海南省海口市中级人民法院
民事调解书
(2000)海中法民初字第X号
原告海南嘉陵房地产开发有限公司，住所地海口市金贸区嘉陵国际大厦X层；
法定代表人周某，总经理。
委托代理人吴东晖，新疆新天律师事务所律师。
委托代理人张某，该公司职员。
被告海南中原物业公司，住所地海口市滨海大道南洋大厦X室；
委托代理人张颖，陆通律师事务所海南分所律师。
委托代理人周某，陆通律师事务所海南分所律师。
第三人中国人寿保险公司大连分公司，住所地大连市中山区X路X号。
法定代表人赵某某，总经理。
委托代理人李某，该分公司职员。
委托代理人关健，该分公司法律顾问。
2000年6月16日，本院依法受理了海南嘉陵房地产开发有限公司(以下称“原告”)诉海南中原物业公司(以下称“被告”)房屋买卖纠纷一案。立案后，本院依法指定审判员沈斌担任审判长，与审判员李某云、人民陪审员林明遂组成合议庭，共同负责对案件进行了审理，因被告下落不明，本院公告确定于2000年9月22日公开进行了第一次开庭审理，被告缺席；之后，被告以未见到公告为由提出再次开庭审理申请，第三人也以是有独立请求权为由要求加入本案诉讼，经合议庭评议后同意被告与第三人的申请，确定了2000年11月29日第二次公开开庭审理，原告的委托代理人吴东晖、张某；被告的委托代理人张颖、周某；第三人的委托代理人李某、关健均到庭参加诉讼。现经合议庭评议，本案已审理终结。
案由:房屋买卖合同纠纷。
原告诉称:1993年4月17日，原、被告双方签订房屋买卖合同，约定:原告将位于海南国际大酒店(现名:嘉陵国际大厦)第X层写字楼(建筑面积1119．67平方米)以每平方米8000元人民币的价格售给被告，总计房价（略）元，同时还约定了付款方式及违约责任等内容。合同签订后，被告于1993年3月17日至1994年8月11日向原告支付了购房款（略）元，尚余（略）．40元，至今未付，已严重违约。根据合同约定及最高人民法院关于违约金计算标准的规定，被告还应承担迟延给付房款的违约金共计（略）元；同时，原告因被告违约而造成的其它损失共计（略）．30元，也应由被告赔偿。为此，原告多次向被告发函催交所欠的房款及相应违约金，均被拒绝，故诉讼请求法院依法判令被告立即向原告给付尚欠的购房款（略）．40元、违约金（略）元及因被告违约造成的其它经济损失共计（略）．30元，并由被告承担本案全部诉讼费用。
被告答辩称:1、原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效；2、原告在合同履行中存在违约行为，通知交房的时间比约定的交房时间延迟18天；3、根据我司与第三人签订的房屋转让协议，支付剩余购房款是第三人的义务，我司与原告之间不存在债权债务关系；4、根据1997年的房产估价，该争议的房屋仅值人民币（略）元，我司已实际支付了（略）元，原告在已获暴利情况下，仍向我司追讨剩余的少量房款，对我司明显不公平。故请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人诉称:1994年8月30日，被告与我司签订协议书，被告用嘉陵国际大厦第X层房产抵偿其欠我司的借款1000余万元，1997年12月1日，被告将这一情况书面通知了原告，我司据此就上述房产通过海口市房管局作出了确权公告，因此，我司认为:原、被告之间的房屋买卖合同因原告将房产已办理在其名下这一行为而终止，原告应根据原买卖合同的约定，从被告已交纳的购房款中扣除违约金和其它损失后，将余下的购房款退还我司或将上述房产交于我司后另行起诉被告。故请求法院驳回原告的诉讼请求，并将上述房产判归我司所有或将购房款退还我司。
经审理查明:1993年3月，原、被告双方签订了一份《房屋买卖合同书》，编号:大酒店第11A号，约定:被告购买海南国际大酒店写字楼第X层，总计面积1119．67平方米，每平方米售价为人民币8000元，总计人民币（略）元。被告需分五期付清购房款，即房屋竣工交质监站验收后三日之前，需分四期付房款（略）元。办妥房产证后，再付余款（略）元；同时约定:合同生效后，若被告未按约定按期付清房款，须向原告缴付所欠房款之利息，利率以当时中国银行海口分行之一年期的国家资产抵押贷款利率计算，同时每逾期一天，按所欠房款的0．035％计付违约金，如超过期限七天，则按总房价款的33％罚款给付原告；同时，原告须保证于1994年4月30日前将房屋交付被告使用，但在发生不可抗力情况时可以顺延交房日期而无须承担任何责任及因工程阻滞而延迟日期，该“阻滞期”不超过九十天。排除上述原因原告仍不能交房，则按上述违约责任处置办法对等处罚。合同签订后，被告方于1994年8月前，陆续向原告交付了房款计人民币（略）．6元，尚欠房款（略）．4元一直未能按期支付，也未向原告要求交付房屋。之后，因房屋开发商敦促，原告在不能向被告交付房屋的情况下，将该房屋产权办理在自己名下，并多次催促被告补足余款，将房屋交付被告，而被告则于1994年8月30日、1995年12月11日与第三人签订了一份购房协议和一份补充合同，约定被告将尚未取得产权的嘉陵国际大厦X层作价（略）元抵偿原欠第三人的债务。被告将这一情况书面通知了原告，但未得到原告的认可。之后，第三人依据其与被告间的协议向海口市房屋管理部门申请确权并发出公告，因原告提出异议而未能实现。
本案在审理过程中，经本院主持调解，三方当事人自愿达成如下协议:
原告与被告于1993年4月17日签订了房屋买卖合同，被告购买原告开发的海南嘉陵国际大厦第X层写字楼，建筑面积1119．67平方米，总计房价（略）元，被告自1993年3月17日至1994年8月11日共向原告支付了购房款（略）．60元，欠交房款（略）．40元。
1994年8月30日、1995年12月11日，被告与第三人签订协议书和补充合，被告将其向原告方购买的上述房产折价转让给第三人，以偿还被告向第三人借款2200万元的相应利息中的（略）元，该转让未获原告同意。
2000年11月29日，在法院的主持下，三方达成和解协议如下:
一、鉴于被告只向原告支付了70％的购房款，故原告将嘉陵国际大厦第X层的70％交付被告。但是，由于被告违约，应向原告支付违约金，该违约金以第X层的房产折抵。扣除折抵面积被告应得面积最后为400平方米(该面积为销售面积，在大厦第X层房产东侧连片划出)。
二、被告同意原告将应得面积400平方米房屋直接交付第三人，归第三人所有，该面积的房屋产权证从原告办至第三人，第三人承担办理产权证发生的所有税费，原告给予协助。
三、自法院调解书生效之日起，第三人应承担该400平方米房产的物业管理费用，第三人承担的物业管理费的原则为不高于大厦内其他业户交纳物业管理费的标准。
四、原告于1997年发生的办理产权证费用，共计（略）．30元，于法院调解书生效之日起十日内，由第三人支付原告。
五、本案诉讼费用（略）元由被告、第三人各承担50％，并于法院调解书生效之日起十日内支付给原告。
本协议经三方特别授权代理人签字后生效。
上述协议，符合有关法律规定，本院予以确认。
本调解书经三方当事人签收后，即具有法律效力。
审判长沈斌
审判员李某云
人民陪审员林明遂
二ΟΟΟ年十二月一日
书记员林志勇
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