广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)黄某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人梁维雄，广东沧江律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)邓某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人黄某某因房屋确权纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院(2002)明民一初字X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
经审理查明：1995年9月12日，黄某某与邓某某签订《购铺书》，约定邓某某以每平方米1700元的价格将位于原高明市X路邓某宅楼地下102房(约56平方米)卖给黄某某，以抵其欠黄某某的工程款。该房屋的产权没有办理到黄某某名下。后黄某某从1997年12月开始将该铺位租赁给他人使用，收取租金。
另查明，讼争房屋于1996年1月16日办理了房地产权证，权属人为邓某某。
再查明，因案外人周郎平诉邓某某返还购房款纠纷一案，原审法院作出的(2002)明民初字第X号民事判决已发生法律效力，讼争的房屋作为邓某某的财产已被原审法院依法查封。
原审判决认为：黄某某与邓某某在平等自愿的基础上所签订的购铺合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。双方在协议中虽然没有明确约定办理房屋过户手续的事宜，但邓某某作为房屋的出售方，应该在合理的期限内协助黄某某办理该房屋是过户手续。现黄某某认为邓某某以欺诈的手段领取房产证的行为无效，虽然购铺合同合法有效，且双方已部分履行了该合同，但由于双方未就该房屋进行产权的过户登记，故该房屋在法律上仍属于邓某某所有，邓某某有权以自己的名义领取该房屋的产权证书。故黄某某主张邓某某领取房产证的行为无效，不予支持。但邓某某没有依合同的约定为黄某某办理该房屋的过户手续，损害了黄某某的合法利益，应承担违约的责任。现该房产因另案已被依法查封，故双方之间的房屋买卖合同事实上已不能继续履行，黄某某因该合同而受到的损失，可以另案起诉以追究邓某某的违约责任。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，缺席判决：驳回黄某某的诉讼请求。本案一审受理费3366元，由黄某某负担。
宣判后，黄某某不服，向本院提出上诉称：原审判决认定事实错误。原审判决认为“由于双方未就该房屋进行产权的过户登记，故该房屋在法律仍属于邓某某所有”，该认定是错误的。原审判决将黄某某以抵偿工程款形式向邓某某购买的新建商品房，错误认为是黄某某向邓某某购入“二手房”。故此，原审判决才作出了本案所涉房屋应办理“过户登记”的错误认定。根据《广东省城镇房地产权登记条例》(以下简称条例)第八条第(四)项的规定，需要办理产权“过户”(即变更所有权登记)的，是指“已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承”等情况时，由有关当事人申请办理房地产所有权变更登记。讼争房屋在邓某某出卖给黄某某之前未确权给任何人，黄某某是以购买邓某某新建商品房的形式购入该房的。因此，讼争房屋的交易不属于上述《条例》第八条第(四)项所指情况。讼争房屋是黄某某根据与邓某某于1993年12月4日签订《建筑工程施工合同》的规定垫资为邓某某建造。由于邓某某不能按合同规定支付工程款给黄某某，故此，邓某某便以讼争房屋作价抵偿给黄某某。显然，黄某某购买讼争房屋属于第一次交易，即属于《条例》第八条第(二)项所规定的情形。换言之，黄某某向邓某某购买该房不存在过户登记，而应该办理确认权属登记，领取房地产权证。二、原审判决认为：本案所涉购房合同“事实上已不能继续履行”缺乏事实和法律依据。1、如上所述，讼争房屋是邓某某在未确权之前出售给黄某某的，而且黄某某购房后使用至今已有7年多的时间。在这7年多时间，邓某某从未就该房的买卖提出任何异议，该购房合同已实际履行，现欠缺的只是邓某某未将售房发票开具给黄某某。也就是说，现只要邓某某出具一张售房发票，那么，该购房合同也就得到了全面履行。判令邓某某出具售房发票并非不可能产生的事实。因此，原审判决称该购房合同“事实上已不能继续履行”是毫无事实和法律依据的。2、讼争房屋被原审法院查封，并不造成购房合同“事实上已不能继续履行”的事实。黄某某与邓某某签订购房合同的时间是1995年9月12日，原审法院查封该房的时间是2002年4月，而且，查封的原因是因为邓某某欠其他人的款项涉讼而查封，与本案毫无关联，更加不影响本案所涉购房合同的效力及履行。邓某某是在明知将该房出售给黄某某，并且黄某某使用多年的情况下，背着黄某某以自己名义办理了该房产权证，其行为已严重损害了黄某某的合法权益。根据《民法通则》第五十八条之规定，邓某某以其名义办理该房产权证的行为无效，应予撤销。虽然，邓某某以欺诈的手段办理了该房的产权证，但依法其行为应予撤销。因此，被查封的房屋根本不属于邓某某所有。因此，本案所涉购房合同没有任何客观事实或法律上禁止履行的情况，既然原审判决也承认合同合法有效，那么，应予继续履行。三、原审判决适用法律错误。原审判决是引用《合同法》第五十二条作为判决依据。该条规定的是无效合同的情形。但本案所涉购房合同无一与该条规定的情形相同，况且原审判决也明确认为购房合同“合法、有效”，显然，原审判决难圆其说。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当，判决错误。为此，请求二审法院撤销原审判决，判令邓某某继续履行购铺合同，协助黄某某办理讼争房屋的产权证书，一、二审诉讼费用由邓某某承担。
被上诉人邓某某在二审诉讼期间没有作书面答辩。
上诉人黄某某与被上诉人邓某某在二审诉讼期间均无向本院提供新的证据。
本院认为：虽然黄某某与邓某某签订的《购铺书》是有效合同，但讼争房屋交付黄某某使用后，没有办理房地产权属登记，故双方的房屋买卖合同尚未履行完毕。由于《购铺书》没有约定具体办理房地产权属证书的有关事项，邓某某以自己名义办理了房地产权证的行为并无违反合同约定，亦并不违法，对此，黄某某可以要求邓某某办理讼争房屋的过户手续，从而继续履行合同。现讼争房屋已因邓某某的原因已被人民法院另案查封，邓某某又下落不明，造成双方的购房合同已实际不能履行。由于有关房屋主管部门已将讼争房屋确权归邓某某所有，且有关部门的确权并无任何违法及失实之处，故黄某某以其已使用讼争房屋多年，双方又有买卖合同为由要求确认邓某某进行的房屋产权登记行为无效，没有法律依据。至于邓某某违反诚实信用原则，造成其与黄某某签订的房屋买卖合同不能履行，对此，黄某某可以另案向邓某某追究违约责任。原审判决驳回黄某某的诉讼请求正确，但以《中华人民共和国合同法》第五十二条作为判决依据不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3366元，由上诉人黄某某负担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员吴健南
代理审判员徐丽
二○○三年十一月十七日
书记员冼富元
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