辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审原告）：闫某某，男，X年X月X日出生，满族，系个体业主，住址：沈阳市新城子区X镇X村。
委托代理人：韩振毅，系辽宁法信律师事务所律师。
委托代理人：夏某某，女，X年X月X日出生，满族，无职业，住址：凤城市X镇X村X组。
被上诉人（原审被告）：孙某某，男，X年X月X日出生，汉族，系辽宁省校企合作工作委员会职员，住址：沈阳市大东区X街X巷。
上诉人闫某某因与被上诉人孙某某房屋租赁协议纠纷一案，不服沈阳市新城子区人民法院[2006]新城民虎房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2006年12月21日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员张卓琦担任审判长，代理审判员孝剑波主审、审判员焦岩参加评议，于2007年1月16日公开开庭进行审理，上诉人委托代理人韩振毅、夏某某，被上诉人孙某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2005年4月1日闫某某、孙某某签订租房协议一份，孙某某将位于虎石台开发区X街X号院内南侧平房一处（建筑面积60平方米）租给闫某某使用，自2005年6月1日起，租用期限为三年，租金为每年5000元。协议达成后，闫某某交付孙某某2005年6月1日至2006年5月30日的租金5000元。闫某某对该房屋进行装修后开始营业，经营约6个月停业。
闫某某于2006年6月8日诉至原审法院，主张因孙某某存在违约行为致使其无法经营，要求与孙某某解除租赁合同，由孙某某返还其租金及赔偿经济损失合计55,102元。
在原审法院审理中，因203国道新城子整体改造需要，闫某某租用的房屋被拆迁，在此次拆迁中未对装修损失及营业损失予以补偿。孙某某主张要求闫某某给付2个月的租金800元，但在原审法院指定期限内未交纳诉讼费用。
原审法院认为：闫某某、孙某某签订的租房协议有效，闫某某所提供的证据不能证明孙某某存在违约行为，闫某某要求孙某某返还租金2500元这一诉讼请求，不予支持。由于该房因203国道新城子段整体改造需要，已被拆迁，闫某某、孙某某签订的租房协议无法继续履行应予终止。由于此次拆迁根据政府及相关部门规定未对房屋装修及经营损失予以赔偿，闫某某要求孙某某赔偿装修损失及经营损失这一诉讼请求并非孙某某过错，因此不予支持。对于孙某某主张要求闫某某给付2个月租金800元这一主张，因孙某某未在原审法院指定期限内未交纳诉讼费用，其该请求按撤诉处理。原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，判决：一、终止原、被告签订的租房协议；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费2165元，由原告承担。
宣判后，闫某某不服，提出上诉称：1、被上诉人在房屋租期内将上诉人所租房屋整体转租他人系违约行为。2006年1月17日，被上诉人通知上诉人该院包括上诉人租用的平房在内已经卖给他人，2月2日被上诉人拆走了暖气片。3月20日，上诉人找被上诉人协商租房事宜，被上诉人组织人将我方员工黄丽打伤。以上事实一审判决未予认定是错误的。2、本案争议事实与203国道整体改造无关。被上诉人通知上诉人迁出、拆除暖气片时203国道并未整体改造。上诉人曾于2006年4月3日提出诉讼，6月7日再次起诉，在此期间，203国道仍然没有整体改造。上诉人基于被上诉人违约而提出诉讼，要求被上诉人赔偿，此事实与203国道改造无关，一审判决认定事实不清。请求二审法院依法撤销一审判决并判令被上诉人赔偿损失。
孙某某辩称：同意一审判决。上诉人说我将房子整体卖出或出租的事实不存在，我租给民航服务中心的房子并不包括上诉人承租的平房。我是在征得上诉人的同意后才把上诉人租用平房内的暖气片拆走的。上诉人说我们的人把黄丽打伤的事实不存在。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相一致。
根据上诉人闫某某申请，本院于2007年2月5日到虎石台派出所调取证据。该派出所报警情况登记表载明的内容为：“报称（2006年3月）20日15时30分在虎石台前詹屯黄丽所租房院内，黄丽被一黄姓青年用拳脚将黄丽左眼部打伤，询问黄丽得知矛盾出自双方租房协议有争议”。
本案的争议焦点是：1、被上诉人孙某某在履行房屋租赁协议过程中是否存在违约行为。2、如被上诉人存在违约行为，是否应返还上诉人租金及赔偿上诉人经济损失共计55,102元。
本院认为：1、上诉人闫某某与被上诉人孙某某于2005年4月1日签订的租房协议为双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，对双方当事人具有约束力。但由于该房屋在一审诉讼期间于2006年8月已被拆迁，在二审庭审中双方当事人对此事实均无争议，该协议所涉及的标的物已灭失，故原审法院判决终止双方的租房协议并无不当，应予维持。
2、关于闫某某主张孙某某在履行该协议过程中存在违约行为，要求孙某某返还其租金及赔偿经济损失的问题，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，闫某某应提供相关证据对孙某某在履行该协议过程中存在违约行为的事实予以证明。
首先，关于闫某某提出的孙某某在房屋租期内将闫某某所租房屋整体转租他人的主张，闫某某在二审庭审中提供的证据为2006年9月10日拍摄的两张照片。本院认为，本案诉争租赁房屋系位于虎石台开发区X街X号的院落内的平房，在该院落内尚有一栋楼房，与本案诉争房屋各自独立，共用一个院门。从闫某某提供的照片上看，该院落内的楼房由沈阳空乘礼仪服务中心承租使用，但照片本身不能证明本案诉争平房已被孙某某出租给他人，亦不能证明因院内楼房出租给他人而导致上诉人所承租的平房无法使用。并且，双方当事人均认可诉争平房已于2006年8月拆迁完毕，故拍摄于2006年9月的照片不能证明本案诉争房屋的租赁使用情况，本院无法采信。
其次，关于闫某某提出的2006年1月17日孙某某通知其该院落包括闫某某租用的平房在内已经卖给他人的主张，上诉人在二审庭审中称：“是被上诉人电话通知我的，我没有书面证据”。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持”之规定，因闫某某没有提供证据证明，故对其主张本院无法支持。
第三，关于闫某某提出的孙某某拆走诉争房屋所使用的暖气片的问题。因双方在租房协议第三条中明确约定：“乙方（闫某某）自行解决负责供暖”，并且上诉人在二审庭审中自认在签订合同时诉争房屋内没有暖气片，暖气片系由被上诉人借给上诉人使用，故孙某某拆走暖气片的行为不构成违约。
第四，关于闫某某提出的因上诉人找被上诉人协商租房事宜，被上诉人组织人将其员工黄丽打伤的问题。因本案系房屋租赁纠纷，该项主张不属于本案的审理范围，本院经上诉人申请在虎石台派出所调取证据，其内容亦不能表明与本案争议焦点相关联，故对上诉人提出的该项主张本院不予审理。
第五，关于孙某某是否应当返还闫某某部分房屋租金的问题。闫某某已交付的租金5000元所对应的租期自2005年6月1日起至2006年5月30日止。在二审庭审中上诉人称使用争议房屋到2006年1月，并称：“当时虽然有一些东西锁在里面，但我们进不去了”，“钥匙在我手，当时我进不去大门，并且找不到被上诉人和他父亲”。2006年6月23日，闫某某委托代理人、妻子夏某某与孙某某达成协议（原审卷宗12页）：“闫某某与孙某某房屋租赁合同一案，闫某某已将承租房内的物品搬走，双方没有异议，闫某某将钥匙交给孙某某”。因上诉人在已付租金的期间内一直持有诉争房屋的钥匙，未与被上诉人进行交接且其物品存放在诉争房屋内，故上诉人要求被上诉人返还部分租金其理由不能成立。
综上，上诉人所提供的证据不足以证明被上诉人有违约行为的存在，故对上诉人要求被上诉人返还租金及赔偿经济损失共计55,102元的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院的判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2165元，由上诉人闫某某承担。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
审判员焦岩
代理审判员孝剑波
二○○七年三月十日
书记员白凤岐
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