北京市第二中级人民法院
民事判决书
(1998)二中民初字第X号
原告北京宝信实业发展公司，住所地北京市东城区X街X号。
法定代表人田某某，董事长。
委托代理人刘某某，女，北京宝信实业发展公司总经理，住（略）。
委托代理人王某某，男，中外法学研究所副所长，住（略）。
被告北京仟村科工贸开发公司，住所地北京市朝阳区安贞西里五区X号楼、X号楼。
法定代表人项某，总经理。
委托代理人党继军，北京市大都律师事务所律师。
被告北京新时代仟村超级市场，住所地北京市丰台区海户西里南三环洋桥立交桥南侧。
法定代表人项某，总经理。
委托代理人党继军，北京市大都律师事务所律师。
原告北京宝信实业发展公司(以下简称宝信公司)诉被告北京仟村科工贸开发公司(以下简称仟村公司)、被告北京新时代仟村超级市场(以下简称仟村超市)合作经营合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝信公司之委托代理人刘某某、王某某及被告仟村公司、仟村超市之委托代理人党继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝信公司诉称，1993年12月18日及1994年3月8日，我公司与仟村公司签订了二份《合作经营合同》。该二份合同主要约定，我公司将位于北京市丰台区海户西里楼房517#Ⅰ段、Ⅱ段裙楼地下二层及地上二层51%的产权转让给仟村公司，仟村公司向我公司支付转让费6000万元。我公司以该裙楼前期建设和工程主体建设费用作为投资；仟村公司以其取得的裙楼X%产权投资，并自行装修门脸和提供购置商品的流动资金，双方共同组建“北京亚细亚超级市场”，我公司对该超级市场占35%股权，仟村公司占65%股权。合同同时规定，合作期间，仟村公司自行经营，每年向我公司支付保底利润。合同签订后，我公司如约将合作用房交予了仟村公司，仟村公司陆续支付了房屋转让费4000万元，但尚欠2000万元。仟村公司还违反约定，在取得房屋后以其名义申请开办了“北京亚细亚广场超级市场”(现仟村超市)，并只向我公司支付了保底利润270万元。此外，我公司还为仟村公司垫付了供暖费19万元。综上，仟村公司的违约行为，已给我公司造成重大经济损失，故请求法院判令：一、解除双方于1993年12月18日及1994年3月8日签订的《合同经营合同》；二、仟村公司、仟村超市给付我公司房屋占用费3987.（略）万元及供暖费19万元；三、仟村公司、仟村超市将占用的房屋腾退给我公司；四、本案的诉讼费用由仟村公司、仟村超市负担。
被告仟村公司辩称，我公司与宝信签订的两份《合作经营合同》，其真实内容应是房屋转让，我公司依约向宝信公司支付了房屋转让费4000万元，现应取得该房屋51%的产权。合同关于合作经营超市的约定并未实际履行。我公司确系自行注册“北京亚细亚广场超级市场”并单独经营，业已经过宝信公司认可；仟村超市经营亏损严重，宝信公司却收取了保底利润270万元，双方对保底利润条款的约定应认定为无效。我公司要求宝信公司依约为我公司办理房屋产权过手续，返还已上取的270万元保底利润，同时承担仟村超市的亏损2000万元。综上，请求法院驳回宝信公司的诉讼请求。
被告仟村超市辩称，我超市X村公司开办，与宝信公司不存在合同关系，我超市不是本案合格的被告，故请求法院驳回宝信公司对我超市的起诉。
经审理查明，1993年12月18日及1994年1月8日宝信公司(原名称某京宝信房地产价格咨询公司)与仟村公司(原名称某京亚细亚达技贸发展公司)签订了《合作经营合同》及《合作经营补充合同》。主要约定，宝信公司将其所属的位于北京市丰台区海户西里新建517#(施工号，现丰台区海户西里X号楼)Ⅰ段裙楼地上二层、地下二层建筑面积（略）平方米51%的房屋产权转让给仟村公司，仟村公司向宝信公司支付转让费3500万元。双方共同组建“北京亚细亚超级市场”，由仟村公司自主经营，合同期限50年，仟村公司以其所购房屋连同1000万元房屋装饰费及约2000万元购置商品的流动资金共计6500万元作为出资，宝信公司以517#裙楼的前期建设和工程主体、市政配套及工程管理等费用共计3500万元出资，仟村公司占65%的股权及该段房屋的51%产权，宝信公司占35%股权及该段房屋49%的产权。仟村公司向宝信公司支付保底利润，第一年为160万元，第二年为180万元，第三年为200万元，以后按物价上涨指数调整，宝信公司不再参加股利分成。合同还对双方其他权利、义务作了约定。1994年3月8日，宝信公司与仟村公司就517#裙楼Ⅱ段合作经营又签订了《合作经营合同》，规定双方在1993年12月18日签订的合作经营合同的基础上，继续合作。宝信公司将该地上二层、地下二层建筑面积5214平方米的房屋产权转让给仟村公司，仟村公司向宝信公司支付房屋产权转让费2500万元。股权比例、房屋产权占有比例及合作期限延用1993年12月18日签订的《合作经营合同》的约定。仟村公司于第一年交纳保底利润80万元，第二年交纳90万元，第三年交纳100万元，以后按物价指数调整，宝信公司不再参加股利分成。合同签订后，宝信公司于同年1月13日将全部合作用房交予仟村公司使用。仟村公司接收房屋后对该房屋进行了内外装修及包括配电设备安装改造及添装三部自动扶梯在内的设备安装改造工程。同年4月仟村公司以该房屋为经营场所并以其名义向工商行政管理机关申请注册了“北京亚细亚广场超级市场”，该超级市场后更名为仟村超市。仟村超市于次年5月开业，宝信公司未参与经营。1996年5月12日宝信公司从仟村超市收回355平方米房屋，出租给北京麦当劳食品有限公司。自1994年1月25日至1996年2月15日仟村公司向宝信公司分九次支付了房屋转让费共计4000万元，并于1996年7月2日支付保底利润270万元。以后，仟村公司未再付款。宝信公司曾就未付房屋转让费及保底利润多次向仟村公司催讨，仟村公司均以资金紧张为由未予支付；双方因此发生纠纷。
另查明，宝信公司在签订上述二份《合作经营合同》时，未取得合同所及房屋的所有权证明，合同签订后双方未办理房屋产权过户手续。
再查明，宝信公司为恢复供暖于1999年3月29日向北京市丰台区房屋土地管理局供暖设备服务所交纳了应由仟村超市支付的1998年度供暖费19万元。
诉讼中，本院委托国家计委华联价格事务所对仟村超市房屋占用费、装修和设备安装工程的现值进行评估。依据鉴定结论计算，1994年1月13日至1999年7月12日的房屋占用费为7209.（略）万元，内外装修及设备安装改造工程现值为149.2万元。此外，根据宝信公司的先予执行申请，本院于1999年7月5日作出裁定书，裁定仟村公司、仟村超市将宝信公司所属位于北京市丰台区海户西里X号楼地下一层、二层及地上一层、二层(麦当劳餐厅除外)的房屋腾空，退还宝信公司。该裁定书已于1999年7月13日执行完毕。
上述事实，有原告宝信公司提供的《合作经营合同》、《合作经营补充合同》、发票、相关书证、评估部门出具的鉴定结论及双方当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为，宝信公司与仟村公司签订的两份《合作经营合同》及《合作经营补充合同》中，均包含有宝信公司将其房屋产权转让给仟村公司的内容，双方所签合同部分具有房屋转让的性质。合同签订时，宝信公司未依法登记领取权属证书，合同签订后，双方又未办理房地产权属过户手续，故双方房屋转让的行为无效。由于双方合作经营以房屋转让为前提，因此《合作经营合同》及《合作经营补充合同》亦应无效。合同被确认无效后，仟村X村超市应将其占用宝信公司的房屋腾空交还，同时鉴于其实际使用了房屋进行经营活动，仟村X村超市应向宝信公司支付房屋使用费，具体数额应以评估报告的标准按实际使用的面积计算。宝信公司亦应返还其取得的房屋转让费4000万元及保底利润270万元。仟村公司对于房屋装修及设备安装的投入，宝信公司应根据评估报告所确认的现值予以补偿。宝信公司要求仟村公司、仟村超市给付其垫付的供暖费19万元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。仟村公司要求宝信公司承担其独立经营中的亏损2000万元，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第八十四条、第一百零八条的规定，判决如下：
一、原告北京宝信实业发展公司与北京仟村科工贸开发公司一九九三年十二月十八日签订的《合作经营合同》、一九九四年三月八日签订的《合作经营合同》、一九九四年一月签订的《合作经营补充合同》无效；
二、被告北京仟村科工贸开发公司、被告北京新时代仟村超级市场将其占用的原告北京宝信实业发展公司位于北京市丰台区海户西里X号楼裙楼地上一、二层、地下一、二层房屋腾空，交还原告北京宝信实业发展公司(已执行)；
三、被告北京仟村科工贸开发公司、被告北京新时代仟村超级市场于本判决生效后十日内给付原告北京宝信实业发展公司房屋使用费七千二百零九万一千三百三十元零一分及垫付的供暖费十发万元；
四、被告北京仟村科工贸开发公司、被告北京新时代仟村超级市场在使用原告北京宝信实业发展公司房屋期间对房屋的装修、添置的三部自动扶梯及配电设备归原告北京宝信实业发展公司所有；原告北京宝信实业发展公司给付被告北京仟村科工贸开发公司、被告北京新时代仟村超级市场装修、自动扶梯、配电设备补偿一百四十九万二千元(已执行)；
五、原告北京宝信实业发展公司于本判决生效后十日内返还被告北京仟村科工贸开发公司、被告北京新时代仟村超级市场房屋转让费四千万元及保底利润二百七十万元。
评估费九万八千元，由原告北京宝信实业发展公司负担四万九千元(已交纳)，由被告北京仟村科工贸发展公司、被告北京新时代仟村超级市场共同负担四万九千元(本判决生效后七日内交纳)。
案件受理费二十万九千三百六十二元，由被告北京仟村科工贸开发公司、被告北京新时代仟村超级市场负担(本判决生效后七日内交纳)。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状；并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
审判长高宝钟
代理审判员刑军
代理审判员付辉
一九九九年十二月十八日
书记员崔智瑜
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