辽宁某沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）：胡某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市煤炭工业公司司机，住址：沈阳市新城子区X乡X村。
委托代理人：苏桂君，系辽宁某田律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈某某，男，X年X月X日出生，汉族，系沈阳市煤炭工业公司工人，住址：沈阳市皇姑区X街X-X号。
被上诉人（原审被告）：宁某某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市新城子区X乡X村。
上诉人胡某某因与被上诉人陈某某、宁某某房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院[2006]沈皇民(2)房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年12月21日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员张卓琦担任审判长，代理审判员孝剑波主审、审判员焦岩参加评议，于2007年1月30日公开开庭审理进行审理，上诉人胡某某及其委托代理人苏桂君、被上诉人陈某某、宁某某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：胡某某与宁某某原系夫妻关系，坐落于沈阳市皇姑区X街X平X号住房（以下简称争议房）系沈阳市煤炭工业公司所有住房，承租人为胡某某。2002年7月，胡某某与宁某某经沈阳市新城子区民政局办理协议，对争议房双方约定离婚后房屋归婚生子女胡某所有，并备注：“女方可以出租出卖，所得现金必须归胡某所有”。胡某某与宁某某离婚后，争议房由宁某某居住。2004年5月25日，宁某某与陈某某签订房屋买卖合同一份，约定宁某某将房屋转让给陈某某，房价款10,000元整。协议签订后，双方均履行了协议内容，陈某某居住争议房至今，但争议房产权证承租人没有在产权单位办理变更手续。后胡某某以宁某某、陈某某之间房屋买卖协议无效为由要求陈某某腾退房屋未果，遂于2006年9月5日诉至原审法院。
原审法院认为：本案争议焦点为宁某某与陈某某之间签订的房屋买卖合同效力问题。胡某某认为争议房屋系公有住房，承租人只享有使用权，不具备处分权，故宁某某将此房出卖，为无处分行为，违反了法律规定，故应认定该合同无效。经审查本案事实及证据后原审法院认为，公有住房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，具有社会福利性质，与一般民（商）事租赁合同承租使用权性质不同，公有住房使用人在法律允许的范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益及有限处分的权利，这种权利属于用益物权，系物权的一种，具有不可追夺的特征。使用权人在未经产权人同意的情况下转让公有住房使用权行为，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人的产权造成任何侵害，且我国目前尚无法律、法规禁止这种交易行为，故公有住房承租使用权的交易行为是合法有效的，故对胡某某的主张不予支持。胡某某还主张争议房是胡某某名下的财产，宁某某未经胡某某同意无权处分该财产，因胡某某与被告宁某某在协议离婚时，双方已达成协议，被告宁某某对房屋“可以出租、出卖”，该约定对协议双方均发生法律效力，可以认定为胡某某对宁某某处理房屋行为的一种授权，故宁某某将争议房转让的行为不属无权处分行为。原审判决：驳回原告胡某某的诉讼请求。案件受理费410元，由原告承担。
宣判后，胡某某不服，提出上诉称：1、上诉人与被上诉人宁某某在离婚协议中有关房产的约定无效。上诉人在离婚时与被上诉人宁某某约定本案诉争房屋归女儿胡某所有，为了孩子的利益宁某某可以出租出卖此房。但该房屋属沈阳市煤炭工业公司所有，上诉人只有承租使用权而没有处分权。上诉人在离婚协议中将承租房作为私房处置是无权处分行为，侵犯了沈阳市煤炭工业公司的利益，故该离婚协议中有关房产的约定无效。2、二被上诉人之间的房屋买卖协议无效。由于离婚协议中有关房产的约定无效，故此房屋的合法承租人仍是上诉人。被上诉人宁某某既不是所有人也不是承租人，因此她无权出卖此房。即使离婚协议中有关房产的协议是有效的，被上诉人也应先经过沈阳市煤炭工业公司同意将此房的承租人更名到婚生女胡某名下，她才能作为胡某的法定监护人与他人签订房屋买卖协议。在此房没有更名为胡某为承租人的情况下，宁某某与他人之间签订的房屋买卖协议无效。3、一审法院的认定违反法律规定。此房为公有承租房，只有合法的承租人在征得所有人同意的情况下才能与他人签订与此房有关的协议。一审法院认定被上诉人有权处分，不支持上诉人的主张是错误的。综上，请求二审法院发回重审或依法改判。
被上诉人陈某某辩称：上诉人无权起诉我，我不是从上诉人手里买的房子，我是从宁某某手买的房子，如果起诉也应该是宁某某起诉我。上诉人的起诉已经超过了诉讼时效。承租的房屋也可以买卖，我与被上诉人宁某某签订的房屋买卖协议是合法有效的。请求法院维持原判。
被上诉人宁某某辩称：我认为房屋买卖协议无效，我同意退钱，当时我不知道是公房。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
本院认为：1、关于宁某某是否有权转让本案诉争公有住房使用权的问题。胡某某与宁某某原系夫妻关系，该房屋原承租人为胡某某。2002年7月10日，胡某某与宁某某经沈阳市新城子区民政局协议离婚时约定房屋归婚生子女胡某所有，并在协议备注栏内明确填写：“女方可以出租出卖，所得现金必须归胡某所有”，胡某某在二审庭审中称：“因为孩子小，有急用时被上诉人宁某某可以出租出卖，当时口头还约定，如果出租出卖也得通知我”。且离婚后由宁某某持有诉争房屋的使用权证，在其将房屋使用权转让后由受让人陈某某持有该证。本院认为，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条规定：“离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决”，胡某某与宁某某在离婚协议中对诉争房屋的权属和处分权做出约定系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，故合法有效，对双方当事人具有约束力，宁某某据此取得了对诉争房屋使用权进行转让的权利。
2、关于宁某某与陈某某之间转让本案诉争公有住房使用权行为的效力问题。本院认为，公有住房承租使用权是我国特有的公房租赁制度的产物，公房承租使用权具有社会福利性质。公有住房使用权人在法律允许的范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利。这种权利应属于用益物权，系物权的一种，具有不可追夺的特征。诉争房屋使用权人宁某某虽然在未经产权人沈阳市煤炭工业公司同意的情况下转让公有住房使用权，但并未改变该房屋所有权的归属，不会对产权人的产权造成侵害，且宁某某与陈某某之间的交易行为，系双方当事人的真实意思表示，故合法有效。
综上所述，原审法院的判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费410元，由上诉人胡某某承担。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
审判员焦岩
代理审判员孝剑波
二○○七年三月十二日
书记员白凤岐
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