上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审原告）上海市杨浦区新亚音像制品总汇。
法定代表人陈某某，经理。
委托代理人刘某某，该单位员工。
委托代理人单威原，上海市凤凰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海亚繁商贸发展有限公司。
法定代表人吴某某，董事长。
上诉人上海市杨浦区新亚音像制品总汇（以下简称新亚总汇）因租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2005）杨民三（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2000年11月26日，中国人民解放军南京政治学院上海分院房地产租赁管理处作为甲方与上海亚繁石材有限公司（以下简称亚繁石材）签订《军队房屋租赁合同》一份，南京政治学院上海分院房地产租赁管理处将其位于本市X路X号房屋一幢（建筑面积7264平方米）出租给亚繁石材，租赁期限为2001年8月1日起至2019年7月31日止，合同约定“如因不可抗力的原因，包括市政动迁、自然灾害或军事需要征用本房屋造成本合同无法履行时，双方互免违约责任，但因市政动迁、自然灾害，甲方依有关政策取得之补偿费用中的装潢补偿或所有设备补偿，全部归亚繁石材所有”。2001年6月12日，亚繁石材将上述合同的权利义务全部转让给上海亚繁商贸发展有限公司（以下简称亚繁商贸）。2004年1月13日，新亚总汇与亚繁商贸签订《房屋租赁协议书》，约定亚繁商贸将本市X路X号（邯X号）房屋出租给新亚总汇经营音像制品，建筑面积约40平方米，租赁期限自2004年1月13日起至2010年1月12日止，年租金为240,000元，协议还规定新亚总汇应支付保证金70,000元，双方约定违约金为80,000元，并约定“在房屋租赁期间，如因市政动迁等原因造成协议终止，双方互不承担违约责任，新亚总汇应无条件撤出该房屋”。嗣后，双方又签订了四份《补充协议》，就管理费、租赁厅房及面积调整等重新作了约定。2005年1月31日，南京政治学院上海分院房地产租赁管理处通知亚繁石材，称“根据上海市政府关于五角场建成经济发展副中心的要求，环岛周边部分建筑物不适应整体发展的需要，为配合和支持地方经济建设，军地双方于2004年11月2日召开协调会确定，你公司承租我院四平路X号商业楼予以拆除重建，2月底之前搬迁完毕”。亚繁石材将该通知精神转告亚繁商贸后，亚繁商贸于2005年2月24日通知了新亚总汇，新亚总汇于2005年3月1日与亚繁商贸办理了退房手续，搬出了租赁房屋。2005年12月9日，新亚总汇向亚繁商贸发出通知，称“新亚总汇已按亚繁商贸要求将租赁房屋交还了亚繁商贸，并结清了电费，但双方《房屋租赁协议书》未解除，亚繁商贸也未归还保证金，该处房屋至今仍空关闲置，更未拆除重建，故要求亚繁商贸继续履行协议，将上述房屋交付新亚总汇使用”。
原审法院另查明：1、本案系争楼房的拆除，系为适应军事需要及配合地铁建设；2、新亚总汇已于本案审理中从亚繁商贸处取回了保证金70,000元。
2005年12月，新亚总汇向法院起诉，认为其与亚繁商贸签订《房屋租赁协议书》在正常履行过程中，亚繁商贸以租赁房屋将拆除为由突然要求其搬迁，其亦已于2005年3月1日将所租赁的房屋交还亚繁商贸，但双方签订的房屋租赁协议至今未解除，亚繁商贸也未归还新亚总汇支付的保证金，其所租赁的房屋至今仍空关闲置，并未拆除重建，因此请求法院判令亚繁商贸继续履行双方签订的《房屋租赁协议书》，将本市X路X号四平路厅房交付新亚总汇租赁使用。
原审审理中，亚繁商贸辩称，该房屋系上海市政府五角场环岛改建工程，现即将拆除，故不能同意新亚总汇关于继续履行租赁协议的诉请。
原审法院认为，新亚总汇与亚繁商贸签订的《房屋租赁协议书》明确约定“在房屋租赁期间，如因市政动迁等原因造成协议终止，双方互不承担违约责任，新亚总汇应无条件撤出该房屋”，现该租赁房屋因市政动迁需要拆除，新亚总汇也已实际撤出该房屋，双方已办理了房屋交接手续，合同的权利义务已经终止，故新亚总汇要求亚繁商贸继续履行的诉讼请求，难以支持。原审法院据此判决：原告上海市杨浦区新亚音像制品总汇要求被告上海亚繁商贸发展有限公司继续履行2004年1月13日签订的《房屋租赁协议书》，将其上海市X路X号四平路厅房（使用面积39平方米）交付上海市杨浦区新亚音像制品总汇租赁使用的诉讼请求，不予支持。
判决后，新亚总汇提出上诉，认为亚繁商贸不履行租赁协议的理由不能成立，系争租赁房屋并未拆除，原审法院认定事实不清，所作判决错误，要求依法改判，支持其原审诉请。
亚繁商贸未作答辩。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误。
本院另查明：本案系争的上海市X路X号房屋在本院二审过程中正在拆除。
本院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。新亚总汇与亚繁商贸签订的《房屋租赁协议书》能够履行的前提，是作为租赁协议标的物的房屋处于适租状态，而本案系争房屋在一审时即确定地处于清场待拆过程之中，本案二审中系争房屋已进入拆除施工阶段，新亚总汇与亚繁商贸签订的《房屋租赁协议书》属于客观上履行不能，新亚总汇要求继续履行该协议，难获支持。原审法院就此所作判决，依法有据，应予维持。新亚总汇的上诉理由，与前述事实不符，本院不予采信。综上，新亚总汇的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币50元，由上诉人上海市杨浦区新亚音像制品总汇承担。
本判决为终审判决。
审判长王泳雷
代理审判员李虎
代理审判员张志煜
二○○六年六月二十八日
书记员邱静静
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