上海市第二中级人民法院
民事判决书
(2006)沪二中民二(民)终字第X号
上诉人(原审原告)上海第一生化药业有限公司。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人赵某平、赵某某，上海市天寅律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)上海如家酒店管理有限公司。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人龚丽艳，北京市大成律师事务所律师。
委托代理人史云彪，上海申海律师事务所律师。
上诉人上海第一生化药业有限公司因租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2005)静民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院查明，2003年9月11日，上海第一生化药业有限公司(以下简称生化药业公司)与上海如家酒店管理有限公司(以下简称如家酒店)签订《上海市房屋租赁合同》、补充条款(2)、补充《房屋租赁合同》、《补充协议》各一份，约定：生化药业公司将本市X路X弄X号，建筑面积4907平方米的房屋，包括主体建筑一栋、老别墅一幢、零星仓库若干及停车场，出租给如家酒店作为酒店客房及与酒店有关的经营项目使用，租赁期限自2003年9月20日起至2018年9月19日止；年租金人民币1,300,000元，第四年起每三年递增3%；如家酒店擅自转租房屋、转让该房屋全部承租权或与他人交换各自承租的房屋的，生化药业公司可书面通知如家酒店解除合同，如家酒店应向生化药业公司按月租金的二倍支付违约金。双方在补充《房屋租赁合同》第8－1条还约定，如家酒店在租赁期内，需事先征得生化药业公司的书面同意，方可将该房屋全部转租给他人；但生化药业公司同意如家酒店因经营需要出租客房或转租部分场所，如家酒店在转租部分场所后报生化药业公司备案。上述《上海市房屋租赁合同》于2004年1月12日进行了登记备案。
合同签订后，生化药业公司将租赁房屋交付如家酒店经营使用。2004年5月30日，如家酒店与案外人上海圆泉房地产开发有限公司(以下简称圆泉公司)签订《租赁合同》一份，将租赁房屋中的独立别墅转租给圆泉公司作办公使用，租赁期限至2010年5月31日，前3年年租金600,000元。圆泉公司承租后在别墅大门口悬挂公司铭牌办公至今，并以支票方式直接向生化药业公司支付了2004年9月至2005年2月的水、电、煤费用，生化药业公司向圆泉公司出具了相应的收据，并在其中一张收据的备注栏中注明“原属如家快捷酒店”。
2005年9月，生化药业公司向法院起诉，以如家酒店的转租行为违反了合同约定为由，要求判令：1、解除双方签订的《上海市房屋租赁合同》及相关补充协议；2、如家酒店支付违约金人民币216,668元；3、确认如家酒店与圆泉公司签订的转租合同无效；4、如家酒店支付擅自转租获得的不当得利人民币600,000元。后生化药业公司撤回了第3、4项诉请。
原审中，如家酒店辩称，如家酒店转租部分房屋给他人用于办公完全是因为自身经营需要，与酒店经营没有任何冲突。自2004年9月至2005年2月，圆泉公司每月的水、电、煤费用都是以支票形式直接向生化药业公司支付，生化药业公司也向圆泉公司开出了收据。因此，如家酒店转租部分房屋的行为符合双方的约定，故不同意生化药业公司的诉请。
原审法院又查，如家酒店下属如家快捷陕西北路酒店于2005年7月21日出具《情况说明》一份，内容为，其需向租户圆泉公司收取水电煤费用，因无法从税务局购得专用收据，故请生化药业公司代开。
原审法院经审理后认为，生化药业公司与如家酒店在补充《房屋租赁合同》第8－1条中对于转租问题作出了约定，其中如家酒店出租客房或转租部分房屋时，无须征得生化药业公司的书面同意，仅要求如家酒店在转租后报生化药业公司备案即可。如家酒店将租赁房屋中的旧别墅转租给圆泉公司，属于上述情形。如家酒店虽没有书面报生化药业公司备案，但从圆泉公司直接向生化药业公司支付水电煤费用及生化药业公司向圆泉公司开具相应收据的事实可以推定，生化药业公司对于如家酒店转租别墅是知情并默认的，因此生化药业公司的合同解除权条件不成就。生化药业公司要求解除租赁合同并要求如家酒店支付违约金的诉讼请求，不予支持。原审法院据此判决：一、上海第一生化药业有限公司要求解除与上海如家酒店管理有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》及相关补充协议的诉讼请求不予支持；二、上海第一生化药业有限公司要求上海如家酒店管理有限公司支付违约金人民币216,668元的诉讼请求不予支持。
判决后，生化药业公司提出上诉，坚持其在原审中的主张，要求撤销原审判决，依法改判解除双方的租赁合同，并由如家酒店支付违约金216,668元。
如家酒店则表示服从原判。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，生化药业公司将本市X路X弄X号建筑面积为4907平方米的房屋出租给如家酒店，双方为此订立了租赁合同及补充协议。该租赁合同与补充协议系双方真实意思表示，应予认定。根据双方约定，若如家酒店擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，生化药业公司有权解除合同。双方同时还约定，生化药业公司同意如家酒店因经营需要出租客房或转租部分场所，如家酒店在转租部分场所后报生化药业公司备案。现生化药业公司以如家酒店将本案争议所涉一幢独立别墅另行出租给案外人圆泉公司，既违反双方约定的房屋用途，又构成擅自转租为由，要求解除与如家酒店的合同。而如家酒店则以其转租房屋完全是因为自身经营需要，与酒店经营无任何冲突，且转租后亦得到生化药业公司同意为由，不同意生化药业公司的诉请。对此，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。虽然如家酒店将独立别墅转租给案外人圆泉公司的行为不能被认为与酒店经营有直接联系，但根据查明的事实，圆泉公司在从如家酒店转租取得本案涉讼的独立别墅后，以圆泉公司名义向生化药业公司支付了自2004年9月至2005年2月的水、电、煤气等费用，生化药业公司亦向该公司出具了三份收据，且在第一份2004年12月14日出具的收据中，生化药业公司还在收据的备注栏中注明“原属如家快捷酒店”。原审法院依此推定生化药业公司对于如家酒店转租别墅已知情并默认，并无不妥，本院予以确认。原审法院据此所作判决本院可予维持。生化药业公司的上诉要求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币13,226.70元，由上诉人上海第一生化药业有限公司承担。
本判决系终审判决。
审判长王泳雷
代理审判员李虎
代理审判员张志煜
二○○六年八月三日
书记员邱静静
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
