海南省海南中级人民法院
民事判决书
(2000)海南经终字第X号
上诉人(原审被告)虞某甲，女，一九六九年出生，汉族，住（略）。
委托代理人虞某乙，（略）人。
委托代理人虞某丙，（略）人。
被上诉人(原审原告)临高县百货公司。地址：临高县X镇。
法定代表人张某某，该公司经理。
委托代理人王某，该公司副经理。
委托代理人王某吉宇，该公司会计。
上诉人虞某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服临高县人民法院(2000)临法经初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理认为，原告与被告争议的二楼和一楼东侧第一间房的逾期租赁的房租费，二楼由于原告已收回重新租赁给他人，尔后他人又锁住二楼，在此期间，被告没有经营二楼，所以二楼的房租费被告不能承担；一楼东侧的第一间房子，被告经营至一九九九年九月二十日超过租赁期间2个月零20天，被告应付2个月零20天的房租费。被告要求原告赔偿其被原告殴打致伤的医疗费和损坏东西的赔偿费，另案处理。依照法律判决如下：被告虞某甲给原告临高县百货公司补交房租费人民币2666．60元。限本判决生效后，10天内履行完毕。案件受理费390元，原告负担280元，被告负担110元。
上诉人虞某甲上诉称，原租赁的房屋是一楼一间、二楼八间、一楼楼梯口，年租金为44万元，月租金应为3667元，每一间月租金为407元，而一楼一间只应收一半即203．50元，按此推算，上诉人只应再支付543元房租费，而原审判决以其内部职工租赁的月租1000元来计算，判决上诉人支付一楼一间租金2666．60元是不合理的，而且双方对此签订的租赁合同已发生纠纷，正在另案审理，所争议的租赁物保持原状是受法律保护的，因此上诉人所租的一楼一间至一九九九年九月二十日才搬迁，是为了等待法院的处理，不能认定为上诉人超期。请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人临高县百货公司答辩称，双方签订的租赁合同于一九九九年六月三十日已经期满，上诉人应自动退出所租房屋，但上诉人还继续占用被上诉人的场地，租金应继续计算，不能以“诉讼期间，保持原状”来维护其不合理的行为。一楼铺面的月租金与二楼的是有所区别的，一楼的年租金每间是（略）元，而非上诉人所计算的一楼、二楼共9间，应平均分担租金，按上诉人的计算，一楼铺面的一间还不如二楼铺面的一间价值高，这是毫无事实根据的。请求二审维持原审判决。
经审理查明，一九九四年五月十日，上诉人与被上诉人签订出租楼房协议书，约定：被上诉人将临高县百货大楼东侧第一间及二楼东侧八间出租给上诉人，租期为五年，即自一九九四年六月十日起至一九九九年六月三十日止，租金为22万元，平均每年租金（略）元，应于每年的五月支付，并对楼房的使用，水电费的缴交，双方的责任均进行了约定。合同签订后，上诉人依约于一九九四年九月八日缴纳了（略）元给被上诉人，被上诉人依约将房屋出租给上诉人进行经营。嗣后，上诉人未按约定的时间、数额支付租金，被上诉人于一九九六年六月十八日、一九九七年九月三十日、同年十月六日、同年十月二十九日分别向上诉人发催收租金函，要求上诉人依约支付租金，否则终止合同。上诉人至一九九八年一月二十六日共支付给被上诉人租金（略）元。
另查，一九九八年二月二十日，被上诉人将已出租给上诉人的二楼东侧八间房屋重新出租给他人，因此发生纠纷，上诉人诉至原审法院，原审法院于一九九九年六月十一日(1999)临经初字第X号民事判决书，判决上诉人应支付被上诉人租金（略）元及违约金（略）元；被上诉人赔偿上诉人经济损失（略）元，互抵后，被上诉人应付给上诉人6702元；被上诉人与上诉人所签订的房屋租赁合同至一九九九年六月三十日履行完毕，并宣告予以终止。该判决已生效。但在合同期满后，上诉人仍使用被上诉人一楼东侧第一间房屋至一九九九年九月二十日，占用80天后上诉人才将房屋退出，未交纳这期间的租金。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同期限届满，经原审法院另案处理，双方的租赁关系已被判决终止。上诉人在合同期届满后，理应将房屋退回给被上诉人，但上诉人仍使用被上诉人的房屋二个月二十天，因此，上诉人应支付给被上诉人这一期间的租金。上诉人上诉理由缺乏依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费390元，由上诉人虞某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长彭健生
代理审判员罗葵
代理审判员吴佳敏
二○○○年八月二十二日
书记员谢婷婷
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