广东省佛山市中级人民法院
民事判决书
(2003)佛中法民一终字第X号
上诉人(原审原告)邹某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）。
委托代理人邱运忠，广东容桂律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)顺德市昌迪发展有限公司(以下简称昌迪公司)，住所：佛山市顺德区X街道办事处凤祥南路X号。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人马某某、李某某，该公司职员。
上诉人邹某某因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院(2002)顺法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
原审判决认定：2000年底，邹某某准备购买昌迪公司开发的绿茵山庄中的商品房，昌迪公司绿茵山庄售楼部的工作人员便向邹某某介绍了绿茵山庄的第二期商品房。昌迪公司所开发的绿茵山庄第二期于2000年1月9日开始施工，在2000年3月24日经顺德市规划国土局的审批，取得了商品房预售许可证，竣工日期为2000年9月20日，并在2001年1月通过了验收。邹某某比较喜欢东面开窗的商品房，看了第二期的现房后仍然没有找到适合其心意的楼房。邹某某在2001年1月2日与昌迪公司签订了《商品房认购书》，向昌迪公司购买了座落于容桂环山路X号绿茵山庄第二期12座AX号H型房，该房东面没有开窗。该房售价为（略）元，昌迪公司以95％的优惠价售予邹某某，实际售价为（略）元。双方还约定，邹某某需于认购当日一次性付订金（略）元给昌迪公司，并于2001年1月9日前一次性付清楼价的20％(含订金)给昌迪公司，即（略）元，另外80％办理楼宇按揭。邹某某于当日支付了订金（略）元给昌迪公司。之后，邹某某对所购买的商品房不满意，向昌迪公司提出退房。昌迪公司不同意退房，但同意换房，于是昌迪公司向邹某某推荐了绿茵山庄的第三期。昌迪公司所开发的绿茵山庄第三期包括商住楼A、B、C座，在2001年5月17日经过原顺德市规划国地局的审批，取得商品房预售许可证。其中C座包括13－16座，B座包括17、18座、A座指19座。当时第三期还没有建成，只有98年所做的规划模型和后期制作的售楼书，但是规划模型中C座中13座的东面是开窗的，而在售楼书中该东面没有开窗。后来，邹某某便与昌迪公司重新签订一份商品房买卖认购书，由邹某某向昌迪公司购买了绿茵山庄第三期的13座X号房，房价总额为（略）元，双方约定邹某某在2001年1月2日支付定金（略）元，在2001年3月25日前支付房款（略）元，余款由昌迪公司通知邹某某到指定银行办理按揭手续。双方还约定，如果邹某某不能按规定的时间付款，昌迪公司有权追究违约利息，月息按15‰计算；逾期超过20天后，视为邹某某不履行合同，昌迪公司有权没收邹某某已交款项，合同自动终止。之后，邹某某认为所认购的楼房东面仍然没有开窗，便没有按约定时间付款，并向昌迪公司多次提出退房，要求昌迪公司返还订金（略）元，昌迪公司不同意，双方遂发生纠纷。
原审判决认为：本案昌迪公司诉讼前已经取得了绿茵山庄第二期、第三期商品房预售许可证，故本案不存在因不具备商品房预售许可证而导致商品房认购书无效的问题。本案双方争议的问题是昌迪公司在向邹某某预售商品房时是否存在欺诈行为。邹某某喜欢东面有窗的房屋，但他向昌迪公司所购买的绿茵山庄第二期12座AX号商品房当时已经是现房，东面没有开窗，邹某某明知这一情况仍与昌迪公司签订了认购书，邹某某自己放弃了东面开窗的要求，故交易过程中不存在欺诈，在后来换房过程中，早期的规划模型中第三期C座的商品房东面开窗，但在售楼书中很明显地可以看出C座的商品房东面没有开窗，邹某某选择了13座302房，由于双方的协商换房过程大多是口头形式，而且在商品房认购书中并没有对是否东面开窗问题有特别的约定，根据邹某某所提供的证据不能证明昌迪公司在与邹某某的交易过程中存在欺骗的行为。故邹某某与昌迪公司签订的商品房认购书，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。邹某某没有按照合同约定的时间交付第二期楼款，邹某某违约，故邹某某应当承担双方所约定的违约责任。邹某某诉讼请求无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条的规定。判决：驳回邹某某的诉讼请求。本案一审受理费810元，由邹某某负担。
宣判后，邹某某不服，向本院提出上诉称：一、关于欺诈行为问题。原审判决认定昌迪公司在交易过程中不存在欺诈是错误的。该错误是因为原审判决认为邹某某在售楼书中很明显能看出C座的商品房东面没有开窗，而邹某某选择了13座302房。而且双方的交易过程中多为口头形式，所以不能认定昌迪公司存在欺诈。事实上，争议双方都承认东面开窗是影响和决定邹某某选购和换房的关键因素。邹某某从未放弃东面开窗的要求，而昌迪公司也一直是用满足东面开窗这一要求来引导邹某某，所以才引发一系列的换房的行为。邹某某在根据昌迪公司的建议选择13座302房时，该房屋所在地尚是一块草地，连一根桩都没有。昌迪公司根本没有也不可能向邹某某出示所谓的售楼书。邹某某是根据昌迪公司摆在售楼部的模型来判断东面有开窗的。而昌迪公司的工作人员也明知邹某某要东面开窗的要求才建议邹某某换到第三期。而售楼人员也根据模型向邹某某推荐的。售楼员这样做的目的是为了稳住作为客户的邹某某，如果昌迪公司不能向邹某某提供东面开窗的商品房，则昌迪公司必须向邹某某退还订金。昌迪公司行为的欺诈性是显而易见的。二、关于认购书的效力问题。因第二期东面没有开窗，昌迪公司答应给邹某某换到第三期，而此时，昌迪公司既没有取得商品的预售许可证，更没有取得第三期的预售许可证，该商品房本身存在许多不定因素。双方签订的也只是一份条款并不完善的认购书。该认购书是昌迪公司出具的格式合同，认购书的一些条款对作为消费者的邹某某是不公平的，因此根据合同法的规定，该认购书是无效的，况且该昌迪公司在签订该认购书时又明显有欺诈行为。以上因素直接影响到该认购书的效力。据此，请求二审法院撤销原审判决，改判支持邹某某的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由昌迪公司承担。
昌迪公司答辩称：邹某某提出“争议双方都承认东面开窗是影响和决定邹某某选购和昌迪公司与邹某某换房的关键因素”是完全不符合事实的。因为昌迪公司所开的绿茵山庄第二期工程在2000年3月24日取得了商品房预售许可证并在2000年9月通过了竣工验收取得了验收合格证，而邹某某是于2001年1月2日付给昌迪公司（略）元作为购买第二期12座AX号房的首期款，并签订《商品房认购书》。从楼宇竣工的日期与邹某某购购买房屋的日期上分析，邹某某买房的时候已是现楼交易，显而易见，东面开窗是否影响和决定邹某某选购房屋的关键因素呢不是，而在于邹某某违约在先不按双方约定的付款期限付款。如果昌迪公司当时毫不留情地按双方签订的《商品房认购书》的第四点内容处理邹某某的违约责任，就不会引发有关换房问题了。二、关于认购书的效力问题。昌迪公司在销售第二期商品房时是按照一切有关国家规定的程序进行的，是合法有效的。至于换房时涉及第三期问题，昌迪公司也是迫不得已的。其实邹某某一再二的违约行为已导致昌迪公司一再二的错过了该单元的黄金期销售，对昌迪公司造成的经济损失远远超过（略）元。认购书是在双方平等、自愿的条件下签订的，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。
邹某某与昌迪公司在二审诉讼期间均未向本院提供新的证据。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：由于在邹某某提起本案诉讼前，昌迪公司已取得了绿茵山庄第三期商品房预售许可证，故邹某某与昌迪公司签订的购买绿茵山庄第三期13座302房的《绿茵山庄商品房买卖认购书》是应认定为有效合同。开发销售商在预售商品房时摆放在售楼处供购房者观看的建筑模型，是开发销售商对其所售商品房周围环境、座向及基本设计等作出的一种要约，该要约依法对开发销售商具有法律约束力，当购房者承诺购买上述房屋即商品房买卖合同成立生效时，该要约也应当成为买卖合同的内容之一。本案中，按照邹某某购买的绿茵山庄第三期13座302房的建筑模型，讼争房屋原来设计东面是有窗户的，但由于昌迪公司在其后的建造过程中改变了设计，讼争房屋建成后东面并没有窗户，对于这种改变讼争房屋原有设计的情况，昌迪公司应当明知，其应负有及时如实告知邹某某的义务，但昌迪公司并没有履行该义务，致使双方的商品房买卖合同未能订立。昌迪公司制作的售楼书虽明确讼争房屋的东面没有窗户，但由于该售楼书是昌迪公司售楼后期才制作的，不能证明其已及时如实履行了告知的义务。因此，昌迪公司对双方无法签订商品房买卖合同应当承担缔约过失责任，邹某某要求返还已付定金合法有理，本院予以支持。原审判决驳回邹某某的诉讼请求不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：
一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院(2002)顺法民初字第X号民事判决。
二、被上诉人顺德市昌迪发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十内返还（略）元定金予上诉人邹某某。
本案一、二审受理费各810元，合共1620元，由被上诉人顺德市昌迪发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长陈秀武
代理审判员吴健南
代理审判员谭洪生
二○○三年七月十日
书记员邱雪碧
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