广东省深圳市福田区人民法院
民事判决书
(2003)深福法民二初字第X号
原告深圳市涛益地产顾问有限公司，住所地：深圳市福田区X路统建楼X栋X室。
法定代表人郭某，董事长。
委托代理人吴耀鸿，广东天浩律师事务所律师。
被告深圳市绿景房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区X路绿景花园X幢X号。
法定代表人黄某某，总经理。
委托代理人马昊，北京地平线律师事务所律师。
上列原告诉被告代理合同纠纷一案，本院2002年12月4日受理后，依法由代理审判员罗晓辉独任审判，于2003年1月13日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴耀鸿和被告委托代理人马昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2001年1月8日，我司和被告签订了一份“绿景新苑”代理销售合同，约定我司独家代理销售被告开发的“绿景新苑”商品房住宅楼，代理期限自合同签订时起至完成合同规定的代理销售范围内的总物业止，代理销售范围约（略）平方米，总计305套房，代理费采用浮动制，代理期限内完成总代理量的80%以下、81%至85%，86%至90%、91%至95%、96%以上，分别按0.8%、0.9%、1.0%、1.1%、1.2%计代理费，若客户交定金签认购书后放弃购买物业的，没收的定金，双方各得50%。我司于2001年4月28日至2002年4月2日完成了委托销售任务，实现销售金额（略）元，被告应按1.2%支付代理费（略）元，已付（略）元，尚欠（略）元。另原告没收的定金（略）元，被告已付（略）元，尚欠（略）元。被告所欠的上述款项共计（略）元，应于2002年4月5日前支付，但其未支付，故请求判令被告支付款项（略）元及利息（略）元。
被告答辩称：原告销售的房数为279套，而总代理的房数为304套，销售比例为91.776%，依约只能按1.1%计算代理费，且因其未在入伙前完成95%的销售量故依约还应下浮0.15%作为对我司的补偿，故实际上应按0.95%计算代理费，从而我司拖欠的费用为（略）.52元。
在本院指定的举证期限内，原告提交了以下证据：1、2001年1月8日原告和被告签订的“绿景新苑”代理销售合同，以证明双方代理销售合同关系的成立。2、2002年4月2日被告致原告的函，相关内容为绿景新苑已全部售完(余下的12套房已由被告自行售出)。3、2002年4月11日部分物业销售合同，以证明该12套房子被告抵债给云浮市亨达利水泥制品有限公司后，由该受让公司委托原告代理销售。4、结算表、结算申请和银行进帐单，以证明原告已代销房子数量、被告应付款金额、已付款金额。
被告提交了以下证据：1、16份房地产买卖合同，以证明部分房屋是入伙以后才签订的买卖合同。2、结算表，以证明原告已代销的房子数量、被告应付款金额、已付款的金额。
经庭审质证，当事人的质证意见如下：原告提交的证据，被告对其本身真实性都没有异议，但认为部分物业销售合同正证明了该12套房屋是由被告直接销售的；2001年12月2日和2002年3月2日结算申请中注明已分别售33套、26套，实际只有30套、25套。被告提交的证据，原告认为买卖合同属实，但其中4套是其在入伙前已销售了的，只是当时未签买卖合同，其余12套被告已抵债给他人；结算表除按0.8%计算代理费的内容有异议外，其余属实。
综合本案全部证据，本院认证意见如下：“绿景新苑”代理销售合同和被告致原告的函因当事人没有异议故本院予以确认；部分物业销售合同证明了被告已在入伙前将该12套房抵偿给了他人，本院对其证明力予以确认；尽管被告对2001年12月2日和2002年3月2日结算申请中的房屋销售数额提出了异议，但因其付款时收到过该结算申请且当时没有提出异议，加之审理时没有反驳的证据，故本院对该结算申请予以确认；原告制作的结算明细表数字相互矛盾，本院不予确认。被告提交的16套房屋买卖合同要证明的事实与被告致原告的函、结算申请、部分物业销售合同等有效证据相矛盾，本院不予确认；被告提交的结算表，除按0.8%计算代理费的内容因原告有异议而不能确认外，其余内容因原告没有异议而予以确认。
根据上述认证，本院确认以下事实：2001年1月8日，原告和被告签订了一份“绿景新苑”代理销售合同，约定原告独家代理销售被告开发的“绿景新苑”商品房住宅楼，代理期限自合同签订时起至完成合同规定的代理销售范围内的总物业止；代理销售范围约（略）平方米，总计305套房；代理费采用浮动制，代理期限内完成总代理量的80%以下、81%至85%，86%至90%、91%至95%、96%以上，分别按0.8%、0.9%、1.0%、1.1%、1.2%计代理费，若客户交定金签认购书后放弃购买物业的，没收的定金，双方各得50%；被告每月5日前按上月实际销售额结算代理费给原告，销售额以购楼者与被告签订认购书或者买卖合同并向甲方付清首期款为标准，被告以当月实际销售额先按照0.8%的比例结算，剩余的代理费每3个月总结算一次；在销售进度、销售时限与工程进度和广告投入量相挂钩的条件下，原告在项目正式发售起6个月内完成90%的销售任务，入伙前完成95%的销售任务；被告在结算代理费时预留20%作为保证金，原告在入伙前完成95%的销售总量时，被告将预留的保证金在原告完成销售量后的第一个结算日返还原告，如原告未在入伙前完成95%的销售总量时，则原告按原定代理费的标准下降0.15%作为被告补偿。合同签订后，房屋于2001年4月28日起正式发售。至2002年4月2日，原告共代销了279套房，总销售金额为（略）元，其余的已由被告自己销售完毕。至2001年10月底共6个月的期限内，原告代销了166套，销售金额为（略）元；此后至2002年3月30日又销售了113套，销售金额为（略）元。被告已陆续共计支付了代理费（略）元。另没收的定金原告应得（略）元，被告已付（略）元。
本院认为：当事人双方对房屋代销套数、代销金额和已付代理费金额都没有争议。双方争议的焦点是应适用何种代理费计算标准的问题。合同约定的代理费浮动计算标准实际就是期限利益的分配标准，是在代销期限内根据代销进度的不同而分配不一样的利益，并确定为相应的权利义务。而合同确定的代理期限分为6个月完成90%和入伙前完成95%两个阶段。第一个阶段，原告在前6个月内的销售没有达到80%，依约应适用0.8%的代理费计算标准，代理费计为（略）.93元；第二阶段，原告已全部完成了销售任务，依约应适用1.2%的计算标准，代理费计为（略）.13元，从而原告应得的代理费总额为（略）.1元。加上原告应得的没收定金（略）元，被告应付款总金额为（略）.10元，减去被告已付的（略）元，尚欠（略）.1元，因此被告应立即支付该余欠代理费并从2002年7月6日起按银行同期贷款利率计付利息，从而原告要求支付余欠代理费本金及利息的诉讼请求只能部分成立，超出部分，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：
一、被告应在本判决生效之日起十日内支付余欠代理费本金（略）.1元及利息(按银行同期贷款利率从2002年7月6日起计至应还清款之日止)。逾期则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案案件受理费人民币（略）元，保全费4978.77元，共计（略）.77元，由原告负担7670.77元，被告负担（略）元(已由原告交纳，被告应径付给原告)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本一式二份，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员罗晓辉
二○○三年二月十七日
书记员杨雪
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
