上诉人(原审被告)上海正辉房地产开发有限公司。
法定代表人苏某某，董事长。
委托代理人陈贤智，上海市理诚律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)上海明君物业管理有限公司。
法定代表人刘某某，董事长。
委托代理人宋安成，上海恒隆律师事务所律师。
委托代理人胡剑蓓，上海恒隆律师事务所律师。
上诉人上海正辉房地产开发有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2010)青民三(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2008年6月14日，上海明君物业管理有限公司(以下简称“明君公司”)(乙方)与上海市青浦区西郊园中园业主委员会(甲方)签订《西郊园中园物业服务委托合同》一份，由甲方将“西郊园中园”小区管理委托明君公司施行物业管理，合同约定：物业类型：花园别墅；建筑面积：28,604.89平方米，独立别墅73户，商铺9户；可计算管理费面积：住宅面积26,954.06平方米，非住宅面积419.94平方米。委托管理期限自2008年7月1日0时起至2010年6月31日24时止；因需要提前/滞后进入接受委托管理，以实际接受委托日为起始日期。甲方在合同生效之日起3日内向明君公司提供100平方米建筑面积物业管理用房。本物业住宅部分物业管理费每平方米每月人民币4.20元；商铺部分物业管理收费标准为每平方米每月5.50元。物业管理费每月交纳一次，也可以每季度为一期交纳，每次交纳费用时间为每月/季首月的10日以前。空置、空关房屋的物业管理公共服务费标准同上；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送明君公司备案并负连带缴纳责任。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金。合同另对其他内容进行了约定。后，明君公司与甲方就《西郊园中园物业服务委托合同》签订补充条款，具体如下：1、明君公司实际进入接受委托的时间为2008年6月21日，故委托管理期限为2008年6月21日0时起至2010年6月31日24时止；2、将《西郊园中园物业服务委托合同》第六章第二十二条第一款修改为“本物业住宅部分物业管理费每平方米每月4.20元、商铺部分物业管理收费标准为每平方米每月5.50元、会所物业管理服务收费标准为每平方米每月5.50元”；此补充协议与《西郊园中园物业服务委托合同》具有同等法律效力。2008年6月21日明君公司与上海市青浦区西郊园中园业主委员会共同出具告知书，告知西郊园中园业主、住户：2008年6月20日，深圳市和平物业管理有限公司将西郊园中园物业管理全面移交至西郊园中园业主委员会，2008年6月20日24:00时作为和平物业与西郊园中园业主另聘物业公司(即明君公司)的权责分界时点。现明君公司诉至原审法院，要求上海正辉房地产开发有限公司(以下简称“正辉公司”)支付2008年6月21日至2009年12月31日期间物业管理费104,673.07元、滞纳金81,702.09元(按月计，截止至2009年12月10日为133,819.18元，明君公司仅主张81,702.09)；诉讼费由正辉公司承担。
原审另查明，明君公司属于具备二级资质的物业管理企业。正辉公司系青浦区X镇X路X弄甲-乙号业主，于2004年4月13日经核准取得上海市房地产权证。上海市青浦区X镇X路X弄甲-乙号(101)房屋建筑面积为670.85平方米，房屋(地下101)建筑面积367.23平方米，房屋类型为会所。
案件审理过程中，正辉公司认为其未参与物业服务委托合同的签订，故对合同中的部分条款约定存有质疑。本案所涉会所不属于物业服务委托合同中约定的可计费的管理面积，同时合同中约定的有关滞纳金计算标准过高，认为滞纳金按照日万分之3至5计算比较合理；合同中其他的一些约定也不符合法律规定或未经正辉公司授权同意。正辉公司的会所实际由明君公司占有使用，为此正辉公司曾诉讼要求确权并要求明君公司搬离会所，青浦法院判决后明君公司至今未按照判决履行搬离。2009年1月时，正辉公司曾与明君公司黄某理、业主委员会主任一起商谈达成三方口头协议：待会所问题解决后开始缴纳会所物业管理费，在会所问题未解决之前，不对正辉公司收取滞纳金。为此正辉公司提供了照片一组，总平面图、产权证、民事判决书等证据。明君公司对正辉公司提出的抗辩意见不予认可。
原审法院经审理后认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。业主委员会代表全体业主与明君公司签订的物业服务委托合同对全体业主均产生法律效力，明君公司与正辉公司均应按照合同约定履行各自的义务。物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依物业服务合同为业主提供包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。明君公司在提供了物业管理服务后，正辉公司应当按照合同约定的标准履行支付物业管理费的义务。正辉公司迟延支付物业管理费，理应向明君公司承担迟延支付的违约责任。违约金的适用既要体现对守约方的充分赔偿又要体现对违约方的适度惩罚的原则，依据上述原则，法院结合正辉公司的抗辩意见、综合考虑明君公司与正辉公司双方曾为会所的权属、使用发生纠纷涉诉等情况，将滞纳金的计算标准酌情调整至按照日万分之五计算。原审法院据此判决：一、上海正辉房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海明君物业管理有限公司2008年6月21日至2009年12月31日期间(上海市青浦区X镇X路X弄甲-乙号(101)房屋)物业管理费104,673.07元；二、上海正辉房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海明君物业管理有限公司2008年6月21日至2009年12月31日期间(上海市青浦区X镇X路X弄甲-乙号(101)房屋)物业管理费的滞纳金13,381.92元(以每期应付物业费为本金，从应付之次日起至2009年12月10日，按日万分之五计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审判决后，上诉人正辉公司不服，向本院提起上诉称，系争房屋被明君公司占用，正辉公司已起诉要求其迁出，并已得到生效判决支持，但至今尚未迁出。明君公司占用房屋还要让正辉公司支付物业管理费是不公平的，故上诉请求撤销原判，依法改判对明君公司的一审诉讼请求不予支持。
被上诉人明君公司辩称，房屋占用问题已经生效判决判定，与本案无关。根据法律规定，正辉公司作为房屋产权人应当支付物业管理费。不同意正辉公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，明君公司与正辉公司所在小区业委会签订物业管理服务合同，上诉人正辉公司作为系争房屋的产权人，在享受明君公司的物业管理服务的同时，应当履行支付物业管理费用的义务。上诉人正辉公司未履行支付物业管理费用的义务，应支付相应滞纳金。原审法院所作认定与判决并无不当，应予维持。上诉人正辉公司上诉请求所称的房屋占用纠纷，已经生效判决判定，且与本案亦非同一法律关系，其以此抗辩拒付物业管理费，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,661.09元，由上诉人上海正辉房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长卞晓勇
审判员邬梅
代理审判员陈俊
书记员韩qt
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