海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2000)三亚民初字第X号
原告海南置地公司三亚公司，住所地三亚经纬大酒店。
法定代表人王某某，该公司总经理。
委托代理人董学智，海南富安律师事务所律师。
被告海南三亚锦发装修工程有限公司，住所地三亚市河东区X巷。
法定代表人谭某，该公司经理。
被告谭某，男，46岁，海南三亚锦发装修工程有限公司经理，住（略）。
两被告共同委托代理人袁弘，海南信达律师事务所律师。
原告海南置地公司三亚公司(以下简称置地三亚公司)与被告海南锦发装修工程有限公司(以下简称锦发公司)、谭某房屋买卖返还购房款纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人董学智、被告锦发公司法定代表人谭某(既是第一被告法定代表人又是第二被告本人)、两被告委托代理人袁弘到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告置地三亚公司诉称，原告于1993年3月18日与被告锦发公司法人代表谭某签订了《土地转让合同》和《工程承包合同》，约定，锦发公司将其位于三亚市X村X路边155m＇的土地转让给原告，锦发公司收到原告第一期付款后一个月内将土地办到原告名下；原告将在该转让地上建设的别墅一幢发包给被告承建，总造价为人民币360万元。签约后十五天支付第一期款人民币320万元给锦发公司，锦发公司应在同年4月20日前将房屋交付原告使用。签约后，原告依约于1993年3月24日将第一期款320万元人民币转付给被告锦发公司，然锦发公司却至今未将土地证、房屋、房产证交付原告，且原告近日发现该地系锦发公司法定代表人谭某个人的宅基地，房屋产权已办理在其个人名下。锦发公司系谭某的独资公司，锦发公司与谭某恶意串通，将工地和房产以锦发公司的名义转让给原告以欺诈方式骗取原告资金。原告与锦发公司所签订的《土地转让合同》和《工程承包合同》属无效合同，锦发公司与谭某应当连带偿还原告所支付的购房款人民币320万元及占用期间的利息。
被告锦发公司及谭某不作书面答辩，庭审中共同辩称：原告与锦发公司签订的《土地转让合同》及《工程承包合同》是未成立的假合同，实际上原告与锦发公司之间的真实合同是房屋转让合同，双方之间的真实意思表现为现房买卖且已实际履行。虽然未来用书面形式，但一方已履行主要义务，对方亦已接受，因而合同也已成立。基此，加之合同关系中不具有无效因素，故而该房屋买卖合同有效原告拖欠购房款40万元达四年之久，被告谭某为保护自己的合法权益，才于1997年将房屋产权登记到自己名下。原告违约在先，应承担违约责任。本案实为原告与第二被告谭某之间的房屋转让合同纠纷。有关权利义务均由谭某享有承担。
经审理查明，1993年3月18日，原告置地三亚公司与被告锦发公司签订了一份《土地转让合同》，约定，甲方(锦发公司)将位于港门村，陆海公路边的155㎡土地转让给乙方(置地三亚公司)，价格及付款方式另行协议补充甲方在收到第一期款项的一个月内，将土地使用权证办至乙方名下并交证给乙方，费用由甲方负担。当日，双方再签一份《工程承包合同书》，约定：置地三亚公司将位于三亚市X村X路边一幢别墅的建筑工程发包给锦发公司承建，实行包工包料，总造价360万元；合同签订后15天内，发包方预付给承建方第一期工程款320万元，余款在承包方将土地使用权证办理完毕后5天才予付清。另外，承包方在收到发包方预付款后5天内先将房屋一楼交发包方使用)，此后在同年4月20日前将整幢别墅交付原告使用。此外，双方还对工程质量、违约责任等问题进行了约定。签约后的第六天即1993午3月24日，置地三亚公司通过建设银行给锦发公司转付了购房款320万元。其后，被告谭某将位于三亚市X村X路X号的别墅一幢交付原告置地三亚公司。原告置地三亚公司的上级主管公司海南置地集团公司于1997年12月28日将该幢楼房出租给三亚市河东公安分局使用。双方签有《房屋租赁合同》。次日，海南置地集团公司收取了三亚市河东公安分局房屋租金（略）元。同年4月，被告谭某因原告余欠其购房款40万元未付而单方向土地房产管理部门中办了该幢别墅的房屋产权登记，将产权登记在其个人名下。据查，建设该幢别墅的用地，系三亚市河东区X村居委会于1987年划归谭某使用的宅基地，且在原、被告双方签订《土地转让合同》及《工程承包合同》之时就已建好房屋。另查，被告锦发公司系被告谭某个人中办的私营独资公司。
本院认为，该案争议的焦点有三：一是原告与被告锦发公司、谭某之间实施的行为，是土地转让、工程承包关系，还是房屋买卖关系。二是被告锦发公司以其名义将本属于被告谭某个人的财产转让给原告的行为，是否属于欺诈行为，其行为效力如何。三是被转让的房屋是否已实际交付原告使用。
首先，关于原、被告间的行为属何种性质的问题。原告与第一被告锦发公司签订的《土地转让合同》和《工程承包合同》，均是无法履行的合同。前者所约定的条款不明确，既无价格约定，又无关于付款方式及时间等合同必要条款的明确约定，其后也不具有土地转让内容的协议来对上述缺项进行补充。至于后者，即《工程承包合同》，与前者一样，都是1993年3月18日签订的，却规定在签约后几乎是一个月的时间内即同年的4月20日前承建方就要将一幢面积达650㎡的别墅建好(包括装修)交付发包方使用。如此的工程量要被告在短短的一个月零两天的时间内完成(含装修)实是不可能的。那么，双方为什么要签订这两个明摆着不能实际履行的合同呢其原因正如庭审时三方当事人所承认的，即签订《土地转让合同》和《工程承包合同》的真实目的在于实现房屋的转让。前一合同的签订，是为了实现土地使用权的转移，从而免去房屋转让过户应收的税费或再转让时发生的过户税费；后一合同的签订，是为购房的付款找到正当的理由。原告在签约．后的第六天即1993年3月24日即给锦发公司(所谓的承建方)转付了320万元。这笔款因为数目太大，因而不可能是155m＇土地的使用权转让费。可以肯定地说，该笔款项正是三方当事人所指的购房款，而付款凭证及收据上也明确写着“购房款”更能说明问题的是，双方签订合同进行所谓的土地转让和工程承包时，该宗地块已建好了案件所指的房屋。既然房屋已建好，为何还有土地使用权的转让，又何来房屋工程的发包和承建这使该项行为的性质更加明了。总而言之，双方之间所进行的实际是房屋买卖行为。庭审中三方均认同这一观点。
其次，关于以锦发公司名义将谭某个人财产转让给原告，被告的行为是否属欺诈的问题。第一被告锦发公司实是第二被告谭某个人开办的私人独资公司，谭某该公司法定代表人。在转让该房屋给原告的过程中，一切事务均系谭某亲自所为，虽以锦发公司名义出现，但完全是谭某的个人意愿。且谭某至今始终承认其将三亚市河东区X路X号楼房转让给原告的一切事务完全出自其本人意愿和亲自所为，所产生的一切权利义务应由其享有和承担。即使是以锦发公司名义进行该项房屋买卖，也因为是谭某按自己的意愿处置个人财产，使本案所涉房屋买卖的行为实属第二被告谭某个人处分其私人财产的行为。有实实在在的房屋做为转让标的物，不存在任何欺诈行为。故原告认为两被告以欺诈方式骗取其资金为由，认为双方的行为无效与事实不符。
再次，关于该转让房屋(三亚市河东区X路X号是否已实际交付原告使用的问题。1993年3月24日原告给被告支付了购房款320万元，占全部购房款的89％。按照合同约定，余款40万元待承包方办完土地使用权证后5日内付清。承包方须在同年4月20日前将整幢楼房交发包方即原告使用。由此可见，余款是否付清只受土地使用权证是否办完这一条件限制，与房屋是否交付没有关系。也就是说，房屋的交付并不受40万余款是否付清这一条件的限制，而只受时间即1993年4月20日的限制，属附期限的民事行为。期限一到，被告无任何理由不交付房屋，何况该幢楼房在合同签订之时即已建好。如被告至今未交房给原告，那么从应交房而不交之日起，至今已过七年之久。七年来，原告一直未主张权利，已超过诉讼时效，失去了胜诉权。再者，1997年12月28日，原告的上级主管公司海南置地集团公司与三亚市河东公安分局签订了《房屋租赁合同》，将该幢楼房出租给河东公安分局，并收取了河东公安分局（略）元租金。这一事实，有《房屋租赁合同》及租金收据佐证，且庭审中原告对这两份证据未提出异议理由，应予确认。它说明，该X号楼当时确已在原告的控制和占有之下。唯其如此，才有可能实现房屋的出租并实际收到租金。也就是说，被告谭某确已将房屋交付给原告。反之，则原告也同样地失去了胜诉权。故原告关于房屋未交付的观点不能成立，本院不予采纳。
综上所述，原告置地三亚公司与被告锦发公司签订的合同，名为土地转让和工程承包，实为现房买卖。合同有关付款，交房等内容条款，实是对房屋转让的付款方式、交房条件及期限的约定。再者，房屋转让方虽以锦发公司名义出现，实系被告谭某处置自己私有财产的个人行为，所产生的权利义务应由其个人承担。另外，原告已基本付完购房款(320万，占总购房款的89％)，被告谭某亦已交付房屋给原告使用多年，原告还将房屋出租收取租金，故双方房屋买卖关系已实际成立并已基本履行完毕多年。鉴于该案的实际情况，为了兼顾国家、集体和个人的利益稳定财产关系，维护社会安定，可判令双方按国家有关规定补办有关申报批准、转户等手续后，确认该房屋买卖关系有效较为妥当。原告诉求两被告返还购房款与客观事实不符，与现状相悖，本院不予支持。因双方在房屋产权登记、转移及其费用承担等方面无明确约定，导致房屋转让多年后仍未能办理产权转移登记。对此，原、被告双方未能积极过问、主动协商处理，均持不负责任的态度。被告谭某在交付房屋后原告尚欠40万元购房余款多年的情况下未告知原告便于1997年4月擅自将房屋产权登记至自己名下，做法不妥。被告谭某应积极会同原告办理该房屋转让的有关申报批准、产权转移登记等手续。鉴于该买卖房屋的转受行为发生在海南房地产高潮时期，房屋转让价格偏高，被告谭某已从该房屋转让中实际获利。由于国家宏观经济调控使海南房地产价格大幅下降等情况，根据《中华人民共和国民法通则》的公平原则、情势变更原则，可将该房屋转让价从360万元调至320万元较为公平。其后，海南置地三亚公司可不再给被告支付原约定的40万元购房余款，双方按规定办完转户手续后房屋归原告所有，因转户而发生的有关税费由原告负担。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十三条规定，判决如下：
一、原告海南置地三亚公司及被告谭某在本判决生效后两个月内、双方共同按规定向有关主管部门申办房屋(三亚市河东区X路X号)转让的审批登记手续，将位于三亚市河东区X路X号的房屋产权转移登记至原告海南置地公司三亚公司名下。所产生的税费由原告海南置地三亚公司承担。该房屋归原告海南置地公司三亚公司所有。
二、驳回原告海南置地公司三亚公司返还购房款320万元及占用期间利息的诉讼请求。
本案受理费（略）元，由原告海南置地公司三亚公司负担（略）元，被告谭某负担（略）元；财产保全费（略）元，由原告海南置地公司三亚分公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。
审判长陈大利
审判员马强
人民陪审员吴白沫
二○○○年七月二十日
书记员陈太洪
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