广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)温某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
上诉人(原审原告)关某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上列两上诉人的委托代理人汤志伟，广东通法律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)顺德市X镇碧桂园物业发展有限公司(以下简称碧桂园公司)，住所：佛山市X村镇花卉世界侧。
法定代表人苏某某，经理。
被上诉人(原审被告)顺德市X镇碧桂园物业发展有限公司物业管理分公司(以下简称碧桂园分公司)，住所：佛山市X村镇花卉世界侧。
负责人区某某，经理。
上诉人温某某、关某某因商品房买卖合同纠纷一案，不服原广东省顺德市人民法院(2002)顺法民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。
原判经审理查明：碧桂园公司具有开发和预售碧桂花城房地产的合法资格。2001年10月18日，原告与碧桂园公司签订了《商品房购销合同》和《碧桂园商品房购销合同补充协议书》。《商品房购销合同》第一条、第三条约定原告向碧桂园公司购买碧桂花城御景苑6街X座GX号房屋；第十四条规定“甲方(碧桂园公司)关某基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，甲方承诺与该商品房正常使用直接关某的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期投入正常运行：1、2001年10月18日起，通路、通生活用水、通电、通排水；2、2001年10月18日起，路灯及规划所确定的绿化投入使用”；合同的附件2装饰、设备标准中定明“客厅及主人房均装有入墙有线电视接收插座(费用另计)，均设有石油液化气管道(费用另计)”。双方签订的《碧桂园商品房购销合同补充协议书》第十三条约定“乙方(温某某、关某某)除要付清该商品房的到期楼款外，并要依附录六付清所列的其他费用，逾期则按拖欠总额每日万分之五向甲方支付违约金”；第二十四条约定“本协议的订立、变更、解除、终止及诉讼均适用中华人民共和国法律、法规和顺德市等有关某定，并受其制约”；第二十五条约定“本协议的附录均为本协议的组合部分，与本协议有同等法律效力”。附录五的装修标准及配套设施与《商品房购销合同》一致；附录六其它应收款项明确约定律师代办费是1000元，每户电视中心建设费1000元，电视天线终端初装费250元／个，洋房管道石油气材及安装费(两房3000元，三房3100元，每增加一个卫生间加100元)，公用水电设备维修储备金1000元(储备金利息用于设备维修)。2001年10月18日，原告依约支付律师代办费1000元、管道石油气材及安装费3100元、区某电视中心建设服务费1750元、维修储备服务费1000元给被告。
原判认为：碧桂园公司具有开发销售碧桂花城房地产的合法资格。其与原告所签订的《商品房购销合同》及《碧桂园商品房购销合同补充协议书》，是双方的真实意思表示，协议中所约定的内容没有违反法律、法规强制性规定，上述合同及补充协议合法有效，应受法律保护。原告认为补充协议中约定的律师代办费、电视中心建设费、维修储备服务费、石油气管道费等收费违反了《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》、《广东省物业管理条例》的有关某定，属禁止的收费项目，缺乏依据，不予支持。因为首先原告在购买房屋时，已清楚知道购买房屋除要支付房价外，还须支付其它约定的费用，双方签订的合同及补充协议已清楚写明原告所要支付的全部款项，原告应遵守此约定。二是被告没有刻意隐瞒相关某用，因为商品房买卖不同于一般商场上的商品买卖，最终需要双方签订书面合同确认，只要双方签订的合同清楚写明相关某价格费用，也是一种明码标价，原告认为价格收费不合理，仍可拒绝成交，从原、被告间的合同及补充协议的时间可以看出是同时签订的，因此也不存在事后补签的事实。三是被告的收费没有违反有关某定。根据《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》，商品房价格由三个部份组成即成本、税金、利润。而成本又由“1、地价(土地使用权出让金)和征地拆迁补偿费；2、规划勘测设计及前期工程费；3、按国家有关某定应承担的开发小区某基础设施和公用设施配套建设费；4、商品房建筑、安装工程费；5、投资利息；6、不可预见费；7、销售管理费；8、经省以上的政府或物价部门批准，向房地产开发企业收取的各种费用”八个项目组成，参照上述规定，律师代办费显然不属于商品房价格的构成部份，对此收费应按合同约定尊重当事人意思自治的原则处理。而“电视中心建设费及电视天线终端初装费、管道石油气材及安装费”等项目在成本中没有明确规定，与之相对应的仅是原则性规定“按国家有关某定应承担的开发小区某基础设施和公用设施配套建设”；而根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的规定，电视中心建设费及电视天线终端初装费、石油气管道费并不包括在基础设施，公共配套设施的范围内，因此也不属于房价的构成；对于维修储备费，根据《建设部、财政部住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条的规定，“购房者应当按购房款2—3％的比例向售房单位缴交维修基金。”碧桂园公司向原告收取维修储备服务费1000元并无超出规定的范围内，应予允许。四是被告的收费没有违反顺德市的有关某定，《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第十九条规定“各市物价部门可根据本规则制定具体实施办法”，与之相对应，原、被告的补充协议第二十四条也约定适用顺德市的有关某定，而经向广东省物价局、顺德市国土规划局、顺德市物价局查询，顺德市目前暂没有强制性规定被告须将电视天线、石油气管道费计入房价的强制性规定，因此是允许分列收费的。综上所述，被告收取律师代办费、电视中心建设费及电视天线终端初商费、管道石油气材及安装费、维修储备服务费等费用是合理合法的，原告要求返还无理，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告温某某、关某某的诉讼请求。本案受理费280元，由温某某、关某某负担。
宣判后，温某某、关某某不服，上诉称：1、被上诉人在商品房售价外加收的煤气管道费3000元、电视中心建设费1750元、维修储备服务费1000元、律师代办费1000元，合共6750元没有法律依据，是在商品房价格外加收的费用，违反了法律规定，应返还给上诉人。(1)广东省物价局颁布的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》第八条规定：商品房销售价格构成包括：……；3、按国家有关某定应承担的开发小区某础设施和公用设施配套建设；……。”第九条规定：“经营者向购房者公开标明的商品房销售价格应包含第八条所列的项目内容，不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用，政府依法调整税费的除外。”(2)佛山市物价局、佛山市建设委员会佛价(1998)X号《关某规范商品房交易价格有关某题的通知》中明确规定，“原属于商品房价格构成的费项，如煤气管道费、通信管线建设费、水电增容费、供电设施建设费一律不得在售价外加收。信报箱费、防盗门(楼梯防盗门)费、防盗网费、公共天线设施费等，一律打入商品房造价中，从今年11月1日起建委批准预售商品房许可证销售统一计入成本。”同时规定：“取消不合理的费项：装修期间管理费、水电费、施工管理费、装修期间电梯使用费、预收公共分摊费、预收水电费、路灯费、管理费按金及中央、省、市公布取消涉及这方面的费项和未经批准的费项。”(3)广东省人民代表大会颁布的《广东省物业管理现条例》第三十二条规定：“物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属于全体业主共同所有。”因此被上诉人所收取的维修储备服务费应由被上诉人自行承担，不应向上诉人收取。(4)广东省高级人民法院粤高法发(2001)号《关某＜合同法＞施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第23条规定：“商品房的预售方与预购方在商品房预售合同中按明码标价约定购房价格后，预售方又以其他名义增加收费的，该增加收费的条款应当认定为无效。”因此，被上诉人已收取了上诉人的购房款，被上诉人在购房款外加收的上述费用是违法的，应予退还给上诉人。2、上诉人、被上诉人双方签订的《碧桂园商品房购销合同补充协议书》中增加收费的条款无效。根据上述广东省高级人民法院粤高法发(2001)X号《关某〈合同法〉施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第23条规定，该补充协议书中增加收费的条款无效。在上诉人、被上诉人双方的商品房买卖法律关某中，被上诉人理应在销售商品房的同时，提供商品房交付使用所必须配套的相关某础设施。按照有关某律规定，煤气管道费、通信管线建设费、水电增容费、供电设施建设费等费用，无论于1998年10月1日前后，均属于商品房价格构成的费项，均不得以任何形式在价外增加收费，而信报箱费、防盗门费、公共天线设施费等，应计入于1998年10月1日后取得商品房预售许可证的商品预售合同的成本价格中，故被上诉人向上诉人收取煤气管道费等费用，没有合法依据。上诉人、被上诉人双方虽签订了补充协议书，约定由被上诉人在购房款价外向上诉人收取煤气管道费等费用，但该协议系预售方即本案被上诉人在商品房预售合同中，按明码标价约定购房价格后，在明知不得在价外另行收取属于基础设施配套的费用情况下，隐瞒相关某定，向上诉人增加收费，违反了法律的规定，损害了国家利益，故该增加收费的补充协议中，对双方约定被上诉人向上诉人另行收取属于基础配套设施等费用的条款无效。据此请求撤销原审判决，判令上诉人与被上诉人签订的《碧桂园商品房购销合同补充协议书》无效，被上诉人立即返还违法在商品房售价外加收的煤气管道费3000元、区某电视中心建设费1750元、维修储备服务费1000元、律师代办费1000元，合共6750元，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人在二审期间没有作书面答辩。
上诉人与被上诉人在二审期间没有提供新证据。
经审查，对原审判决认定的事实，本院予以确认。
本院认为：参照X年X月X日生效的《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》、佛山市人民政府1998年12月26日颁布施行的《佛山市X镇新建商品房交易价格管理办法》以及佛山市物价局、佛山市建设委员会佛价[1998]X号文《关某规范商品房交易价格有关某题的通知》的有关某定，电视中心建设费及电视天线终端初装费、管道石油气材及安装费、维修储备服务费是属于商品房价格构成中的成本构成项目。根据国家对于价格的有关某定，是不允许经营者价外收取的；而律师代办费虽不属于商品房价格构成项目，但被上诉人不能提供证据证实该费用已为上诉人办理有关某务而支出。故被上诉人收取上诉人的上述费用，违反了《中华人民共和国价格法》第十三条的禁止性规定，属无效的民事行为，被上诉人应将其收取的律师代办费、电视中心建设费及电视天线终端初装费、管道石油气材及安装费、维修储备服务费返还给上诉人。原审判决对上诉人的诉讼请求予以驳回不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国价格法》第十三条的规定，判决如下：
一、撤销原广东省顺德市人民法院(2002)顺法民初字第X号民事判决。
二、被上诉人顺德市X镇碧桂园物业发展有限公司、顺德市X镇碧桂园物业发展有限公司物业管理分公司在本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人温某某、关某某返还律师代办费是1000元、管道石油气材及安装费3000元、区某电视中心建设费1750元、维修储备服务费1000元，合计6750元。逾期给付上述款项，则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费各280元，合共560元，由德市X镇碧桂园物业发展有限公司、顺德市X镇碧桂园物业发展有限公司物业管理分公司承担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员吴健南
代理审判员谭洪生
二○○三年七月二十五日
书记员邱雪碧
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