（略）第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审原告）彭某某，男。
委托代理人王镇生，（略）弘正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陆某某，女。
委托代理人刘某，男，住（略）。
上诉人彭某某因租赁合同纠纷一案，不服（略）杨浦区人民法院（2005）杨民三（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年9月29日，彭某某、陆某某签订《（略）房屋租赁合同》，约定陆某某将（略）某处出租给彭某某，租期为半年，自2004年9月30日起至2005年3月29日止。双方约定：彭某某不得分租或转租，亲友留宿超过半月以上作分租或转租处理，须按人数增加租金，如分租或转租须经房东书面同意，否则按违约处理；租赁期满，陆某某有权收回全部出租房屋，彭某某应如期交还，彭某某如需继续承租，须在租赁期满前一个月向陆某某提出书面申请，双方应重新签订租赁合同；房屋月租金为人民币（以下币种均为人民币）1150元整。租金按三个月支付一次，先付后用，彭某某必须在签订合同二天内向陆某某支付首期租金，以后每期提前十天支付；若彭某某逾期交付租金达七天，将按违约处理，追究彭某某违约责任；在签订本合同二天内，彭某某应向陆某某支付三个月的租金及三个月的押金，共计人民币6900元，因经济问题，彭某某暂欠陆某某一个月租金1150元，保证在2004年10月15日前还清，否则作违约处理（停止合同），欠条另立；本租赁合同到期后，在彭某某将房屋及其附属物品完好地向陆某某交割清楚后，陆某某应在五天内将保证金无息退还给彭某某；水、电、煤气费由彭某某承担，不按时交纳以上费用，按违约处理，房东有权采取措施，终止合同；电话使用费、闭路电视费由彭某某承担；租赁期内，因彭某某人为原因造成的房屋设施及贵重家具，家用电器损坏，彭某某应负责修理赔偿；彭某某有责任保持房屋及所有设备清洁；彭某某按时支付房租及合同规定的其他应付费用，如不及时支付作违约处理；租赁期内，如彭某某要求提前终止合同，应提前一个月，以书面形式通告对方，并须对方同意，若陆某某擅自中止合同，须加倍返回保证金，若彭某某擅自中止合同，则陆某某可没收保证金；双方另约定了其他事项。合同签订后，彭某某按约支付了陆某某押金3450元及租金。2005年3月6日，双方续签了租房合同，原合同（2004年10月1日至2005年3月31日）到期后终止，续订租房合同半年（2005年4月1日至2005年9月30日），其它所有双方协定同前合同（包括租金、押金、交租时间及双方责任和义务）。期间，彭某某将系争房屋分租给他人，并收取分租租金。2005年10月13日，彭某某将系争房屋返还陆某某。陆某某认为彭某某违反了合同约定的不得分租、结清水、电、煤等费用条款，且彭某某合同到期未按时交还房屋，造成陆某某不能按时租出房屋，故不予返还租房保证金。2005年11月22日，彭某某起诉至法院，请求判令陆某某返还房屋租赁押金3450元。
原审法院审理后，作出判决如下：原告彭某某要求被告陆某某返还房屋租赁押金人民币3450元之诉讼请求，不予支持。
上诉人彭某某不服原审法院所作的判决，向本院提起上诉称：上诉人并没有将房屋分租给他人，亦没有收取他人租金，收取的是水、电费用的补贴款；上诉人口头通知被上诉人交接房屋，但被上诉人没有与上诉人交接，且交接房屋是双方的行为，被上诉人亦没有接收房屋的意思表示；水、电、煤费用未结算是事实，但没有结清费用并不意味着被上诉人可以没收押金。据此，上诉人请求二审撤销原审法院所作的判决，改判被上诉人返还上诉人扣除水、电、煤费用后的押金余额。
被上诉人陆某某则辩称：上诉人将房屋分租给刘某彬居住之事实，有刘某彬在警署所作的笔录为证，水、电、煤费用每月仅约60元，但上诉人却每月收取刘某琳300元，故上诉人称收取刘某彬的是水、电费不是事实；合同约定上诉人有责任保持房屋及设备的清洁，但上诉人却将房屋弄得很脏；合同到期后，上诉人继续占居房屋至10月13日。据此，被上诉人请求二审驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院经审理查明，原审法院经审理所查明的事实，除“2005年10月13日，原告将房屋返还被告”外，其系事实无误，本院予以确认。
本院另查明，上诉人于原审庭审中称将系争房屋另行分租给案外人刘某彬，但被上诉人同意的。本节事实有上诉人于原审庭审中的陈述为证。对上诉人称分租给刘某彬系经被上诉人同意一节，上诉人未提供相关证据加以佐证。
本院审理中，双方当事人确认以下事实：上诉人共欠水、电、煤费用94.27元；上诉人于2005年10月14日搬出系争房屋；争议的押金即为履行合同的保证金。本节事实有审理笔录为证。
本院认为：房屋租赁合同及续租合同的签订系双方当事人的真实意思表示，且与法不悖，为合法有效，对双方均具有法律约束力。双方于本院审理中确认争议的押金即为履行合同的保证金，该保证金具有违约金的性质，给付保证金一方违约的则丧失返还请求权。房屋租赁合同及续租合同对房屋未经出租方同意不得出租和分租、合同到期后上诉人将房屋及附属物品完好向被上诉人交割清楚及上诉人应按时交纳水、电、煤等费用均有明确的约定，但上诉人却未履行其上述合同义务，构成违约，被上诉人不返还争议的押金有合同依据。原审法院据此所作的判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币148元，由上诉人彭某某负担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员陈俊
代理审判员吴煜
二○○六年六月二十三日
书记员肖函
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