海南省海口市中级人民法院
民事判决书
(2000)海中法民初字第X号
原告海南中奥实业开发公司，地址海口市金贸区X路中皇国际大厦1504房。
法定代表人郑某某，该公司总经理。
委托代理人苏鹏，海南中辰律师事务所律师。
被告北京金厦房地产开发公司，地址北京市西城区西直门内铁狮子巷X号。
法定代表人阎某某，该公司总经理。
委托代理人姚漪汶，北京鼎铭律师事务所律师。
原告海南中奥实业开发公司(下称中奥公司)与被告北京金厦房地产开发公司(下称金厦公司)房屋销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，中奥公司委托代理人苏鹏，金厦公司委托代理人姚漪汶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中奥公司诉称，一九九五年十二月二十二日，中奥公司与金厦公司签订《房屋销售合同》，中奥公司将自己所属的海口市海甸岛人民大道西侧冠华大厦出卖给金厦公司，建筑面积8900平方米，每平方米售价一千八百二十元。合同签订后，金厦公司向中奥公司交付定金四百万元。按合同的约定，中奥公司完成既定分项工程并经金厦公司验收确认，金厦公司应在验收后三天内支付购房款一千一百二十万元，但金厦公司未付，其行为已构成违约。后经中奥公司多次催促，金厦公司以种种理由拖延。现请求确认中奥公司所收金厦公司的四百万元归中奥公司所有，并由金厦公司承担本案诉讼费用。
被告金厦公司辩称，由于在合同签订之时，中奥公司既未取得冠华大厦项目的全部权利，也未取得房产预售许可证，应认定该合同无效。且中奥公司对合同无效应承担主要责任。因无效合同给对方造成损失仅指当事人由于实际履行了无效合同而产生的直接损失。而中奥公司并未实际交付房产，其履行合同的行为仅表现在进行了实际的分项工程，这部分工程也是中奥公司完成该项目所必须进行的工作，故中奥公司并未因履行行为而给其造成损失。综上所述，恳请法院判令中奥公司返还因无效合同取得的利益。
经审理查明，一九九五年十二月二十二日，中奥公司与金厦公司签订一份《房屋销售合同》，约定：中奥公司将海口市海甸岛人民大道西侧冠华大厦转让给金厦公司，建筑面积8900平方米，每平方米售价一千八百二十元，总计价款一千六百二十万元。中奥公司应于一九九六年一月三十一日前完成该房上下水、电线管路驳接入楼；一至四层按现状，五楼以上门框、窗框安装到位；内外墙砌体清水墙完成；室内外垃圾清除，小区X路畅通；并及时交付给金厦公司。金厦公司应于合同签订后五日内向中奥公司支付定金四百万元；中奥公司完成既定分项工程交付给金厦公司验收后三日内交付购房款一千一百二十万元；在中奥公司为金厦公司办理房产证时，金厦公司支付购房余款一百万元。合同还就双方责任及其他事项进行了约定。合同签订后，金厦公司分别于一九九五年十二月二十六日、一九九六年二月三日、六日、三月二十七日支付给中奥公司二十万元、一百五十万元、五十万元、一百八十万元，共计四百万元。一九九六年三月二十七日中奥公司完成了合同中约定的冠华大厦既定分项工程，并由金厦公司验收确认，同年十二月十三日冠华大厦主体结构工程通过质检部门交易验收。后金厦公司一直未支付合同中约定的购房款。一九九六年四月四日，中奥公司向金厦公司发出缴款通知书；一九九七年一月十三日、二十七日中奥公司向金厦公司发出通知，要求金厦公司履行双方所签订的合同，否则，解除合同，定金不予返还并要求金厦公司赔偿经济损失。一九九八年八月二十四日，中奥公司因与金厦公司房屋销售合同纠纷向本院起诉，后因未按期缴纳诉讼费，而按自动撤诉处理。一九九九年十二月三十日，中奥公司邮寄通知给金厦公司，言明解除双方签订的合同，金厦公司所付四百万元的定金予以没收。而金厦公司对中奥公司上述通知和要求均未作明确的答复。另查，冠华大厦系于一九九四年六月二十三日经海口市人民政府批准的，由海口市医药总公司提供土地，中奥公司出资合作兴建的项目。房屋建成后，中奥公司享有65％的产权，海口市医药总公司享有35％的产权。一九九四年三月三十日，冠华大厦取得建筑工程规划临时许可证；七月十二日取得施工任务通知书。一九九四年十月十日，中奥公司取得了冠华大厦项目用地65％的土地使用证。一九九五年十二月二十七日，中奥公司领取了冠华大厦房产预售许可证。次日，中奥公司与海口市医药总公司签订一份《房屋买卖合同书》，约定海口市医药总公司将其应享有的冠华大厦35％的房产及土地使用权一次性转让给中奥公司；合同生效后中奥公司享有冠华大厦的全部权利。现中奥公司已取得冠华大厦项目用地全部的土地使用证。
本院认为，一九九五年十二月二十二日，中奥公司与金厦公司自愿签订的《房屋销售合同》系双方真实意思的表示。虽然在合同签订时，中奥公司对冠华大厦项目仅享有65％的权利，冠华大厦也未领取房产预售许可证。但同月二十七日，中奥公司就取得冠华大厦房产预售许可证，并与海口市医药总公司达成一致意见，海口市医药总公司将其享有的35％的权利转让给中奥公司，现中奥公司已取得冠华大厦项目全部用地的土地使用证。至此，中奥公司已享有冠华大厦项目的全部权利。另中奥公司早于一九九六年三月完成了双方合同约定的分项工程并通过了质检部门的验收，已履行了合同中约定其应履行的全部义务。根据双方履行合同的实际情况并结合当时海南房地产市场的实际情况，应认定双方所签订的合同为有效。而金厦公司除支付了四百万元定金后，并未支付合同中约定的应付购房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。现中奥公司请求确认金厦公司所付购房定金四百万元归其所有，理由成立，应予支持。根据《中华人民共和国经济合同法》第十四条、第二十九条第一款的规定，判决如下：
中奥公司所收金厦公司定金四百万元归中奥公司所有。
案件受理费三万零一十元，由金厦公司负担。
审判长宋泽
审判员何苏芹
人民陪审员林日运
二○○○年六月二十二日
书记员王兵
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