广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2004)佛中法民五终字第X号
上诉人(原审原告)：陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人：谭某某，女，汉族，X年X月X日出生，住所（略）。
被上诉人(原审被告)：佛山市禅城区X镇海口管理区海四经济合作社，住所：佛山市禅城区X街道办事处海口四队7巷X号。
法定代表人：何某，社长。
委托代理人：黄伟基，广东国龙律师事务所律师。
上诉人陈某某因与被上诉人佛山市禅城区X镇海口管理区海四经济合作社租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院(2003)佛禅法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审判决认定：原告父亲陈某于1988年6月28日与被告签订了一份《租地协议》，由陈某租赁被告的旱地一块，约90平方米，租期10年。其后，原告在该旱地建设两间简易建筑物作商用，面积约83.8平方米。根据协议约定，该建筑物在协议期满后归被告所有。1998年8月1日租地协议期满后，原告与被告签订租赁合同，由原告租赁该商铺，期限5年，至2003年7月30日止，每月10日前交纳租金，租金每平方米5.50元/月。租赁协议第6条规定“合同期满后，续约与否，乙方(原告)应在合同执行期满前六个月提出，以便双方的善后工作，如同等条件下，乙方有权优先续约。”合同期满前，原告对是否续约未明确向被告表示，被告遂于2003年6月23日分别与刘梅珍、廖志光签订了期限从2003年8月1日起，至2006年7月30日止的三年期租赁合同，每月租金为10元/平方米。
原审判决认为：原、被告双方经协商一致所签订的商铺租赁协议，是双方真实意思表示，属有效合同。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第十条第二款的规定“原租期在一年以上，承租人需要承租的，应当在合同终止三个月前提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同”。原、被告双方签订的租赁合同第6条亦明确规定，原告如需续签合同的，“应在合同执行期满前六个月提出”，但原告未能提供证据证明其在此期限内已主动向被告提出要求继续承租，被告为维护其合法的经济利益，在双方租赁合同届满前，与他人签订租赁合同的行为并无过错。原告要求被告继续与其签订租赁合同的请求，理据不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告陈某某的诉讼请求。
上诉人陈某某上诉称：1998年8月1日，上诉人与海四经济社双方签订了第二份土地租赁合同。这份合同写明：“甲方：海四经济社，乙方：海口莘岗村陈某某。甲方将位于海口管理区海四经济社锦山里街尾原陈某士多店旧址一座，面积83.8平方米租给乙方，租赁期由1998年8月1日至2003年7月30日，为期五年。乙方缴给甲方租金每月每平方米伍元伍角正。”甲方由代表何某签名，并盖有海四经济合作社的公章，乙方由陈某某亲笔签名。上述合同中提到的陈某士多店，是陈某某之父陈某于1988年6月28日与当时的海四生产队代表何某签订的第一份租地合同所租来的旱地90平方后，由陈某某投资建成的店铺。这第一份租地合同为期10年，由1988年8月1日起计至1998年7底止。在这两份租地合同连续租期的壹拾伍年之内，上诉人都严格执行依时交租及各项条款，坚持诚实守信原则，即使在店铺空置期间亦月月依时交租给甲方，从未拖欠过。上诉人累计投入的资金巨大，单单报装两个电表就花费七仟多元。上诉人同各有关方面都合作愉快，和睦相处。上诉人对海四经济社发展集体经济和提高群众收入也是作出了贡献的。当然，上诉人的投资和劳动也得到了合理合法的一定的回报。惟独除了交租给集体之外，没有给经办人另外送钱送礼，上诉人这样“唔识做”便招人忌恨，惹出麻烦。海四经济社负责人竟于2003年6月23日，把上诉人投资建成的两间店铺直接转租给上诉人的原租户刘梅珍、廖志光。此时甲、乙方双方所签的第二份租地合同尚未期满，该社会计陈某河和村长何某完全是背着上诉人瞒着上诉人这样做的，因而是故意违约的。陈某河是违约的主谋。2003年4月上诉人去会计站交租金时顺便问陈某河：“合同快到期怎么办”他回答说：“铺位、仓库，生产队全部收回来。”上诉人以为海四经济社要把全部铺位收回来进行改建。原来陈某河恶意说谎!他于5月份便联系刘梅珍等谈转租给他们的事，到了6月23日果然叫何某同刘梅珍、廖志光签约了。上诉人在6月、7月再问陈某河，他总是避而不谈同上诉人续约的问题。直到7月12日，上诉人找到何某反映情况，要求续约，开头，何某的答复很爽快：“反正租给他们是什么单价，你也一样单价，我叫会计把租金退给他们，再同你签就是了。”上诉人跟何某一起到了会计站，何某叫陈某河把何某同刘梅珍、廖志光所签的两份合同拿出来让上诉人看(这时上诉人才知道他们瞒住上诉人所做的这件事)，还叫上诉人去本铺核对一下平方数是否准确，快去快回。这时是上午11点钟左右，上诉人一去一回只用了20分钟。不料上诉人一回到会计站，何某的态度和口气突变，他说：“我不能同你再签合同了，你有本事就到法院告我!”这后一句话是陈某河先说，何某跟着学舌的。以后，上诉人再找他们交涉，都无合理的结果，相反，他们，特别是陈某河竟然咬定上诉人“过期”和“违约”，他还很得意地说奥妙就在第6条中的一个字里。双方签订的租地合同的第6条的原文是“本合同期满后，续约与否，乙方应在合同执行期满前六个月提出，以便双方的善后工作，如同等条件，乙方有权优先续约。”原来，陈某河的想法是要上诉人于2003年1月31日以前提出续约才算没有过期，即使上诉人提早到今年2月1日(春节)提出续约都作“违约”论的。这不是有意设计刁难上诉人么而上诉人的理解是期满前的六个月之内(含7月30日)(本应是7月31日的，陈某河将七月当作只有30日)提出续约都不能当上诉人违约的。陈某河以他自己对“前”字的想法剥夺上诉人优先续约的权利，更不问上诉人是否可以出同等的甚至比别人更高的单价去竟租，连电话都不打一个给上诉人，这到底有什么幕后交易呢《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上的解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”据此，请求二审法院判令双方续签合同。
被上诉人佛山市禅城区X镇海口管理区海四经济合作社答辩称：一、原审法院的判决是合法公正的，上诉人的上诉实属无理。答辩人于1998年8月1日与上诉人签订了一份店铺租赁协议。订明上诉人租赁答辩人位于海口村海四经济社锦山里街尾原陈某士多店旧址一座，面积为83.8平方米的铺位。租赁期从1998年8月1日至2003年7月30日止，为期5年。租金为每月每平方米五元五角，上诉人在当月10日前缴交当月租金。该协议第6条还订明：“乙方(上诉人)应在合同执行期满前六个月提出是否继续租赁，在同等条件下，乙方有权优先续约。”今年2月份前，即在上诉人租赁期满前6个月的时间里，从未向答辩人提出要继续租赁该店铺。在2003年6月8日，在上诉人交纳当月租金的时候，答辩人问上诉人：要不要继续租赁该店铺上诉人当时未向答辩人表态，只说，考虑考虑。答辩人已明确告知上诉人，经过村委决定：续租的租金不再是原来的每月每平方米五元五角，而是提高到每月每平方米10元，在这段时间里至6月22日，上诉人从未找过答辩人要求续租。所以，答辩人在今年6月23日与他人签订了合同，把该店铺从2003年8月1日起租给他人使用。上诉人在上诉状中称答辩人背着他把该店铺另租给他人，这根本不是事实。上诉人你是租赁人，在该铺位租赁即将到期时，你要主动向答辩人提出。在同等价位下，你是有优先续租权。但本案的事实是：一、上诉人从未向答辩人提出要求继续租赁，作为答辩人来说，谁租赁使用一个样，关键是讲经济效益。二、答辩人经村委决定，把原租金五元五角已提高到每月每平方米10元，高出原租金每月每平方米四元五角，这已不是同等条件了。所以，上诉人在上诉状中所说的不是事实。答辩人根本没有剥夺上诉人优先续租的权利。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求是合法、公正的。上诉人的上诉实属无理。二、上诉人未与答辩人续签租赁合同，请二审法院驳回其无理上诉请求。在2003年7月30日前，上诉人未与答辩人继续签订租赁合同，其提出的上诉请求实属无理。在本案中，答辩人在上诉人租赁铺位快到期的今年6月8日，已征求过上诉人是否续租的意见，上诉人一直未答复。上诉人所租的原铺位在今年8月出租时已从原来的5。5元每平方米提高至每月每平方米10元，根本不存在同等条件下上诉人优先续租的问题。综上所述，上诉人的上诉请求是无理的。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审查，对原审判决查明的事实，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人在协商一致的基础上签订的商铺租赁协议，已经履行完毕，该合同应确认为有效合同。上诉人上诉提出的优先承租问题，双方在已履行完毕的租赁合同中已有明确约定：“续约与否，乙方应在合同执行期满前六个月提出，以便双方的善后工作，如同等条件下，乙方有权优先续约”，上诉人没有证据证实其在原租赁合同期满前六个月已提出续约，更不能证实其是否提出了与现在被上诉人出租的同等条件，上诉人已经丧失优先承租的权利。被上诉人已将讼争房屋出租给他人使用，上诉人上诉请求续签合同，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人陈某某负担。
本判决为终审判决。
审判长吴建兴
审判员林义学
审判员陈某武
二00四年五月二十五日
书记员肖建国
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