海南省三亚市中级人民法院
民事判决书
(2006)三亚民一终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）李某甲，男，４６岁，汉族，现住（略）。
上诉人（原审被告、反诉原告）兰某某，男，５０岁，畲族，现住（略）。
以上两上诉人的共同委托代理人韩波，海南宝岛律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）陈某乙，男，４７岁，汉族，福建省人，现住（略）。
委托代理人陈某川，北京地平线律师事务所律师。
原审被告李某丙，女，３０岁，汉族，现住（略）。
原审被告陈某丁，女，４２岁，汉族，现住（略）。
原审被告吴某某，男，４０岁，汉族，现住（略）。
原审被告洪某某，男，４１岁，汉族，现住（略）。
上诉人李某甲、兰某某因与被上诉人陈某乙，原审被告李某丙、陈某丁、吴某某、洪某某租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（２００５）城民一初字第７１９号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李某甲、兰某某及其共同委托代理人韩波，被上诉人陈某乙及其委托代理人陈某川到庭参加诉讼。原审被告李某丙、陈某丁、吴某某、洪某某经本院依法传唤，无正当理由不到庭。本案现已审理终结。
原审法院查明：１９９５年３月３日，三亚津亚实业公司（以下简称津亚公司）与三亚市建亚贸易有限公司（以下简称建亚公司）、三亚茂兴贸易公司（以下简称茂兴公司）、三亚万泉贸易公司（以下简称万泉公司）、三亚市福亚水暖建材商店（以下简称福亚商店）五家单位签订《五公司合约》，约定：五家单位联营兴建临时铺面；由津亚公司负责与中国人民解放军海军榆林房地产管理处（以下简称海军房管处）签订租赁土地使用权合同，另４家单位共同投资兴建铺面。合同签订后，津亚公司与海军房管处于同年３月９日签订《合同书》，约定：津亚公司租赁海军房管处位于三亚市金鸡岭三十三营临月川路段的待开发地，四至为东至舰队用地围墙，西至计量站围墙，南至月川路；土地用于建临时铺面；租赁期３年；期满后如需要拆迁，津亚公司应迁出，海军房管处不负责任何协调索赔事宜。同年１０月２７日，津亚公司又与中国人民解放军海军后勤部海南企业管理局（以下简称海军企业局）签订《合同书》，约定：津亚公司租赁海军企业局位于三亚市金鸡岭三十三营临月川路段的待开发地，四至为东至舰队企业局用地围墙，西至基地物质处仓库，南至月川路，北至海军企业局用地；租期３年；租期届满可续租，但续租期后，地上的建筑物归海军企业局所有；３年期满后，如需要拆迁，津亚公司应迁出，海军企业局不负责赔偿。津亚公司签订两份土地使用权租赁合同后，由建亚公司、茂兴公司、万泉公司、福亚商店４家单位共同出资，在上述两块相邻土地上兴建５２间临时铺面，并对外出租。１９９７年初，海军企业局因体制改革，不再从事经营活动，原债权债务由海南榆海实业发展公司（以下简称榆海公司）承受，包括对津亚公司租赁合同的概括承受。同年４月１８日，津亚公司与榆海公司签订《补充合同书》，约定：津亚公司租赁榆海公司在原租赁地后边的地块，用于兴建２９０平方米的堆放房；租期２年，租期内有大型开发，津亚公司无偿搬出。津亚公司租得该地块后，由４家公司投资兴建了仓库。１９９８年１月７日，津亚公司又与海军房管处签订《军用土地租赁合同书》，把原来的租赁合同期续签６年，即至２００４年５月３１日止。在五家单位出租铺面期间，李某丙租赁１、２号铺面，洪某某租赁３、４号铺面，李某甲租赁５、６号铺面，兰某某租赁７、８号铺面，陈某丁租赁９、１０号铺面。１９９５年５月和１９９８年３月，兰某某对自己所租铺面进行装修。１９９８年６月，海军企业局因拖欠中建七局第三建筑公司海南公司（以下简称中建海南公司）在承建海口市宇海温泉宾馆的工程款，三亚市城郊人民法院判决海军企业局向中建海南公司给付工程款１６０．７万元及利息。经法院强制执行，海军企业局拿出出租给津亚公司的土地使用权及地上临时铺面和海军房管处拿出相邻部分出租给津亚公司的土地使用权及地上临时铺面总计４８００平方米，按评估价抵偿给中建海南公司。１９９８年１１月５日，三亚市中级人民法院作出（１９９８）三亚执字第９８－３号民事裁定书，裁定上述土地４８００平方米及地上的建筑物１－１０号铺面抵偿中建海南公司的工程款。中建海南公司取得土地房产权后，赠与法定代表人陈某乙，陈某乙于１９９８年１１月２４日领取《土地房屋权证》。由于榆海公司１９９７年初已承受了海军企业局的财产，１９９９年６月３０日，榆海公司与中建海南公司签订了《债权债务处理合同》，约定：中建海南公司的１６０．７万元工程款，由宇海温泉宾馆负责偿还；榆海公司同意以法院执行裁定价１２９．６万元的４８００平方米土地使用权及地上建筑物出让给中建海南公司，由中建海南公司向榆海公司付款；榆海公司负责协助办理土地向中建海南公司的移交工作。同年８月１６日，榆海公司把该地交付陈某乙。８月２８日，海军房管处亦与陈某乙办理了土地移交手续。同年８月１８日和１１月１５日，海军企业局和海军房管处分别通知津亚公司，双方签订的土地使用权租赁合同今后由陈某乙继续履行。２０００年２月，陈某乙与津亚公司解除１０个铺面所占土地使用权的租赁合同。同年２月２９日，陈某乙与李某甲、兰某某分别达成铺面租赁口头协议，约定：李某甲租赁５、６号铺面，月租金１５００元；兰某某租赁７、８号铺面，月租金２２８３元；租期均为６个月；租金按月收取。３月１０日，陈某乙又与李某丙、吴某某、陈某丁达成３份《租赁合同书》，约定：李某丙租赁１、２号铺面，月租金３６７２元；吴某某租赁３、４号铺面，月租金２５６０元，洪某某因是该铺面以前的承租人，亦在合同上签字；陈某丁租赁９、１０号铺面，月租金２５４４元；租期均为６个月，即自２０００年３月１至２０００年８月３０日止；租金按月收取；租期满，合同如继续履行，租赁期限变为不定期。陈某乙与５名被告签订合同后，双方均依约履行合同。２０００年８月３０日，陈某乙同意５名被告按原租赁合同约定继续履行合同，租赁期变为不定期。２０００年４月１日，津亚公司、建亚公司、茂兴公司、万泉公司和福亚商店签订《合同书》，约定联营所建的５２间铺面，其中１－１６号铺面为两层，全部转让给建亚公司经营，建亚公司给付４家单位１０万元。同日，建亚公司分别给付津亚公司、茂兴公司、万泉公司转让款１０万元，但福亚商店不同意退出联营。同日，建亚公司与津亚公司签订《协议书》，由建亚公司概括承受津亚公司与海军房管处签订的《军用土地租赁合同书》，并报经海军房管处同意。合同签订后，建亚公司与海军房管处履行合同至今。２００４年底，陈某乙因开发建设，需对１－１０号铺面进行拆迁。１２月１９日，陈某乙向李某甲、兰某某、李某丙、陈某丁、吴某某发出通知，要求其在３个月内搬离所租铺面。５名被告拒绝搬出，并陆续拖欠租金。２００５年５月１３日和６月２日，陈某乙两次向上述５名被告发出《解除租赁合同通知书》，要求在接到通知的３０日内搬出，租赁合同在第３０天内解除。５名被告拒绝，继续使用铺面。
原审法院认为，一、本诉。对三亚市X路的４８００平方米土地使用权及附属建筑物１－１０号铺面（包仓库），陈某乙已领取《土地房屋权证》，取得所有权。陈某乙作为１０间铺面的所有权人，与李某甲、兰某某、李某丙、吴某某、陈某丁达成的５份半年期房屋租赁合同，属有效合同。合同期届满后，双方未续签书面合同，陈某乙同意５名被告继续使用铺面，双方形成不定期租赁关系。在起诉前，陈某乙最后于２００５年５月１３日、６月２日书面通知５名被告在接到通知后的３０日起，租赁合同解除，并诉求５名被告支付至２００５年６月的租金，应视为陈某乙同意５名被告租赁铺面至２００５年６月止。陈某乙诉求与李某甲、兰某某、李某丙、吴某某、陈某丁解除租赁合同并撤离１０间铺面，系陈某乙行使法定的合同解除权，其请求合法有据，应予支持。双方合同解除的时间为２００５年７月２日。至２００５年６月，李某甲拖欠租金４５００元，兰某某拖欠租金６８４９元，李某丙拖欠租金１４６８８元，吴某某拖欠租金１４７００元，陈某丁拖欠租金１５２６４元，合计５６００１元。陈某乙诉求５名被告给付租金，合法有据，本院予以支持。陈某乙诉求５名被告给付自２００５年７月至实际搬离铺面之日止的租金，因双方的租赁合同已解除，陈某乙不能再向５名被告主张合同租金，对此本院不予支持。合同解除后，５名被告拒绝迁出铺面，系侵权行为，造成陈某乙的财产损失５名被告应予赔偿。陈某乙诉求５名被告按１１８７元每人每日向陈某乙赔偿损失１８７５４６元，没有事实和法律根据。陈某乙该期间的损失可参照５名被告各自每天的应付租金计算。以每月３０天计，李某甲每天租金５０元，２５天租金为１２５０元；兰某某每天租金７６元，２５天租金为１９００元；李某丙每天租金１２２元，２５天租金为３０５０元；吴某某每天租金７０元，２５天租金为１７５０元；陈某丁每天租金８５元，２５天租金为２１２５元。合计１００７５元。陈某乙２００５年７月２６日后的损失因起诉时尚未发生且陈某乙未缴付诉讼费，本案不作审理，陈某乙可另案起诉。洪某某只是在吴某某的租赁合同上签字，并非实际的合同当事人，陈某乙诉求洪某某承担民事责任无理。二、反诉。三亚市中级人民法院通过民事裁定书裁定４８００平方米土地使用权及地上建筑物１０间铺面，抵偿海军企业局拖欠的部分工程款１２９．６万元，亦即铺面的价值已用以抵偿海军企业局的债务，海军企业局从铺面中获得收益。中建海南公司与榆海公司签订《债权债务处理合同》时，中建海南公司根据合同的约定再把４８００平方米土地使用权和铺面的价值１２９．６万元支付给榆海公司，榆海公司亦取得了１０间铺面的价值收益。可见，中建海南公司是在支付对价的情形下取得上述财产，而陈某乙是在接受中建海南公司的赠与下取得财产权。兰某某对７、８号铺面的装修发生在１９９８年３月以前，中建海南公司在１９９８年１１月通过民事裁定取得土地使用权及铺面所有权时，已把铺面的价值利益归属海军企业局，而陈某乙系从中建海南公司处继受取得铺面所有权。兰某某诉求陈某乙赔偿铺面装修损失１５９５００元，无事实和法律根据，本院不予支持。建亚公司系法人，有独立的民事活动主体资格和民事诉讼主体资格，其法定代表人是李某甲。在五家公司联营及土地使用权租赁合同转让的民事行为中，民事权利义务的主体是建亚公司。１－１０号铺面系１９９５年建亚公司参与联营时与另三家单位共同出资所建，在受让土地使用权租赁合同后，建亚公司也就在１０间铺面上发生了民事法律关系。李某甲虽是建亚公司的法定代表人，但不是铺面所涉民事法律关系的主体，因此，李某甲提起反诉，主体不适格，其诉求陈某乙赔偿１０间铺面损失无法律根据，不予支持。建亚公司在投资兴建１０间铺面上的利益归属，可向铺面价值受益人榆海公司主张。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第一百三十条之规定，作出如下判决：一、陈某乙与李某甲、兰某某、李某丙、吴某某、陈某丁的房屋租赁合同自２００５年７月２日起解除。二、李某甲、兰某某、李某丙、吴某某、陈某丁应自本判决生效之日起十五日内，搬离陈某乙的１－１０号铺面。三、李某甲、兰某某、李某丙、吴某某、陈某丁应在上述期间给付陈某乙租金总计５６００１元。其中李某甲４５００元、兰某某６８４９元、李某丙１４６８８元、吴某某１４７００元、陈某丁１５２６４元。四、李某甲、兰某某、李某丙、吴某某、陈某丁应在上述期间给付陈某乙占用铺面损失１００７５元。其中李某甲１２５０元、兰某某１９００元、李某丙３０５０元、吴某某１７５０元、陈某丁２１２５元。五、驳回陈某乙的其它诉讼请求。六、驳回李某甲的反诉请求。七、驳回兰某某的反诉请求。本案本诉受理费６１６３元，由陈某乙负担４４９９元，李某甲负担１５０元，兰某某负担２１６元，李某丙负担４４９元，吴某某负担４１６元，陈某丁负担４３３元；李某甲的反诉受理费１００８１元，由李某甲负担；兰某某的反诉受理费４７００元，由兰某某负担。
上诉人李某甲、兰某某不服原审判决，共同上诉称：一、房屋租赁合同应确认为无效合同。１、陈某乙取得涉案的房地产是非法取得国有资产，不应受法律的保护，其取得的《土地房屋权证》是无效的。２、我们承租的土地不在陈某乙的土地上，陈某乙为此提供的证据不足。３、本案租赁合同争议的土地是津亚公司等五公司以津亚公司的名义与海军房管处订立《合同书》和《军用土地租赁合同书》承租的。租赁期限从１９９５年６月１日至２００４年５月３１日。期满后该地仍然未被作大型开发用，承租方需要继续租用。退一步来说，即使该租赁的土地产权变更至陈某乙的名下，根据买卖不破租赁的原则，其土地及铺面之使用权、经营权、出租权仍然属于五公司。在原土地租赁合同没有依法解除的情况下，陈某乙未经五公司的同意，擅自将该铺面出租给我方，租赁合同应确认为无效。二、原审判决被告给付租金和赔偿损失，违背事实和法律规定。陈某乙是通过非法手段取得４７９９．９７平方米土地使用权的，其非法取得的财产不受国家法律保护。并且，陈某乙实际上不取得本案争讼的１０间铺面的所有权。因此，陈某乙强行与５名被告订立和发生的铺面租赁合同应确认无效，其诉请被告给付租金，并要求赔偿损失，应依法驳回。三、原审违反法定程序。建亚公司和福亚商店对所承租的４８００平方米的土地及所投资建造的１０间铺面至今仍然享有使用权、经营权和出租权，原审法院理应按照民诉法第一百一十九条的规定，追加或通知建亚公司和福亚商店等当事人参与本案的诉讼，但原审却没有依法追加和通知，违反法定程序。综上所述，请求撤销原判，驳回陈某乙的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人陈某乙辩称：一、我己提出确实充分的证据证明，我取得涉案争议土地使用权和铺面所有权合法有效，上诉人没有反驳我提出的这些证据，说明上诉人认可这一事实。上诉状所称的我非法取得争议土地使用权的说法没有事实依据。在原审中，上诉人根本没有提出其与我之间形成的房屋租赁合同应确认为无效合同，反而承认了根据该合同拖欠租金的事实，说明上诉人已认可该房屋租赁合同有效。二、上诉状称，涉案争议土地与我受赠取得的土地是两块不同的土地。对此，我认为，上诉人并未举证证明这一事实，而根据海军榆林房地产管理处与津亚公司订立的《合同书》和《军用土地租赁合同书》，海军企业局于１９９５年１０月２７日与津亚公司签订的《合同书》、１９９７年４月１８日津亚公司与榆海公司签订的《补充合同书》、三亚市城郊人民法院（１９９８）城经初字第７５号民事判决书、三亚市中级人民法院（１９９８）三亚执字第９８－３号民事裁定书、榆海公司与中建海南公司签订的《债权债务处理合同》和《土地移交纪要》等，都表明指的是同一块土地。三、上诉状称，根据买卖不破租赁原则，津亚公司等仍享有土地及铺面之使用权、经营权及出租权。对此，我认为，津亚公司等是否仍享有涉案土地及铺面之使用权、经营权及出租权，因津亚公司等并未在本案主张权利，与本案无关。四、上诉状称，原审没有追加或通知津亚公司和福亚商店等当事人参与诉讼，违反法定程序。我认为，本案争议系我与上诉人及其他原审被告之间的争议，上诉人及其他原审被告并未与津亚公司和福亚商店等对本案争议标的物享有共同共有关系，因而津亚公司和福亚商店等不是本案必须共同进行诉讼的当事人，因此原审法院未追加或通知其参加诉讼完全符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。
原审被告李某丙、陈某丁、吴某某、洪某某均未作答辩。
经审理查明：一审法院查明的事实属实。
本院认为：李某甲、兰某某上诉认为其与陈某乙之间的租赁合同无效，理由不能成立。第一，陈某乙已取得涉案土地、铺面的土地房屋权证，根据我国实行的不动产物权登记制度，在该土地房屋权证未被撤销之前，即推定陈某乙对涉案房地产享有合法的使用权和所有权。而本案的案由是房屋租赁合同纠纷，不是土地确权纠纷，李某甲、兰某某提出的关于陈某乙取得涉案房地产是否合法有效的问题，有关当事人可另行起诉，本案不予审理。第二，根据海军房管处与津亚公司订立的《合同书》和《军用土地租赁合同书》，海军企业局与津亚公司签订的《合同书》、津亚公司与榆海公司签订的《补充合同书》、三亚市城郊人民法院（１９９８）城经初字第７５号民事判决书、三亚市中级人民法院（１９９８）三亚执字第９８－３号民事裁定书、榆海公司与中建海南公司签订的《债权债务处理合同》和《土地移交纪要》、陈某乙所有的海南省三亚市三土房（１９９８）字第１１６８号土地房屋权证等证据，以上证据相互印证，形成完整的证据链，足以证明李某甲、兰某某承租的铺面是在陈某乙土地上。而且李某甲、兰某某就其承租铺面与陈某乙签订租赁合同并缴纳部分租金，如李某甲、兰某某不能确认其承租铺面是否在陈某乙土地上，不会轻易与陈某乙签订合同并交纳租金，而在此期间也不存在第三人向两上诉人催交过租金。李某甲、兰某某在一审答辩中，承认与陈某乙之间存在租赁合同且已交纳部分租金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条的规定，本院对此予以确认。李某甲、兰某某在二审庭审中声称其与陈某乙签订租赁合同并交纳租金是被迫的，但未能提供证据证明，该主张不予采信。李某甲、兰某某称承租铺面不在陈某乙土地上，与事实不符。第三、由于津亚公司的租赁合同约定租赁期到２００４年５月１日届满，因此，即便建亚公司对涉案铺面享有承租权，则陈某乙在２００４年５月１日之后将涉案铺面出租给两上诉人及其他原审被告，并不违反法律的强制性规定，其行为有效；陈某乙在此之后起诉要求解除租赁合同，一审判决予以支持，并判决五位承租人支付在此之后的租金，并无不妥。综合以上三点，陈某乙与李某甲、兰某某签订的租赁合同有效，陈某乙可以依法解除合同，而李某甲、兰某某应支付拖欠的租金。至于李某甲、兰某某上诉提到的原判存在遗漏第三人的问题，基于以上第三点所述理由，本案已查清陈某乙是涉案铺面的所有权人，其与李某甲、兰某某之间存在房屋租赁合同，而李某甲、兰某某亦承认其是涉案铺面现在的实际承租人，在此情况下，陈某乙要求解除租赁合同，并不涉及到建亚公司和福亚公司的权利，它们不是必须共同进行诉讼的当事人，原判未追加其作为第三人并不违法法定程序。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。李某甲、兰某某的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费１５３８１元，由李某甲负担１０３２１元，兰某某负担５０６０元。
本判决为终审判决。
审判长陈某明
审判员陈某荣
审判员曾人孝
二○○六年九月二十五日
书记员柴华
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