海南省海口市中级人民法院
行政判决书
(2000)海中法行终字第X号
上诉人(原审原告)海南大华地产基础工程有限公司，地址海口金龙路X号海韵椰林别墅区X号。(下称大华公司)
法定代表人关某某，董事长。
委托代理人张颖，陆通律师事务所海南分所律师。
被上诉人(原审被告)海口市房产管理局，地址海口市海甸岛沿江二西路二十四号。(下称房管局)
法定代表人杜某某，局长。
委托代理人何某某，该局干部。
第三人海口市亚奥典当行，地址海口市X路X号。(下称亚奥典当行)
法定代表人唐某甲，董事长。
委托代理人邓步韫，海南海特律师事务所律师。
第三人袁某，女，32岁，汉族，海南信达律师事务所律师，住（略）。
第三人唐某乙，男，36岁，汉族，住（略）。
委托代理人袁某，海南信达律师事务所律师。
上诉人大华公司因颁发房屋产权证案，不服海口市秀英区人民法院二ΟΟΟ年三月二十七日作出的(2000)秀行重字第X号行政判决，于2000年5月29日向本院提起上诉。本院于2000年5月29日受理后，依法组成合议庭。本院于2000年6月19日上午对本案进行公开开庭审理。上诉人的委托代理人张颖、被上诉人的委托代理人何某某、第三人亚奥典当行的法定代表人唐某甲及委托代理人邓步韫、第三人袁某、第三人唐某乙未出庭，其委托代理人袁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：1996年9月27日原告大华公司与第三人亚奥典当行签订了《房屋抵押贷款合同》内容规定，大华公司向亚奥典当行借款伍拾贰万叁仟伍佰陆拾元、借款为一个月(96年9月28日—10月27日)贷款月利率为45‰，大华公司以海口市秀英区东方洋滨景花园C型别墅X号及金盘工业开发区金华花园X号别墅作抵押，并于九六年九月二十八日在被告房管局办理一个月的房屋他项权登记，期限届满，大华公司和亚奥典当行未办理展续合同和他项权登记手续，自抵押合同签订至一九九八年十月二十九日，大华公司共付现金伍拾伍万柒仟壹佰贰拾贰元，尚欠伍拾贰万叁仟伍佰陆拾元未还，亚奥典当行多次催要未果，于一九九八年九月四日根据双方签订《抵押贷款合同》向被告房管局书面申请处理抵押物，被告房管局收到申请后，于同年九月十日作出了市发证办(0255)号《抵押物处分批准书》，并委托亚奥典当行送达大华公司。大华公司于同年九月二十九日书面提出《请求撤销抵押物处分批准书的报告》，被告房管局收到该书面报告后即口头答复大华公司应到法院提起诉讼，但大华公司对《抵押物处分批准书》这一具体行政行为未行使自己的权利。一九九八年十一月二日，亚奥典当行根据《抵押物处分批准书》在海南电视台财经频道播出该拍卖公告。第三人袁某、唐某乙通过竞买成交，并完善了纳税手续，于一九九九年一月向房产局申请办理房产过户手续，房管局于同年1月19日根据《抵押物批准书》、《拍卖成交确认书》及抵押登记材料和袁某、唐某乙的登记申请书，将两幢别墅产权过户给买受人袁某、唐某乙。当大华公司得知房屋所有权证被过户后，于一九九九年六月十一日诉至法院：要求撤销房管局办理的两幢别墅的过户手续。一审认为：被告房管局根据亚奥典当行的申请所作出的《抵押物处分批准书》，大华公司明知自己的权益受到侵害而未提起行政复议，且届满三个月内也未向法院提起行政诉讼，已超过诉讼时效，房管局《抵押物处分批准书》是办理房产登记过户手续的前置和依据，亚奥典当行根据《抵押物处分批准书》拍卖，第三人根据《抵押物处分批准书》竞买的行为是合法的，根据《中华人民共和国担保法》第四十三条第二款之规定和《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条及最高人民法院关某《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释第五十六条第四项之规定，判决：1．驳回原告大华地产基础工程有限公司的诉讼请求；2．诉讼费一万零贰佰肆拾伍元，由原告负担。
上诉人大华公司上诉请求：1．撤销(2000)秀行重字第X号行政判决书；2．撤销市发证办(0255)号《抵押物处分批准书》；3．确认被上诉人于1999年1月19日的房产过户行为非法；4．宣告海口市房产管理局颁发的海口市房权证海房字第（略）号和（略）号房产证无效；5．本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由是：一、原审判决在认定事实上有错误。认为侵犯上诉人财产权的具体行政行为是房管局的房产过户行为，而《抵押物处分批准书》只能意味着上诉人的财产有被行政行为侵犯的可能，原审法院认为批准书一作出就已经侵害了上诉人的权利并从此开始计算诉讼时效不当，原审法院认为“房管局作出《抵押物处分批准书》是办理房产过户的前置和依据”的理解不恰当。二、原审法院在适用法律上有错误。当事人就房产已经做了抵押登记，原审法院认为没有抵押登记属事实不清，适用《中华人民共和国担保法》第43条第2款之规定属适用法律不当。
被上诉人房管局答辩称：一、海口亚奥典当行委托亚奥拍卖市场通过拍卖，处分该两幢别墅符合法律、法规、规章的规定；二、我局对该两幢别墅的抵押登记及核准对该两幢别墅的处分，符合《海口市房产抵押管理办法》的规定。程序是合法的；三、我局办理该两幢别墅的产权过户手续合法。综上所述，我局办理上述产权过户手续，事实清楚、程序合法、适用法律正确，请人民法院依法维持。
第三人海口市亚奥典当行答辩称：一、上诉人的主要诉讼请求因涉及到两个不同的具体行政行为而属程序不当。二、上诉人为第三人唐某乙、袁某颁发房屋所有权证的具体行政行为程序合法，应予维护。恳请二审法院依法驳回上诉人的不当诉求。
第三人袁某、唐某乙答辩称：我们通过参加拍卖竞买成交，并依法交费取得了房屋所有权证，且现已实际占有该房屋，为维护我二人的权利，请求二审法院维护我二人善意取得的合法权益。
经审理查明：1996年9月27日原告大华公司与第三人典当行签订了《房屋抵押贷款合同》，内容规定，大华公司向典当行借款伍拾贰万叁仟伍佰陆拾元，借期为一个月(96年9月28日——10月27日)，贷款月利率为45‰，大华公司以海口市秀英区东方洋滨景花园C型别墅X号及金盘工业开发区金华花园X号别墅作抵押，并于九六年九月二十八日在被上诉人房管局办理一个月的房屋他项权登记，期限届满，大华公司和典当行未办理展续合同和他项权登记手续，自抵押合同签订至一九九八年十月二十九日，大华公司共付现金伍拾伍万柒仟壹佰贰拾贰元，尚欠伍拾贰万叁仟伍佰陆拾元未还，典当行分别于一九九八年十月二十六日和十一月十三日给大华公司送达《催收贷款通知》，内容：限大华公司于一九九八年十月七日前将贷款本息偿还完毕，否则我行将依据《公证合同书》和房管局《抵押物处分批准书》处理该抵押房产。大华公司未作答复。于一九九八年九月四日根据双方签订《抵押贷款合同》向被上诉人房管局书面申请处理抵押物，房管局收到申请后，于同年九月十日作出了市发证办(0255)号《抵押物处分批准书》并委托典当行送达大华公司。大华公司于同年九月二十九日书面提出《请求撤销抵押物处分批准书的报告》，房管局收到该书面报告后即口头答复大华公司，应到法院起诉，但大华公司对《抵押物处分批准书》这一具体行政行为未行使自己的权利。一九九八年十一月二日典当行根据《抵押物处分批准书》在海南电视台财经频道播出该拍卖公告。第三人袁某、唐某乙通过竞买成交，并交清房费和完善纳税手续，于一九九九年一月向房管局申请办理房产过户手续，房管局于同年1月19日根据《抵押物处分批准书》、《拍卖成交确认书》及抵押登记材料、袁某和唐某乙的登记申请书，将两幢别墅产权过户给买受人袁某、唐某乙。当大华公司得知房屋所有权证被过户后，于一九九九年六月十一日诉至海口市秀英区人民法院：要求撤销房管局办理的两幢别墅的过户手续。海口市秀英区人民法院作出判决：1．驳回原告大华地产基础工程有限公司的诉讼请求；2．诉讼费一万零贰佰肆拾伍元，由原告负担。大华公司不服向本院提起上诉，要求：1．撤销(2000)秀行重字第X号行政判决书；2．撤销市发证办(0255)号《抵押物处分批准书》；3．确认被上诉人于1999年1月19日的房屋过户行为非法；4．宣告海口市房产管理局颁发的海口市房权证海房字第（略）号和（略）号房产证无效；5．本案诉讼费全部由被上诉人承当。
以上事实有：《抵押贷款合同书》；(96)琼二证字第X号公证书；（略）号《房屋他项权证》；《房屋他项权证申请书》；市发证办(0255)号《抵押物处分批准书》；亚奥拍卖公告(9820期)；《催收贷款通知》两份；收款收据；评估审批表；房地产买卖契约二份；以及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证据业经当事人质证和一、二审法院审查认证，应当作为定案的依据。
本院认为：被上诉人房管局根据亚奥典当行的申请所作出的《抵押物处分批准书》是一个具体行政行为，大华公司明知自己的权益受到侵害而未提起行政复议，且届满三个月内也未向法院提起行政诉讼，现提出已超过诉讼时效。一审法院认为《抵押物处分批准书》是办理房产登记过户手续的前提和依据并无不当。第三人亚奥典当行根据《抵押物处分批准书》拍卖抵押物、第三人袁某、唐某乙参加竞买的行为是合法的。房管局根据《抵押物处分批准书》、《拍卖成交确认书》以及抵押登记材料、袁某、唐某乙的登记申请书，将两幢别墅产权过户给买受人袁某、唐某乙符合《海口市房产抵押管理办法》第33、34条之规定，程序合法，应予维持。一审判决，事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。上诉人大华公司之上诉理由不成立，不应支持。
根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条、第六十一条第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案的一、二审案件受理费各一万零贰佰肆拾伍元，均由上诉人海南大华地产基础工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈会逢
审判员冯瑞华
审判员刘立卓
二○○○年六月二十六日
书记员陈杨丽
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