臺北高等行政法院判決
96年度訴字第00613號
.
原告東華開發股份有限公司
代表人甲○○
訴訟代理人吳金湖會計師
被告臺北縣政府稅捐稽徵處
代表人乙○○（處長）
訴訟代理人丁○○
丙○○
上列當事人間因地價稅事件，原告不服臺北縣政府中華民國95年12月18日
北府訴決字第（略）號訴願決定，提起行政訴訟。本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
一、事實概要：
原告所有坐落臺北縣如附件2所示40筆土地經被告核定93年地價稅計
新臺幣（下同）15,343,773（附件2課稅明細表記載為（略）.5，
下同）元，原告就其中坐落新店市○○段○○路小段180-10地號土地
（下稱系爭土地；土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別為丙種
建築用地）按一般用地稅率課徵地價稅不服，申請復查，未獲變更，
提起訴願，案經臺北縣政府以94年12月14日北府訴決字第（略）
號訴願決定撤銷原處分另為適法之處分，經被告復查重核仍予駁回。
原告仍有不服，再次提起訴願，亦遭駁回，遂向本院提起本件行政訴
訟。
二、兩造聲明：
（一）原告聲明：
訴願決定、復查決定及原處分均撤銷。
訴訟費用由被告負擔。
（二）被告聲明：
駁回原告之訴。
訴訟費用由原告負擔。
三、兩造陳述：
（一）原告主張：
系爭土地係無法開發之一宗土地，非整體開發不可分割之一部分
，亦非被告所述之法定空地。
土地之使用除依土地法規定辦理外，應受區域計劃法及都市計
畫法的管制與管理，對於非屬於都市計畫法管制之非都市土地
，按區域計畫法第15條規定區域計畫公告實施後，應由有關直
轄市或縣（市）政府，按照非都市土地分區使用計畫，製定非
都市土地使用分區圖，並編定各種使用地，報經上級主管機關
核備後，實施管制。中央主管機關並依法訂定「非都市土地使
用管制規定」予以管制。
經都市計畫法及非都市土地使用管制規定劃定為建築用地，按
山坡地保育利用條例第3條規定，土地標高在1百公尺以上者或
標高未滿1百公尺，而其平均坡度在百分之5以上者稱山坡地；
次按建築法第97-1條規定山坡地建築之審查許可、施工管理及
使用管理等事項應依「山坡地建築管理辦法」規定處理。再按
山坡地建築管理辦法第3條規定從事山坡地建築，應向直轄市
、縣（市）主管建築機關依一、申請雜項執照；二、申請建造
執照等順序申請辦理。辦法第4條規定起造人申請雜項執照，
應檢附一、申請書；二、土地權利證明文件；三、工程圖樣及
說明書；四、水土保持計畫核定證明文件或免擬具水土保持計
畫之證明文件；五、依環境影響評估法相關規定應實施環境影
響評估者，檢附審查通過之文件等文件。
按環境影響評估法第5條規定新市區建設及高樓建築或舊市區
更新等對環境有不良影響之虞者，應實施環境影響評估；第15
條規定同一場所，有二個以上之開發行為同時實施者，得合併
進行評估。
按建築法第97條頒布「建築技術規則」第1條規定，所稱一宗
土地，指一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物所使用之建築
基地（但建築基地為道路、鐵路或永久性空地等分隔者，不視
為同一宗土地）。建築基地之水平投影面積，稱為建築基地面
積。建築物外牆中心線或其代替柱中心線以內之最大水平投影
面積，稱為建築面積。建築面積占建築基地面積之比率，稱為
建蔽率。基地內建築物總樓地板面積與建築基地面積之比，稱
為容積率。為了管制土地使用強度與密度，除了實施容積管制
外，法律並規定建築基地面積與建築面積的比率關係，以維持
基地內一定比率的空地面積，稱為建蔽率管制；所以建築基地
面積扣除實際可供建築面積後的空地面積，就稱為法定空地。
原告東華達觀3、4期開發計畫，係依環境影響評估法第15條規
定就同一場所，有二個以上之開發行為同時實施，所合併進行
環境影響評估。開發計畫各區均有獨立的建築基地土地，各區
基地面積、建蔽率及容積率依當時之法規規定係分別為40%及1
60%，案經環境影響評估法審查數度修正後，核准各區使用面
積及實設容積率如附件1所示。
系爭土地（為C-2及C-4區用地）係依環境影響評估法第16、17
條規定暨東華達觀3、4期開發計畫替代方案環境影響說明書審
查結論規定，就整體環境合併評估對部份土地限制不能開發建
築，故原告對於受限制不能開發建築之土地，依法不可能提出
相關開發計劃，更遑論申請建造執照。與被告函請臺北縣政府
環境保護局96年11月7日北環規字第（略）號函核示說明
「另C-2及C-4區面積分別為9,470、24,470平方公尺並未有開
發內容之規劃」及臺北縣政府工務局96年10月23日北府工建字
第（略）號函核示說明「經查本府套繪圖所示上開地號迄
今未核准建造執照在案」完全吻合。
被告函詢臺北縣政府工務局對系爭土地不得建築，可否從開發
計劃中予剔除，經臺北縣政府工務局96年10月23日北府工建字
第（略）號函核示說明「若涉及變更應依同法（環境影響
評估法）施行細則第36、37、38條規定辦理，故有關可否將不
得建築部分剔除乙節，若符合土地、建管等相關法令，開發單
位即可依環評法相關規定辦理」。次按臺北縣政府環境保護局
96年11月7日北環規字第（略）號函核示說明「原告僅保
留B3區....將原開發範圍....變更為B3區，案經96年10月15
日臺北縣政府環境影響評估審查委員會審查，結論：『有條件
通過環境影響差異分析報告審查』」。故從臺北縣政府工務局
的說明及臺北縣政府環境保護局核准B3區單獨通過環境影響評
估審查，顯見系爭土地並非整體開發不可分割之一部分。
從原告所提東華達觀3、4期開發計畫替代方案環境影響說明書
P5-5及附2-1、2-2與分布圖既可看出，各區有各自獨立的建築
基地土地、基地面積、建蔽率及法定空地。況且，C1及C2、C4
區（系爭土地）與B2、B3及B4區土地更是不相連，並非「建築
技術規則」第一條所稱一幢或二幢以上有連帶使用性之建築物
所使用的建築基地，在建築基地不相連的情況下，系爭土地是
無法做為被告所述整體開發的法定空地。
系爭土地係屬建築業界所稱之「老丙建」，「老丙建」是否可開
發，除應受環境影響評估法審查認定外，尚應符合建築法第97條
頒布之「建築技術規則」等法規規定，環評審查決議與建築技術
規則第262條規定在坵塊圖上其平均坡度超過百分之30者之坡度
陡峭山坡地，不得開發建築，故系爭土地係受環境影響評估法及
建築法所限制，應有適用土地法194條地價稅免稅之規定。
按臺北縣政府環境保護局88年12月3日88北環一字第54861號函
核示略以，依據環境影響評估法第14條第2項規定：經主管機
關審查認定不應開發者，目的事業主管機關不得為開發行為之
許可。但開發單位得另行提出替代方案，重新送主管機關審查
；又施行細則第31條規定....提出之替代方案，如就原地點重
新規劃時，不得與主管機關原審查認定不應開發之理由牴觸等
語。臺北縣政府環境保護局對於「東華達觀3、4期開發計畫替
代方案環境影響說明書」第一次現勘及審查會會議紀錄第12及
13段審查意見指示「C區因坡度過大、建議不要開發」「要求
建物之設置地點應設置在坡度30%以下」；第二次審查會會議
紀錄第7段審查意見指示「C區之開發，請再審慎考慮環境安全
」。因此，在土地地形及地物有永久不可變更的特性上（坡度
無法變更），系爭土地不論何者提出原地點重新規劃，均與主
管機關原審查認定不應開發之理由牴觸（因坡度超過30度問題
，無法設置任何建築物）。
按建築法第97條頒布之「建築技術規則」第262條亦規定，在
坵塊圖上其平均坡度超過百分之30者之坡度陡峭山坡地，不得
開發建築；所稱坵塊圖之平均坡度依「建築技術規則」第261
條規定為S（%）=（nπh/8L）×100％。
原告C區開發案，88年4月經專業建築師事務所及環保科技公司
提出環境影響說明書第七章7-4頁所附圖
7.1.1-1之C區坡度分析圖顯示，C區最低坵塊圖之平均坡度15.
71%（於C1區內）；C區最高坵塊圖之平均坡度達97.39%（於18
0-10地號內）；C區全區平均坡度為46.79%，明顯與「建築技
術規則」第262條規定，平均坡度超過百分之三十者，坡度陡
峭山坡地不得開發建築之規定抵觸。另依91年3月專案技術公
司提出的C1區水土保持計晝所附環境地質圖顯示，180-10地
號土地，最低水平面高度為375公尺；最高水平面高度達500公
尺；高低落差125公尺，係屬坡度極為陡峭之山坡地，故臺北
縣政府環境保護局於第一次現勘及審查會會議紀錄第12及13段
審查意見指示「C區因坡度過大、建議不要開發」「要求建物
之設置地點應設置在坡度30%以下」；第二次審查會會議紀錄
第7段審查意見指示「C區之開發，請再審慎考慮環境安全」，
應屬配合「建築技術規則」第262條法令規定所做之環評審查
決議。因此，原告亦配合環評審查決議，僅保留平均坡度未超
過百分之30之C1區開發計劃，故系爭土地係受環境影響評估法
及建築法所限制，應有適用土地法194條地價稅免稅之規定。
土地法194條「因保留徵收或依法律限制不能使用之土地，概應
免稅」，所稱不能使用係指不能按照土地登記使用地類別使用者
稱之。
按土地法第194條規定「因保留徵收或依法律限制不能使用之
土地，概應免稅，但在保留徵收期內，仍能為原來之使用者，
不在此限」。次按最高行政法院（62判183）判例要旨指出，
土地法第194條但書所謂「原來使用」係指按照地目之使用而
言，建地之使用，係供建築房屋。堆置雜物，並非建地之原來
使用，且圍牆為防閑設備，亦難認為建築物，自與首開法條但
書規定之條件不符。故依據上揭最高行政法院判例要旨及法條
但書規定「仍能為原來之使用」之反面意思解釋，土地法194
條本文所稱不能使用，應指為不能按照原來土地登記使用地類
別使用者稱之。
系爭土地依土地登記謄本所載地目為「林」，使用地類別為「
丙種建築用地」，依法原來使用用途為開發建築，臺北縣政府
環保局依環評審查決議及「建築技術規則」第262條法令規定
，限制系爭土地不得為建築使用，明顯已依法限制不能使用原
來土地可作為「丙種建築用地」開發建築之用途，故依法應予
免稅。
地價稅之課徵，係依地目及實際使用用途比例分別計算合併課稅
，法並無明文規定應切割獨立，始得適用免稅規定：
依地價稅稽徵實務，同一土地之持有人，土地若部分作商業使用
；部分作自用住宅使用時，稽徵機關基於實質課稅原則，必就土
地之不同使用比例，分別適用不同的稅率，分別計算合併開單徵
收地價稅，並無強制規定要求土地之持有人應切割獨立，始得適
用不同稅率，故被告準備程序中表示，適用免稅部分之土地應切
割獨立，始得適用免稅，顯與地價稅稽徵實務不合，且依法無據
。
系爭土地因法令限制無法開發建築，致土地實際權益已受重大損
害：
原告因公司財務因素，致僅保留B3區之土地，餘B2、B4及C區之
土地因清償債務強制執行，由法院公開拍賣，其中B4區於93年7
月7日公開拍賣最終拍定價格為每平方公尺約10,896元，另C區於
95年4月12日公開拍賣最終拍定價格為每平方公尺約2,727元。從
B4區及C區的法院拍定價格就可清楚發現，系爭土地因法令限制
無法開發建築，土地實際拍定價格僅B4區的1/4。若如被告所說
系爭土地是可以開發之建地，為何拍賣時因無人應買，由債權人
承受，這在在顯示系爭土地因法令限制無法開發建築，土地實際
權益已受重大損害。
非都市土地編為農業用地以外之其他用地合於非都市土地使用管
制規定作農業用地使用者，應徵收田賦而非地價稅。
按土地稅法第10條規定所稱農業用地，指非都市土地或都市土
地農業區、保護區範圍內土地，依法供農作、森某、養殖、畜
牧及保育使用等；第22條規定非都市土地依法編定之農業用地
及未規定地價者，徵收田賦；施行細則第21條規定所稱非都市
土地依法編定之農業用地，指依區域計劃法編定之農牧用地、
林業用地、養殖用地、鹽業用地、水利用地、生態保護用地、
國土保安用地之土地；施行細則第22條第2款規定非都市土地
編為細則第21條（農業用地）以外之其他用地合於非都市土地
使用管制規定作農業用地使用者，仍徵收田賦；施行細則第24
條第5款規定細則22條第2款之土地（農業用地以外）中供農作
、森某、養殖、畜牧及保育之使用者，由主管機關受理申請，
會同有關機關勘查認定之。
原告於持有土地期間，系爭土地一直是綠帶並未對土地實際使
用用途作任何更動，權責機關亦建議將系爭土地規劃為綠帶，
作為「林」地目之農業用地使用，係符合「非都市土地使用管
制規定」之規定。是以，依土地稅法施行細則第22條第2款規
定非都市土地編為細則第21條（指農業用地）以外之其他用地
合於非都市土地使用管制規定作農業用地使用者，仍徵收田賦
，故被告對原告持有系爭土地期間核課地價稅，明顯係屬錯誤
云云。
提出本件訴願決定書、系爭土地現況照片、系爭土地、180-73及
180-104等3筆土地水土保持計畫合訂本節本、東華達觀3、4期開
發計畫替代方案環境影響說明書節錄、臺北縣政府環境保護局96
年11月7日北環規字第
（略）號函及工務局96年10月23日北府工建字第
（略）號函、臺北縣政府環境保護局88年12月3日88北環一
字第54861號函、臺北縣政府環境保護局有關東華達觀3、4期開
發計畫替代方案環境影響說明書』第一次現勘及審查會會議紀錄
與二次審查會會議紀錄、88年4月東華達觀3、4期開發計畫環境
影響說明書第7章節錄、富國技術工程公司C1區水土保持計晝所
附環境地質圖、富國技術工程公司C1區水土保持計晝所附坡度圖
、95年9月8日臺北地方法院民事執行處函（B4區系180-68地號等
土地拍定公文）、95年7月13日臺北地方法院民事執行處函（C區
180-10地號等土地拍定公文）等件影本為證。
（二）被告主張：
系爭新店市○○段○○路小段180-10地號土地為非都市土地之山
坡地保育區，使用地類別為「丙種建築用地」，於91年11月5日
分割出180-172地號土地，分割後
180-10地號土地面積為31349㎡，180-172地號土地面積為7978㎡
，而原告於補充理由狀主張C1區內含可使用之180-10地號土地僅
為112㎡部分係坐落於分割後的
180-172地號土地內，而原告僅對分割後180-10地號土地地價稅
有爭執，是本案系爭標的為分割後180-10地號土地（面積為3134
9㎡），合先敘明。
系爭土地為非都市土地之山坡地保育區，使用地類別為「丙種建
築用地」，是依土地稅法施行細則第21條第1項規定，系爭土地
非屬土地稅法第22條第1項所稱「非都市土地依法編定之農業用
地或未規定地價者」之土地。又原告於80年登記取得系爭土地時
系爭土地已經課徵地價稅，是亦不符財政部88年3月4日臺財稅88
（略）號函釋規定須同時具備同法施行細則第22條第1款及第2
款之規定，並無課徵田賦之適用。
原告主張系爭土地係依環境影響評估法第7、16、17條規定，對
整體開發計畫案中部分土地所做的限制不能使用，為土地、建築
法規之特別法－環境影響評估法，就個案對土地所作的法律限制
不能使用云云。本件系爭土地經被告函詢臺北縣政府之結果如下
：
臺北縣政府93年3月23日北府工建字第（略）號函示：略
以，經查旨揭土地係屬「東華達觀3、4期開發計畫替代方案環
境影響說明書」開發範圍內，該案前經本府89年7月18日北府
環一字第263204號公告審查結論：「有條件通過環境影響評估
審查」，其公告內容包括「為考量整體環境及景觀，C區規劃
之8層建築物共7棟，不應開發，且建議規劃為綠帶」及「其餘
建築物（含C區6層建築物共7棟）請本府加強山坡地雜項執照
審查委員會審慎審查」等語（原處分卷第16、114頁）。
被告所屬新店分處復於93年4月29日再函查系爭土地是否係依
法不能建築依據臺北縣政府93年6月11日北府工建字第0930
353442號函復略以，新店市○○段○○路小段180-10地號土地
為丙種建築用地，依規定可申請建築，惟於申請建造執照時須
依前開說明經專業技師簽證負責，並經本府加強山坡地雜項執
照審查委員會審查通過後，始得核發建造執照；本案是否為建
築技術規則建築設計施工編第262條規定之坡度陡峭者，仍須
經專業技師簽證負責。…公告審查結論「為考量整體環境及景
觀，C區規劃之8層建築物共7棟，不應開發，且建議規劃為綠
帶」及「其餘建築物（含C區6層建築物共7棟）請本府加強山
坡地雜項執照審查委員會審慎審查」，此部分是否依法不能建
築，請逕洽本府環保局等語。（原處分卷第91頁）。
被告所屬新店分處遂就上開函示再函請臺北縣政府環保局表示
意見，經該局以93年7月29日北環一字第
（略）號函復略以，系爭土地係屬「東華達觀3、4期開
發計畫替代方案環境影響說明書」之範圍，該說明書審查結論
業於89年7月18日八九北府環一字第263204號公告在案，參照
公告事項一、1、為考量整體環境及景觀，C區規劃之8層建築
物共7棟，不應開發，且建議規劃為綠帶。…另依「東華達觀3
、4期開發計畫替代方案環境影響說明書」定稿本內容載，本
開發案共計17筆土地，…180-10地號土地面積
31349平方公尺依規定不得建築。又依該局93年11月4日北環一
字第（略）號函示略以，故有關180-10地號土地不得為建
築使用，係依環境影響評估法第16、17條規定暨「東華達觀3
、4期開發計畫替代方案環境影響說明書」審查結論之規定等
語。（原處分卷第96、113頁）
系爭土地因位於東華達觀3、4期開發計畫所屬17筆土地中之1筆
，主管機關為考量整體環境及景觀，故建議規劃為綠帶，社區應
朝向「綠色建築」規劃，並以其為條件通過環境影響評估審查，
始核准原告所提之開發計畫。核其情形系爭土地之不應開發，建
議規劃為綠帶，乃主管機關核准原告東華達觀3、4期整體開發計
畫不可分之一環，是就該開發案整體觀察之，系爭土地之不應開
發乃屬整體開發計畫不可分之一環；再者，系爭土地顯為已核准
環境影響評估說明書之一部分，依環境影響評估法第15條規定，
系爭土地不必然一定需納入東華達觀3、4期開發計畫案之環境影
響評估一併評估。
再者，縱然系爭土地之建築因之受有限制，惟依「非都市土地使
用管制規則」規定亦未於丙種建築用地容許使用項目上，作建築
使用以外目的之限制，系爭土地非有完全或真正不能使用之情形
，核與土地法第194條所規定依法律限制不能使用土地之要件不
合，從而原核定將系爭土地按一般用地稅率課徵地價稅，並無不
合。至原告主張系爭180-10地號土地係依環境影響評估法第16、
17條規定，對系爭土地所做的限制致系爭土地不能使用云云乙節
，查依環境影響評估法第16、17條規定，已通過之環境影響說明
書非必然不得變更原申請內容，如前所述，原告仍可將系爭土地
自原開發計劃剔除重新送環評審查，是系爭土地核無因環境影響
評估法第16、17條限制致無法使用之情形。
原告主張因系爭土地經限制不得建築使用，致開發案建蔽率及容
積率下降云云，被告為查明疑義乃函詢臺北縣政府，經臺北縣政
府工務局以96年10月23日北府工建字第（略）號函函覆略以
，說明：二、有關請本府提供安坑段車子路小段180-10地號（C
區）建造執照影本供參，並查明該建造執照是否仍具效力乙節：
經查本府套繪圖所示上開地號迄今未核准建造執照在案等語。及
臺北縣政府環保局於96年11月7日北環規字第
（略）號函函覆略以，說明：四、…目前該公司僅保留B3區
之土地所有權，其餘三個區域土地所有權已移轉其他開發單位，
故於96年10月依環境影響評估法施行細則第37條規定提出「東華
達觀三、四期開發計畫替代方案環境影響差異分析報告」送本局
審查，將原計畫開發範圍包括第三期的B3、B4區及第四期的B2、
C1區，變更為B3區，案經96年10月15日臺北縣政府環境影響評估
審查委員會審，結論：「有條件通過環境影響差異分析報告審查
」等語。是以，系爭180-10地號土地雖已納入東華達觀3、4期開
發計畫案之環境影響評估，惟原告仍可將系爭180-10地號土地自
已通過之環境影響評估剔除，違反已答應環境影響評估委員會之
承諾，將原已核准之東華達觀3、4期開發計劃廢棄，重新擬定新
開發計劃送環境影響評估，而原告怠於重新擬定新開發計劃重送
環境影響評估，顯已違反作為義務；再者，系爭土地原告既於95
年7月31日已將所有權移轉，且東華達觀3、4期開發計畫迄今尚
未完成建築開發，則當無發生系爭土地建蔽率及容積率有遭受損
害之情形，本件核無土地法第194條所述依法律限制不能使用之
土地，概應免稅之適用。另依臺北縣政府86年10月17日86北府工
都市第
39220號函示略以，主旨:為本府依『非都市土地使用管制規則』
第9條規定調降本縣非都市土地中甲、乙、丙及丁4種建地容積率
，並自86年10月20日起公告實施乙案報請備查，詳請鑒核。說明
：…四、調降決議如次：（一）甲種及乙種建地容積率調為百分
之二百。（二）丙種建地如位於山坡地則容積率調降為百分之一
百；其餘調降為百分之一百二十等語。是系爭土地因尚未完成建
築開發，其容積率依上開函示則為100%，其容積率並未受影響。
是原告一再主張東華達觀3、4期開發計畫案土地之容積率依當時
之法規規定係為160%，容有誤解。
原告主張系爭土地符合土地稅減免規則第9條規定「無償供公共
使用之私有土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田賦
全免。」乙節，查系爭土地並未有無償供公共使用之事實，且原
告亦未依同法第24條第1項規定，於系爭年度地價稅開徵40日前
向被告提出申請，自無地價稅減免之適用等語。
提出臺北縣政府環境保護局96年11月7日北環規字第
（略）號函、臺北縣政府工務局96年10月23日北府建字工第
（略）號函及臺北縣政府86年10月17日86北府工都市第3922
0號函示等件影本為證。
理由
一、按「已規定地價之土地，除依第22條規定課徵田賦者外，應課徵地價
稅」，土地稅法第14條定有明文。次按「因保留徵收或因法律限制不
能使用之土地，概應免稅。但在保留徵收期間內，仍能為原來之使用
者，不在此限。」，土地法第
194條亦定有明文。
二、前揭事實概要所載各情，為兩造所不爭，且有上開各該函文、原處分
、復查決定書及訴願決定書等件影本附原處分卷及訴願機關卷可稽。
茲依前述兩造主張之意旨，就本件爭點敘明判決之理由。
三、系爭新店市○○段○○路小段180-10地號土地並不符合免徵地價稅之
要件：
（一）經查，原告所有系爭新店市○○段○○路小段180-10地號土地
，為非都市土地之山坡地保育區，使用地類別為「丙種建築用地」
，於91年11月5日分割出180-172地號土地，分割後180-10地號土
地面積為31349㎡，180-172地號土地面積為7978㎡。原告主張C1
區內含可使用之180-10地號土地僅為112㎡部分，係坐落於分割後
的180-172地號土地內，而僅對分割後180-10地號土地地價稅有
所爭執。是以本件系爭土地係指分割後之180-10地號土地（面積為
31349㎡），合先敘明。
（二）次查，系爭土地為非都市土地之山坡地保育區，使用地類別為
「丙種建築用地」，是依土地稅法施行細則第21條第1項規定，系
爭土地非屬土地稅法第22條第1項所稱「非都市土地依法編定之農
業用地或未規定地價者」之土地。又原告於80年登記取得系爭土地
時，系爭土地已經課徵地價稅，亦不符合同法施行細則第22條第1
款及第2款之徵收田賦之規定，故系爭土地並無課徵田賦之適用。
（三）原告主張系爭土地係依環境影響評估法第7、16、17條規定，
對整體開發計畫案中部分土地所做的限制不能使用，為土地、建築
法規之特別法－環境影響評估法，就個案對土地所作的法律限制不
能使用云云。惟查：
系爭土地因位於東華達觀3、4期開發計畫所屬17筆土地中之1筆
，主管機關為考量整體環境及景觀，故建議規劃為綠帶，社區應
朝向「綠色建築」規劃，並以其為條件通過環境影響評估審查，
始核准原告所提之開發計畫。核其情形系爭土地之不應開發，建
議規劃為綠帶，乃主管機關核准原告東華達觀3、4期整體開發
計畫不可分之一環等情，有原處分卷附臺北縣政府93年3月23日
北府工建字第（略）號函、89年7月18日北府環一字第2632
04號公告（第16、114頁）、臺北縣政府93年6月11日北府工建
字第（略）號函（第91頁）、臺北縣政府環保局93年7月29
日北環一字第（略）號函、93年11月4日北環一字第093005
1030號函（第96、113頁）等件影本可稽；是就該開發案觀之，
系爭土地之不應開發乃屬整體開發計畫不可分之一環。再者，系
爭土地為經核准環境影響評估說明書之一部分，依環境影響評估
法第15條「同一場所，有二個以上之開發行為同時實施者，得合
併進行評估。」之規定，而非應合併進行評估，故系爭土地並不
必然須納入東華達觀3、4期開發計畫案之環境影響評估一併評
估。
又系爭土地之建築縱使受有限制，惟依「非都市土地使用管制規
則」之規定，亦未於丙種建築用地容許使用項目上，作建築使用
以外目的之限制，系爭土地並非有完全或真正不能使用之情形，
核與土地法第194條所規定「依法律限制不能使用土地」之要件
不合。是以被告機關將系爭土地按一般用地稅率課徵地價稅，於
法並無不合。
再者，原告主張系爭土地係依環境影響評估法第16、17條規定，
對系爭土地所做的限制致系爭土地不能使用云云。惟按「已通過
之環境影響說明書或評估書，『非經』主管機關及目的事業主管
機關核准，『不得』變更原申請內容。前項之核准，其應重新辦
理環境影響評估之認定，於本法施行細則定之。」，「開發單位
應依環境影響說明書、評估書所載之內容及審查結論，切實執行
。」，環境影響評估法第16條、第17條定有明文；依該法第16條
之規定，已通過之環境影響說明書並非不得申請變更原內容，原
告依法仍可將系爭土地自原開發計劃剔除，重新送環評審查。是
以原告主張系爭土地因環境影響評估法第16、17條限制致無法使
用云云，並非可採。
（四）原告主張系爭土地因經限制不得建築使用，致開發案建蔽率及
容積率下降云云。惟查，臺北縣政府工務局96年10月23日北府工建
字第（略）號函略以，說明：二、有關請本府提供安坑段車子
路小段180-10地號（C區）建造執照影本供參，並查明該建造執照
是否仍具效力乙節：經查本府套繪圖所示上開地號迄今未核准建造
執照在案等語。及臺北縣政府環保局於96年11月7日北環規字第
（略）號函略以，說明：四、…目前該公司僅保留B3區之土地
所有權，其餘三個區域土地所有權已移轉其他開發單位，故於96年
10月依環境影響評估法施行細則第37條規定提出「東華達觀三、
四期開發計畫替代方案環境影響差異分析報告」送本局審查，將原
計畫開發範圍包括第三期的B3、B4區及第四期的B2、C1區，變更為
B3區，案經96年10月15日臺北縣政府環境影響評估審查委員會審，
結論：「有條件通過環境影響差異分析報告審查」等語。由此以觀
，系爭180-10地號土地雖已納入東華達觀3、4期開發計畫案之環
境影響評估，惟原告仍可申請將系爭
180-10地號土地由已通過之環境影響評估剔除，重新擬定新開發計
劃送環境影響評估。是以系爭土地與土地法第
194條「依法律限制不能使用之土地」之要件，亦不相符。再者，
系爭土地原告已於95年7月31日將所有權移轉他人，且東華達觀3
、4期開發計畫迄今尚未完成建築開發，則依系爭土地之使用情形
，並無發生建蔽率及容積率遭受損害之情形。另依臺北縣政府86年
10月17日86北府工都市第39220號函示略以，主旨:為本府依「非
都市土地使用管制規則」第9條規定調降本縣非都市土地中甲、乙
、丙及丁4種建地容積率，並自86年10月20日起公告實施乙案報請
備查，詳請鑒核。說明：…四、調降決議如次：（一）甲種及乙種
建地容積率調為百分之二百。（二）丙種建地如位於山坡地則容積
率調降為百分之一百；其餘調降為百分之一百二十等語。經查，系
爭土地於93年地價稅課徵期間，尚未建築開發等情，為原告所不否
認，是依上開函示，系爭土地之容積率應為100%，其容積率並未受
影響。準此，原告主張東華達觀3、4期開發計畫案土地之容積率
，依當時之法規規定係為160%云云，核屬誤解，並非可採。
（五）原告曾主張系爭土地符合土地稅減免規則第9條規定「無償供
公共使用之私有土地，經查明屬實者，在使用期間內，地價稅或田
賦全免。」云云。經查，系爭土地並未有無償供公共使用之情事；
且系爭土地縱有供同開發案之其他土地作為「綠地」使用，亦與無
償供「公共使用」之免稅要件未合。原告此部分主張，未能舉證以
實，亦非可採。
四、被告核定原告所有如附件2所示臺北縣40筆土地93年地價稅15,343,7
73元，並無違誤：
（一）承上所述，系爭土地並不符合免徵地價稅之要件，是以被告核
定原告所有如附件2所示臺北縣40筆土地93年地價稅15,343,773元
，並無違誤。
（二）另被告曾主張原告未依土地稅減免規則第24條第1項規定，於
系爭年度地價稅開徵40日前向被告提出申請減免地價稅云云。惟查
，原告曾於91年12月27日就系爭土地等5筆土地提出減免地價稅之
申請，有地價稅減免申請書影本附原處分卷（第15頁）可稽，被告
所稱原告並未依法提出申請云云，容有誤會，併此敘明。
五、從而，本件被告核定原告所有如附件2所示臺北縣40筆土地93年地價
稅15,343,773元，於法並無違誤。復查及訴願決定遞予維持，亦無不
合。原告徒執前詞，訴請撤銷，為無理由，應予駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依行政訴訟法第98條第1項前段，判
決如主文。
中華民國97年3月27日
臺北高等行政法院第五庭
審判長法官張瓊文
法官胡方新
法官蕭忠仁
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理
由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上
訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國97年3月27日
書記官蕭純純
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