广东省惠州市中级人民法院
民事判决书
(2001)惠中法民二初字第X号
原告：邱某某，男，X年X月X日出生，汉族，住所（略）(起诉后换领新身份证，地址改为深圳市X路X号X栋二单元X)。
委托代理人：薛进，广东金卓越律师事务所律师。
被告：惠州市华侨住宅总公司(原惠州市华侨住宅公司，以下简称华侨公司)，住所地惠州市惠城区下埔侨富楼X号。
法定代表人：陈某，总经理。
被告：惠州市华侨住宅总公司第八开发处(以下简称第八开发处)，住所地同上。
委托代理人：黄尉龙，广东方正联合律师事务所律师。
证人：庄文华，男，第八开发处职员，住所地惠州市惠城区河南岸新城花园D幢X房。
原告邱某某为与被告华侨公司、第八开发处商品房预售合同纠纷一案，于2001年4月28日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2001年6月6日公开开庭审理了本案。原告邱某某的委托代理人薛进，被告华侨公司、第八开发处的委托代理人黄尉龙，被告方证人庄文华到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告邱某某起诉称：原、被告于1993年4月3日签订房屋买卖合同后，原告于同年4月14日、19日分两次，共支付被告购房款400万元整。后原、被告又于1999年5月4日重新签订合同，确定原告购买的房屋建筑面积为1639、32平方米，房价为400万元整。原告的购房款付清已8年，被告至今未交付房屋，也不能办理房屋产权证书给原告，严重损害原告合法权益。故请求法院判决：1、解除房屋买卖合同；2、被告退还购房款400万元；3、被告支付利息（略）元(庭审中及庭审后提交的代理意见，进一步说明是以1994年3月31日起计算的)。
被告华侨公司、第八开发处答辩称：根据1993年4月3日《商品楼宇买卖合同书》规定，原告应付购房款为1363、98万元，其中在签约之日起10天内付款40%，在1993年6月30日前付款20%等。而实际上，原告仅在1993年4月14和19日支付购房款400万元，根本达不到10天内付款40%的要求。鉴于原告违约的情况以及经济状况，我方与原告在1999年5月4日签订了第二份《商品楼宇买卖合同书》，同意原告以实际付款额确定购房面积，即付多少钱，给多少房子。根据1999年5月4日签订的《商品楼宇买卖合同书》显示，我方已于1994年3月30日将原告所购1639、32平方米的房屋交付原告使用，我方已基本履行合同确定的义务。至于房屋办证问题，涉及整个新城花园小区整体统筹问题，我方可在近期内将相关的房产证办出来给原告。因此，原告起诉与事实不符，且没有法律规定终止合同的情形发生，原告的诉请无理，请求依法驳回。
原告对其陈某事实提供的证据有：原告与华侨公司于1999年5月4日签订的《商品楼宇买卖合同书》(证据1)；金额为200万元、收款单位为第八开发处的农业银行票汇委托书和中国银行转帐支票存根，第八开发处出具金额为200万元、付款人为原告及灏生公司的收据(证据2)；灏生公司向第八开发处出具的、证明汇到开发处的200万元是原告购房款的证明(证据3)；第八开发处出具的、证明在1993年4月14日和19日收到原告购商场款人民币各200万元，共400万元的证明(证据4)。
被告为其辩解提供的证据有：原告与华侨公司于1993年4月3日签订的《商品楼宇买卖合同书》(证据5)；原告与华侨公司于1999年5月4日签订的《商品楼宇买卖合同书》(证据6)；华侨公司的《房地产开发企业资质证书》(证据7)；工程项目为新城花园、申报单位为华侨公司的《预售商品房申报表》(证据8)；申报单位为华侨公司、编号为038的《预售商品房许可证》(证据9)；华侨公司授权欧国雄签订新城花园购房合同的《法人授权委托证明书》(证据10)；华侨公司授权第八开发处开发、销售新城花园商住楼的《法人授权委托证明书》(证据11)；华侨公司的《企业法人营业执照》(证据12)；权属人为华侨公司、河源市郊区民发贸易总公司(以下简称民发公司)的《房地产权登记审批书》(证据13)；土地面积为3682平方米、使用者为民发公司的《国有土地使用证》(证据14)；建设单位为民发公司、编号为168的《建设工程规划许可证》(证据15)；建设单位为民发公司、编号为111的《建设工程开工许可证》(证据16)；第八开发处与育苗小学于1999年3月10日签订的《租赁合同》(证据17)；第八开发处与民发公司签订的《合作协议书》(证据18);原告向庄文华借款3、5万元的借条(证据19)。
经过开庭质证，原、被告对上述证据的真实性均无异议。
经审理查明：1993年4月3日，邱某某与华侨公司签订《商品楼宇买卖合同书》，约定华侨公司将经惠州市人民政府92、X号文件批准，取得位于河南岸庵前村X平方米的土地使用权，由华侨公司兴建新城花园；邱某某向华侨公司购买该楼宇内第二层整层、建筑面积为3810平方米的商场，售价为人民币1363、98万元，邱某某须在签约之日起10天内付房款40%，在1993年6月30日前付款20%，主体工程完工时付20%，接到交付使用通知之日起10天内付20%，房款可交华侨公司指定的农行长寿所（略）银行帐号，帐户名称惠州市华侨住宅总公司第八开发处(该开发处是华侨公司的内设机构、无营业执照)；华侨公司应于1994年3月30日将楼宇交付邱某某使用；如邱某某未按约付房款，华侨公司有权追索违约利息，从应付款之日起至付款之日止，按同期银行贷款利率计算，逾期30天内仍未付款，华侨公司有权单方终止合同；华侨公司如未按约将预售楼宇交付邱某某使用，应从合同规定的楼宇交付之日第二天起至交付之日止，按同期银行贷款利率计算利息给邱某某，华侨公司在30天内仍不能将楼宇交付使用，邱某某有权提出退房，由华侨公司退还房款并按同期银行贷款利率计算利息给邱某某；华侨公司出售的楼宇须经惠州市建筑质量检查部门验审合格，如质量不合格，邱某某有权提出退房；邱某某交清购房款后，办理房产证的手续由华侨公司负责，费用由邱某某负责0.9%。签约后，邱某某于1993年4月14日和19日通过银行转帐和票汇分两次、每次200万元，共付给第八开发处人民币400万元。1999年5月4日，邱某某与华侨公司签订第二份《商品楼宇买卖合同书》，约定废止双方于1993年4月3日签订的合同，重新确定邱某某购房面积为1639.32平方米、售价为人民币400万元；去掉了付款方法、付款方式条款，其余包括交房时间在内的条款与1993年4月3日签订的合同相同。签订第二份合同的同一天，即1999年5月4日，第八开发处出具一张证明给邱某某，证明“兹有在93、4、14日本公司收到邱某某购二楼商场款人民币贰佰万元正及93、4、19日收到二楼商场房款一笔(票汇)贰佰万元正，共肆佰万元正，（略）元”。2001年4月28日，邱某某以华侨公司、第八开发处未交付房屋，也不能办理房屋产权证书为由，向本院起诉。
另查，华侨公司是具备房地产开发经营资格的企业法人。华侨公司于1992年9月8日签发《法人授权委托证明书》，授权第八开发处代理开发、销售新城花园商住楼。1993年3月8日，第八开发处与民发公司签订《合作协议书》，约定在民发公司取得土地使用权、位于河南岸庵前村的6500平方米土地上兴建新城花园，并规定了双方的权利与义务。签订第二份《商品楼宇买卖合同书》之前，新城花园工程项目依法先后由民发公司领取了《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《国有土地使用证》；由华侨公司领取了《预售商品房许可证》等预售商品房所需相关证件。《国有土地使用证》于1999年12月年检合格、使用权面积为3682平方米。1999年3月10日，第八开发处与育苗小学签订《租赁合同》，将新城花园二楼西侧靠南处333平方米场地租给育苗小学使用，租金1年2万元，租期从1999年6月1日至2004年6月1日。开庭当天，经到现场勘查，新城花园已建好，邱某某购买的商场的部分面积已被出租作小学教室。对新城花园的竣工验收情况，华侨公司未能提供相关证据，庭审中，华侨公司向本院提出申请，要求法院依职权调查收集新城花园的竣工验收情况。本院于2001年6月14日到惠州市质监站和规划局就新城花园的竣工验收情况进行了调查，未能查询到新城花园通过竣工验收、取得工程竣工验收合格证书的有关情况。之后，被告于2001年7月13日下午提交一张反映新城花园竣工验收有关情况的证明。该证明由惠州市建设工程质量监督站姓冯的工作人员出具，加盖了惠州市建设工程质量监督站公章，时间为2001年7月11日。该证明内容为：该工程曾在1993年进行竣工验收，工程质量合格，但因该工程在没有进行规划、施工、质监报建情况下，擅自增建一层，导致工程资料欠缺，至今仍未办理验收手续；此证仅供法院参考，不得作为工程竣工验收证明书使用。
本院认为：新城花园商住楼系华侨公司与民发公司合作所建，虽然双方没有办理合建审批手续和土地使用权变更登记手续，致使土地使用证至今仍为民发公司，而欠缺有关形式要件，但楼房已建好，新城花园工程项目亦以民发公司或华侨公司的名义领取了预售商品房所需相关证件，故华侨公司具备预售该商品房的实质要件。根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》和《中华人民共和国合同法》的精神，应确认华侨公司与邱某某于1993年4月3日签订的《商品楼宇买卖合同书》为有效合同。
在合同履行中，双方鉴于实际取得的土地使用面积仅为3682平方米，尚不足邱某某所购买该楼宇第二层整层、建筑面积为3810平方米商场的面积，以及邱某某资金短缺，不能继续履行合同的实际，而于1999年5月4日签订第二份《商品楼宇买卖合同书》，约定废止1993年4月3日签订的预售商品房合同，重新确定邱某某购房面积为1639.32平方米、售价人民币400万元。该合同为双方的真实意思表示，亦应确认为有效。
对双方争议楼房有否交付使用问题。邱某某认为，合同约定交房时间为1994年3月30日，但华侨公司至今尚未交楼；而华侨公司则认为，1999年5月4日合同约定交楼时间为1994年3月30日表明其已于1994年3月30日交付给邱某某。根据商品房预售有关规定，华侨公司作为售楼方有通知收楼的义务，也即在邱某某否认已收楼的情况下，华侨公司应举出已交楼的证据。华侨公司非但未能举出交楼的证据，而且所售部分楼房面积已由第八开发处租与他人做学校。由此本院确认华侨公司尚未交付楼房给邱某某。至于邱某某与证人庄文华借款问题，属私人借贷，与本案无关。
签约后，邱某某已于1993年4月支付了400万元给华侨公司，但华侨公司不仅未履行交楼的义务，而且未完善好相关手续，造成楼房不能通过竣工验收，导致售与邱某某的楼房尚不具备交付使用的条件。虽然华侨公司于2001年7月13日提交了惠州市建设工程质量监督站的证明，但该证明仅属反映新城花园竣工验收有关情况，尚不能证明新城花园已通过竣工验收及取得工程竣工验收证明书。
由于华侨公司的严重违约，造成合同无法履行，邱某某起诉要求解除合同理由充分，本院予以支持。邱某某在1993年4月交付给华侨公司的购房款400万元应按约定计付利息。华侨公司认为，在签订第二份合同时，邱某某已放弃签合同前的利息。然而从始至终，邱某某都没有作出过放弃利息的表示，属于有结算性质的第八开发处于签合同当天出具的证明，也仅仅证明在1993年4月共收到邱某某的购房款400万元。因此，邱某某一直都没放弃对其购房款400万元利息的主张。利息本可从邱某某付款(华侨公司占有、使用该400万元)之日起计算，即从1993年4月起计付，但考虑到在从1993年起双方进行商品房买卖的长期过程中，虽然由于华侨公司的严重违约造成合同最后不能履行，但邱某某也有一定的过错，且其诉讼请求也仅要求从1994年3月31日起计算利息，故利息应从1994年3月31日起计算。邱某某要求华侨公司返还400万元购房款及支付该400万元从1994年3月31日起的利息的诉讼请求，合情合法，本院予以支持。第八开发处是华侨公司的内设机构、受华侨公司委托而实施收取购房款等行为，故返还财产的义务应由华侨公司履行。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第(四)、(八)项、《中华人民共和国经济合同法》第二十六条第一款第(三)项、第二十九条第一款、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉若干问题的意见》第四十一条的规定，判决如下：
一、解除邱某某与华侨公司于1993年4月3日、1999年5月4日分别签订的《商品楼宇买卖合同书》。
二、华侨公司应在本判决生效之日起30天内返还邱某某的购房款人民币400万元，并支付该400万元的利息(从1994年3月31日起至清偿日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算)给邱某某。
案件受理费（略）元，由邱某某负担6496元，华侨公司负担（略）元。邱某某预交的案件受理费（略）元，除其应负担的6496元外，余款抵作华侨公司应交纳的案件受理费，本院不予退回，待执行时由华侨公司径直返还邱某某。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。
审判长黄志强
审判员许优如
代理审判员钟震强
二○○一年七月十七日
书记员吴卫红
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