约》未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履约。
依据原审法院于2002年10月l4日作出的(2002)海房初字第X号民事判决书以及中国工商银行广州市愉景雅苑储蓄所开具的票据所载明的“付余房款”的事由，被上诉人2002年11月12日支付（略）元应为购房房款，上诉人主张（略）元中包括滞纳金（略）.45元，因而被上诉人还未付清购房余款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院对此认定正确，上诉人应另行主张被上诉人所欠滞纳金。
由于《房地产证》是房屋所有权人的所有权凭证，上诉人以被上诉人欠房款为由不予交付无据，本院不予支持，原审法院判决上诉人交付《房地产权证》给被上诉人正确，本院予以维持。
上诉人在房屋交付使用后，未能依约积极履行协同被上诉人办证的义务，应承担违约责任。同时，根据房地产交易所办理交易登记所需的资料来看，购房发票确实是办理房产证所需提交的资料，且从财务的角度而言，开具发票与缴纳契税是紧密联系的，上诉人主张在被上诉人未交足房款的情况下无法开具发票因而不能办理产权过户手续有事实依据，本院予以采纳。依据公平原则，在被上诉人2002年11月12日交足房款后，应给予上诉人90天的合理期间协同被上诉人办理房产证，上诉人应承担的逾期办证的违约责任应从2003年2月12日起计，计至上诉人协同被上诉人办理讼争房屋的产权过户手续和房地产登记手续之日止。原审法院对此处理不当，本院依法予以调整。
综上所述，上诉人广东合生明晖房地产有限公司部分上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。审查原审判决认定事实基本清楚，但部分适用法律不当，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(二)项和《中华人民共和国合同法》第五条的规定，判决如下:
一、维持广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决的第一、三项；
二、变更广州市海珠区人民法院(2004)海民三初字第X号民事判决的第二项为“上诉人在本判决送达之日起10日内按被上诉人赖某某已付房款（略）元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，计付2003年2月12日起至协同办理广州市海珠区X路愉景雅苑琴韵居第A幢第X层lX号房屋的产权过户手续和房地产登记手续之日止的违约金给被上诉人赖某某。
本案一审受理费按照一审判决执行。二审受理费4351元，由上诉人广东合生明晖房地产有限公司与被上诉人赖某某共同负担(二审受理费4351元已经由上诉人广东合生明晖房地产有限公司预交，本院不予退回，被上诉人赖某某在本判决送达之日起10日内将应负担的受理费迳付给上诉人)。
本判决为终审判决。
审判长张跃国
审判员张汉华
代理审判员黄某清
二OO四年八月一日
书记员岳为群
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
