海南省高级人民法院
行政判决书
(2006)琼行终字第X号
上诉人（原审原告）茂名市电白建筑工程总公司海南分公司，住所地海口市龙舌坡隆福大厦７０６房。
法定代表人钟某某，该公司总经理。
委托代理人观某某，该公司工程队队长。
委托代理人姚传泽，海南火孩科技有限责任公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）琼中黎族苗族自治县人民政府。
法定代表人曾某，县长。
委托代理人许某，琼中黎族苗族自治县建设局局长。
委托代理人黄某某，琼中黎族苗族自治县房管所所长。
第三人王某某，女，１９４１年生，汉族，住（略）。
委托代理人张某某，住（略）。
上诉人（原审原告）茂名市电白建筑工程总公司海南分公司（以下简称电白公司）因其诉被上诉人（原审被告）琼中黎族苗族自治县人民政府（以下简称琼中县政府）、原审第三人王某某颁发房产证行政争议一案，不服海南省海南中级人民法院（以下简称海南中院）（２００６）海南行初字第１２号行政判决，于２００６年３月３０日通过海南中院向本院提起上诉。本院２００６年５月１６日受理后依法组成合议庭，于２００６年６月２２日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。上诉人电白公司委托代理人观某某、姚传泽，被上诉人琼中县政府委托代理人黄某某，第三人王某某委托代理人张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：１９９４年１月２５日，电白公司与海南山兰贸易实业公司（以下简称山兰公司）签订建设工程施工合同，约定由电白公司承建山兰大厦。合同履行中双方发生纠纷，山兰公司向琼中县黎族苗族自治县人民法院（以下简称琼中县法院）提起诉讼。１９９６年１１月１６日，琼中县法院（１９９６）琼中民初字第１２１号民事判决终止双方所签施工合同，山兰公司给付电白公司工程款１０６４７５４．８０元。１９９７年７月７日，琼中法院以（９７）琼中民裁字第２９号民事裁定，查封山兰大厦部分房屋。１９９７年１２月１５日，山兰公司与庄伯良签订《房产转让合同》，约定由庄伯良向山兰公司购买山兰大厦一楼７号，１８至２１号，二楼１８至２２号房屋共１０间。同年１２月，庄伯良支付全部购房款９２万元。１９９８年庄伯良与山兰公司因房屋买卖发生纠纷。１９９８年１２月１１日，琼中县法院（１９９８）琼中民初字第１５３号民事判决认定：＂海南山兰贸易实业有限公司与庄伯良签订的《房屋转让合同》是有效合同。庄伯良所购山兰大厦房屋如下：一楼７号，１８－－２１号，二楼１８－－２２号＂。１９９９年１月２７日，琼中县法院向琼中房地产管理所发出通知，告知该民事判决已发生法律效力，要求该所按判决书上的房屋编号办理房产所有权证。２０００年１２月２８日，庄伯良取得了该大厦第１９号１－－２层的房屋产权证。２００１年３月１３日，山兰公司、庄伯良、王某某签订《房屋转让合同》，由庄伯良转让山兰大厦第１９号１－－２层房屋，面积８１．６平方米（以房产证为准）。２００３年１０月２９日，王某某领取了琼中县政府核发的琼中房权证县城字第私有００６６１号房屋所有权证（以下简称００６６１号房产证）。
另查明，琼中县法院于１９９９年６月４日经该院审判委员会讨论决定提起再审并作出（１９９９）琼中民再初字第６号民事判决维持该院（１９９８）琼中民初字第１５３号民事判决，认定第三人海口万利典当行与山兰公司签订的借贷合同为无效合同。万利典当行不服，向海南中院提起上诉，海南中院（１９９９）民再终字第４号予以维持。万利典当行仍不服，向本院申请再审，本院于２０００年１２月１７日作出（２０００）琼高法民再终字第３９号民事判决。案外人电白公司不服，向本院申请再审，本院２００５年３月１４日作出（２００４）琼民监字第１７１号《驳回再审申请通知书》，认定电白公司再审申请不符合法律规定的再审立案条件，予以驳回。
一审法院认为，争议之００６６１号《房产证》登记的房屋，是庄伯良通过山兰公司转让取得，庄伯良与山兰公司的商品房转让行为已为琼中县法院（１９９８）琼中民初第１５３号民事判决认定合法有效并经海南省高级人民法院（２０００）琼高法民再终第３９号民事判决予以维持，该判决为发生法律效力的判决。根据最高人民法院《关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条＂生效的人民法院裁判文书确认的事实，可以作为定案依据＂的规定，庄伯良依法取得了争议房屋的产权。庄伯良此后将房屋转卖给第三人王某某的行为并不违反法律规定。琼中县政府根据人民法院生效判决以及当事人的商品房转让行为给第三人王某某颁发００６６１号《房产证》正确，应予维持。电白公司以其对争议之房屋享有合法债权为由主张争议之房产应拍卖支付其工程款，没有事实和法律根据。遂判决维持琼中县政府给王某某核发的００６６１号《房屋所有权证》的具体行政行为。
电白公司不服，向本院提出上诉称：生效的（２０００）琼高法民再终字第３９号民事判决认定的是事实问题，不是法律适用问题。该判决只是认定房屋转让合同有效，但转让合同有效并不当然导致被上诉人的房屋权属登记行为合法。《城市商品房预售管理法》第九条＂开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许某证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许某证》的批准文号＂，未取得《商品房预售许某证》的，不得进行商品房预售。可见要办理商品房预售楼的房产权属登记，就必须要有商品房预售许某证。第十二条＂预售的商品房交付使用后，承购人应及时持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续＂。这里所说的有关凭证就包括了房屋转让合同和商品房预售许某证，没有商品房预售许某证就不能办理权属登记。房屋转让合同虽被法院认定有效，但因山兰公司未办理预售登记，没有取得《商品房预售许某证》，被上诉人为其办理预售房屋权属登记手续就不合法。被上诉人也一直没有举出证据和法条证明其为第三人颁发房产证的行为是合法的，更没有证明山兰公司已取得商品房预售许某证。本案中，上诉人并不否认既有的事实，原审判决只重视事实，忽略了相关法律规定，故请求二审法院撤销一审判决，确认被上诉人具体行政行为违法，撤销００６６１号《房屋所有权证》，以维护上诉人的合法权益。
被上诉人琼中县政府辩称：庄伯良与山兰公司所签购房合同已为人民法院生效判决认定，受法律保护，上诉人对此事实也认可，既然如此，庄伯良所有房产受法律保护，并享有使用权、出租权和处分权，其转让给王某某属正常的房屋买卖，是合法有效的。所谓办理商品房预售许某证是指房地产企业将正在建设中的房屋，预先出售给买受人，由买受人支付定金或房地产价款的行为。庄伯良将其房屋出售，并非房屋预售。山兰公司虽未办理预售，但该买卖合同已为法院生效判决认定有效。上诉人称未取得《商品房预售许某证》不得进行商品房预售，是张冠李戴。同时，上诉人时隔５年才提起诉讼，已过诉讼时效期，应予驳回起诉。
本院认为，本案争议的焦点是王某某取得的房屋权属是否清楚以及登记机关的颁证程序是否合法。关于房屋权属问题，本案第三人王某某００６６１号房屋所有权证登记项下的房屋是自案外人庄伯良处通过《房屋转让合同》取得，而庄伯良取得房屋的依据即其与山兰公司签订的《房屋转让合同》已为本院（２０００）琼高法民再终字第３９号民事判决确认，也就是说，庄伯良取得该房屋的事实已为本院生效判决确认，登记机关依人民法院通知为庄伯良办理房产所有权证，属依法履行法定职责，其所取得的房屋权属清楚。庄伯良向第三人王某某转让其合法取得的房屋并不违反法律规定。据此可以认定，本案第三人王某某取得的房屋权属清楚。关于登记程序问题，《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定：＂房屋权属登记依下列程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记＂。本案登记属转移登记，该《办法》第十七条第二款的规定：＂申请转移登记，权利人应当提交房屋权属登记证书以及相关的合同、协议、证明等文件＂。登记机关在权利人庄伯良向其提交了所持有的房产证以及与受让人（本案第三人）王某某签订的《转让合同》等相关文件且不具有该《办法》第二十二条规定登记机关不予登记之情形的情况下依当事人申请颁发房屋权属证书，登记程序合法。
关于上诉人称没有《商品房预售许某证》不能办理房屋权属登记手续的问题，建设部《城市商品房预售管理办法》第二条＂商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或价款的行为＂之规定已清楚表明，所谓预售的主体是指房地产开发企业。庄伯良自山兰公司取得房屋之《转让合同》，本院（２０００）琼高法民再终字第３９号民事判决已认定其性质为转预售且不损害他人利益，合法有效，因此，其从山兰公司取得房屋与将房屋再转让给第三人王某某的情形，均不属《城市商品房预售管理办法》所规范之对象。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，琼中黎族苗族自治县人民政府房屋登记机关给第三人王某某颁发的００６６１号《房屋所有权证》并无不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一、二审案件受理费２００元由上诉人茂名市电白建筑工程总公司海南分公司负担。
本判决为终审判决。
审判长熊大胜
审判员林玉冰
代理审判员陈建
二００六年六月二十八日
书记员容泽清
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
