湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
（2010）衡中法民一终字第X号
上诉人（原审被告）杨某某，男，X年X月X日生。
委托代理人文琪，湖南秦湘律师事务所律师。
被上诉人贺某某(原审原告)，女，X年X月X日生。
委托代理人刘某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人胡朝阳，湖南溥天律师事务所律师。
上诉人杨某某因与被上诉人贺某某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省衡南县人民法院（2009）南法民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2009年3月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2010年3月25日公开开庭进行了审理。上诉人杨某某及其委托代理人文琪，被上诉人贺某某的委托代理人刘某某、胡朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2007年1月12日，贺某某与衡南县X村信用联社(以下简称信用联社)签订《衡南县信用联社房屋资产租赁管理使用承包合同》，约定由信用联社将其所有的多处闲置资产租赁给贺某某经营，经营期限为3年。贺某某将其中衡阳市古汉大道X号门面租赁给罗晓红经营。2008年4月，罗晓红将该房屋转让给杨某某经营。2008年4月15日，贺某某与杨某某签订房屋租赁合同书，约定将衡阳市古汉大道X号门面租赁给杨某某经营烟酒销售；每月租金600元；杨某某在取得贺某某同意后，可以对室内外进行装饰改造，但不得损坏房屋原貌。合同期满后，杨某某所投入的不动产和墙面装饰、地板装饰，不能拆除、损坏，贺某某也不计付给杨某某费用；合同期内，贺某某因特殊原因需收回门面，应提前一个月通知杨某某；合同期满后，在同等条件下，杨某某有优先租赁权。双方还对其他事项进行约定。信用联社作为监证机关在合同上签字确认。后杨某某对租赁门面进行了装修。2009年5月1日租赁期满后，杨某某继续在门面内经营，贺某某继续收取租金至2009年6月份，但双方未续签租赁合同。2009年7月，信用联社因对房屋进行整体装修，要求包括杨某某在内所有租赁户搬出租赁的门面。杨某某拒绝搬出，酿成纠纷，贺某某遂诉至法院。
原审认为：原告贺某某与衡南县信用联社签订资产租赁经营合同后，即取得衡南县信用联社闲置资产的经营权，贺某某有权将经营的门面出租给他人进行生产经营，故贺某某与杨某某签订的房屋租赁合同合法有效。双方签订的合同于2009年5月1日合同期满后，杨某某仍占用租赁门面继续经营，双方未续签合同，应视为原、被告之间形成不定期租赁合同关系，原告贺某某可随时解除合同，但依法应当给予杨某某一定的宽限期。自2009年7月起，原告即拒绝收取被告的租金，原告解除合同的意愿十分明显，应认定原告拒收租金之日起，原、被告的租赁合同解除。现杨某某仍拒绝从租赁的门面中搬出，侵犯了原告的经营权，原告要求被告退出该门面，排除对其房屋的妨碍的诉讼请求，应予支持。被告还应参照租金标准支付门面占有期间的占用费给原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、被告杨某某占用已过租赁期的衡阳市古汉大道X号门面，侵犯了原告贺某某的经营权，应立即搬出该房屋；二、被告杨某某支付原告贺某某自2009年7月1日起至搬迁之日止的门面占用费，按600元/月计算；三、上述一、二项限判决书发生法律效力后10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，邮政专递费100元，合计600元，由被告杨某某负担。
宣判后，原审被告杨某某不服，向本院提出上诉称：一、贺某某不是本案适格主体，其在一审中提供的《衡南县信用联社房屋资产租赁管理使用承包合同》原件未经质证，原审直接认定该证据属程序违法。二、一审认定事实错误，衡南县信用联社只是对部分房屋进行装修，不包括杨某某所租赁的门面在内，且贺某某已经口头答应愿意与其续签租赁合同。基于此，杨某某对门面投入大量资金装修，故即便法院支持贺某某的诉请也要判令其赔偿杨某某的装修损失。综上，请求二审依法改判由上诉人继续租赁该门面并判令上诉人贺某某赔偿上诉人的装修损失。。
在本院指定的庭前证据交换期限内，双方当事人均未提交新的证据。
经审理查明，原审认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案的争议焦点是一、贺某某是否本案适格原告；二、杨某某是否有权继续租赁本案所涉门面，贺某某是否应当赔偿杨某某的装修损失。对此，本院作如下认定：
一、关于贺某某是否是本案适格原告。
本案中的涉案门面虽然系信用联社所有，但贺某某通过与信
用联社签订《衡南县信用联社房屋资产租赁管理使用承包合同》，依法取得了涉案房屋从2007年1月12日至2010年1月11日的经营权。贺某某在其授权期限内，有权将房屋租赁给他人。在原审时，贺某某为了证明其具备原告主体资格，提供了其与信用联社签订《衡南县信用联社房屋资产租赁管理使用承包合同》复印件，在二审庭审时，贺某某提供了该合同原件。虽然杨某某对该证据拒绝质证，但经核对，贺某某在原审时提供的复印件与原件无异，内容真实，足以证明上述事实，故杨某某上诉称贺某某不是本案适格原告的理由不能成立，本院不予采纳。
二、关于杨某某是否有权继续租赁本案所涉门面，贺某某是
否应当赔偿杨某某的装修损失。
贺某某与杨某某签订的租赁合同到期后，杨某某在双方未续
签书面合同的情况下，继续占用原租赁的门面，贺某某对此并未提出异议并按照600元/月的租金标准收取租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，双方原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故贺某某可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知杨某某，而从2009年5月信用联社向杨某某口头通知要求停止租赁，搬出租赁房屋起到同年7月信用联社向杨某某租赁的门面发出书面通知，贺某某拒绝收取杨某某租金为止，该段时间可视为贺某某已经给予了杨某某合理的期限。杨某某上诉称贺某某口头同意由其续租房屋，并在一审中提供了罗晓红证明。经查，罗晓红出具的证明只能证实杨某某基于贺某某的口头答复“你放心经营，不会有什么问题。”才与贺某某签订门面租赁合同并装修经营的，并不能证实该租赁合同到期后，贺某某仍同意杨某某继续租赁经营，且双方也未就续租达成书面协议。杨某某虽然享有租赁门面的优先租赁权，但优先租赁是建立在出租人继续出租房屋的前提下，现信用联社收回租赁门面后不打算继续出租，故优先租赁权不再存在，杨某某要求判令其续租门面的主张不能成立，本院不予支持。对于上诉人杨某某要求贺某某赔偿其对租赁房屋进行装修所花费费用的主张，根据贺某某与杨某某签订的《房屋租赁合同书》第六条约定“乙方(杨某某)在取得甲方(贺某某)同意后，可以对室内外进行装饰改造，但不能损坏房屋原貌，乙方……合同期满后，乙方所投入的不动产和墙面装饰、地板装饰，不能拆除、损坏，甲方也不计付给乙方费用”，以上是双方对于装饰装修物的归属及是否应计付费用所作的约定，应当遵从。故杨某某在双方合同中已经对装修问题作了明确约定的情况下，要求贺某某承担装修损失的意见与双方的约定不符，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费500元，邮政专递费100元，合计600元，由上诉人杨某某负担。
本判决为终审判决。
审判长何利国
审判员张远毅
代理审判员周隽斓
二0一0年四月二十五日
书记员王易薇
校对责任人：周隽斓打印责任人：王易薇
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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