上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈某甲，住（略）。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈某乙，住（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）汪某，住（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）王某某，住（略）。
上诉人陈某甲、陈某乙因买卖合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院（2005）静民一（民）初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈某甲委托代理人高沂、刘知斌，被上诉人汪某及王某某的共同委托代理人宋亦群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，汪某、王某某系母子。陈某甲、陈某乙系父女。陈某甲、陈某乙原系（略）房屋（跃层）的权利人。汪某、王某某为购买系争房屋，在2005年3月18日支付陈某甲、陈某乙购房定金人民币20万元（以下币种均为人民币），陈某甲、陈某乙出具定金收据一份。2005年3月22日，汪某、王某某与陈某甲、陈某乙签订《上海市房地产买卖合同》一份。该合同约定，汪某、王某某向陈某甲、陈某乙购买系争房屋，房屋的转让价款为950万元。补充条款第一条第一款约定：汪某、王某某已在与陈某甲、陈某乙签订《房地产买卖居间协议》前以现金方式支付给陈某甲、陈某乙定金20万元，待汪某、王某某与陈某甲、陈某乙签订《上海市房地产买卖合同》当日内，汪某、王某某支付部分首期房价款20万元，并将定金20万元转为首期房价款，且汪某、王某某应于2005年4月15日前支付给陈某甲、陈某乙首期房价款290万元，如此共同构成汪某、王某某支付给陈某甲、陈某乙首期房价款330万元，其中包括汪某、王某某与陈某甲、陈某乙重新约定的定金190万元(定金待房屋交接书签署完毕后转为房价款)。第一条第三款约定：陈某甲、陈某乙同意汪某、王某某通过向贷款银行申请619万元贷款的形式支付第二期房价款。第二条的违约责任中约定：汪某、王某某未按约定期限付款的，应当支付违约金，违约金按汪某、王某某逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。如汪某、王某某在未按约定期限付款逾期超过三十日的，除汪某、王某某应向陈某甲、陈某乙支付三十日的违约金外，陈某甲、陈某乙有权没收汪某、王某某已付定金190万元。当日，陈某甲、陈某乙书写收据（房款）一份，言明收到汪某、王某某的房款20万元。同年4月20日，因汪某、王某某无法按原签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的期限付款，汪某、王某某与陈某甲、陈某乙又签订《补充协议》一份，在该协议中约定：汪某、王某某与陈某甲、陈某乙原约定的由银行贷款支付619万元，由于政府出台紧缩的贷房政策，不可能获得全额贷款，故补充约定：合同金额不变，仍为950万，汪某、王某某已经支付给陈某甲、陈某乙定金计20万元计部分房价款20万元，在汪某、王某某与陈某甲、陈某乙重新签订补充协议当日，汪某、王某某支付给陈某甲、陈某乙第一笔首付款计100万元，汪某、王某某于2005年5月31日前支付第二笔房价款260万元，2005年6月31日支付第三笔房价款100万元，且陈某甲、陈某乙在收到第三笔房价款当日，将房屋交付汪某、王某某使用。在该协议的第二条约定，汪某、王某某应于2005年11月1日之前支付陈某甲、陈某乙第四笔房价款165万元，并申请向银行贷款审批，若汪某、王某某采取贷款形式，则待汪某、王某某所有权人的产权证明及他项权证出来后，支付尾款285万元，该笔款由银行代为支付，若贷款不足，则汪某、王某某应以现金方式补足贷款，不论汪某、王某某贷款与否，都应于2005年12月31日前付清尾款。在该协议的第四条约定：若本补充协议与买卖合同有所不同，则以本补充协议为准。当日，陈某甲、陈某乙书写收据（房款）一份，言明收到部分房款100万元。5月26日，陈某甲、陈某乙为可能与汪某、王某某办理系争房屋的过户手续，而向税务机关预交纳税款138,750元，税务机关开具《契税缴款书》一份，在该缴款书上的纳税人是汪某、王某某。2005年6月1日，汪某、王某某向陈某甲、陈某乙发出《解除房屋买卖合同通知书》一份，该通知言明：因银行信贷政策的变化，要求解除该合同，不再购买系争房屋并要求退还房款120万元，遭陈某甲、陈某乙的拒绝。汪某、王某某遂诉至法院，要求陈某甲、陈某乙返还购房款120万元。陈某甲、陈某乙认为汪某、王某某要求解除合同的理由是不成立的，要求驳回其诉讼请求。同时现已将系争房屋出售，反诉请求判令汪某、王某某赔偿因系争房屋出售给他人而带来的损失（略）元。
原审法院审理中，陈某甲、陈某乙表示收到汪某、王某某书面解除合同的通知，现也同意解除与汪某、王某某签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》，并变更反诉请求为要求汪某、王某某赔偿房屋价格损失190万元和营业税、契税损失560,550元。
原审法院又查明，上海市地税局规定：自2005年3月7日起，对于个人购买普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5％的税率征收营业税，并按缴纳的营业税税额计算征收7％的城建税、3％的教育费附加和1%的河道整治费。同年8月1日，陈某甲、陈某乙将系争房屋以760万元转让给案外人李伟宁、李思捷、李思翰，并办理公证手续。8月25日，陈某甲、陈某乙支付契税421,800元。
原审法院归纳双方的争议焦点：
一、关于系争房屋买卖的定金的金额
原审法院认为，双方当事人协商一致，可以变更合同。与买卖合同相比，《补充协议》第一条对系争房屋的付款名称、金额及时间已重新表述：即系争房屋的房价款仍为950万元，其中包含汪某、王某某已经支付的定金20万元、部分房款20万元及今后支付第一、二、三笔款项的金额。因《补充协议》中对定金的表述只有“汪某、王某某已支付陈某甲、陈某乙定金20万元”，之后对付款名称的表述都是以房价款的形式出现，再没有定金的表述。现陈某甲、陈某乙通过书写三张收据的方式表示收到汪某、王某某的款项140万元，但其中只有一张20万元收据写明为定金，其余的收据均写明为部分房款，且《补充协议》第四条约定：本协议与买卖合同有所不同则以本协议为准，故本院认定《补充协议》中对定金的约定较之买卖合同，已作了变更。应认定定金为20万元，而不是买卖合同中的190万元。
二、合同解除后，违约方承担违约责任的方式是适用定金罚则还是赔偿损失。
汪某、王某某认为，是以支付定金的方式作为履行《上海市房地产买卖合同》担保的，对违约责任应适用定金罚则。合同法中约定的只是物损，而房价跌价损失并不是实际损失，故汪某、王某某承担的违约责任只限于定金20万元。陈某甲、陈某乙认为，汪某、王某某违反《补充协议》的约定，在无法办理贷款的前提下，又不愿用现金补足房款，已违反合同约定，要求赔偿陈某甲、陈某乙的实际损失。现陈某甲、陈某乙以低价将系争房屋出售，故汪某、王某某应赔偿陈某甲、陈某乙的实际损失和交易损失。
原审法院认为，汪某、王某某与陈某甲、陈某乙签订的《上海市房地产买卖合同》和《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。现汪某、王某某因银行信贷政策的变化，不能按《补充协议》的约定期限支付房款，并于2005年6月1日向陈某甲、陈某乙书面提出解除合同的通知，已构成违约，应当承担违约责任。本案中，陈某甲、陈某乙是通过向汪某、王某某收受定金的方式作为履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》担保的，该定金为成约定金，且《补充协议》中对违约责任并没有约定，尽管合同中所约定的违约责任是陈某甲、陈某乙在汪某、王某某未按期限付款的前提下，有权没收定金和要求汪某、王某某支付违约金，但陈某甲、陈某乙在汪某、王某某发出《解除房屋买卖合同通知书》后已将系争房屋出售,表明陈某甲、陈某乙已放弃按买卖合同的约定要求汪某、王某某承担违约责任。现汪某、王某某因自身的原因而无法继续履行该合同，应按定金罚则承担违约责任。综上，汪某、王某某作为给付定金的一方，不履行与陈某甲、陈某乙所签订的买卖合同，无权要求返还定金，现汪某、王某某愿意对自己违约的行为承担定金20万元，而只要求陈某甲、陈某乙返还房款120万元的诉讼请求，应予支持。因已按定金罚则承担了违约责任，且在汪某、王某某发出解除买卖合同的通知后，陈某甲、陈某乙自行将系争房屋出售，陈某甲、陈某乙以实际行动表明其也同意解除买卖合同，故陈某甲、陈某乙要求汪某、王某某承担房屋的贬值损失190万元，难以支持。陈某甲、陈某乙所交纳的税收是国家所规定的，故陈某甲、陈某乙要求汪某、王某某赔偿交易损失560,550元的诉讼请求不予支持。据此，原审法院判决：一、被告陈某甲、陈某乙于本判决生效之日起十日内返还原告汪某、王某某房款120万元；二、反诉原告陈某甲、陈某乙要求反诉被告汪某、王某某赔偿房价损失190万元、交易损失560,550元的诉讼请求不予支持。
判决后，陈某甲、陈某乙不服，向本院提起上诉称：被上诉人未按约支付房款，属违约，应当承担相应民事责任，赔偿上诉人的损失。请求本院撤销原判，改判驳回汪某、王某某原审时的诉讼请求，支持陈某甲、陈某乙原审时的反诉请求。
被上诉人汪某、王某某辩称：1、双方约定适用定金罚则，汪某、王某某已承担了20万元定金罚则，不应再承担赔偿责任；2、贷款不成系因政府房贷紧缩所致，并非被上诉人原因；3、系争房屋的价格略有上涨，故不适用合同法的物损赔偿。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误。
本院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。
《上海市房地产买卖合同》明确约定：汪某、王某某已在与陈某甲、陈某乙签订《房地产买卖居间协议》前以现金方式支付给陈某甲、陈某乙定金20万元，待汪某、王某某与陈某甲、陈某乙签订《上海市房地产买卖合同》当日内，汪某、王某某支付部分首期房价款20万元，并将定金20万元转为首期房价款。此时20万元性质已从定金转化为房款。《补充协议》表述“汪某、王某某已支付陈某甲、陈某乙定金20万元”，该表述与《上海市房地产买卖合同》的约定并不相悖，定金20万元即为已转化为房款的20万元。汪某、王某某辩称定金为20万元，与约定相悖，本院不予采信。原审法院认定20万元为定金，并以此适用定金罚则不当。
《上海市房地产买卖合同》签订后，在明知由于政府出台紧缩的房贷政策，汪某、王某某不可能获得全额贷款的前提下，双方又签订了《补充协议》，明确约定，汪某、王某某若贷款不足，则应以现金方式补足贷款，不论汪某、王某某贷款与否，都应于2005年12月31日前付清尾款。现汪某、王某某再以贷款不成为由不按约履行付款义务，显属违约，应承担相应的民事责任，赔偿陈某甲、陈某乙的损失。陈某甲、陈某乙再次出卖系争房屋时的价格比原合同约定的价格低190万元，该价格差190万元应认定为陈某甲、陈某乙的实际损失。陈某甲、陈某乙诉请汪某、王某某赔偿损失190万元，于法有据，应予支持。原审法院未支持陈某甲、陈某乙的诉请，显属不当，本院予以改判。
因所增加税费属国家政策调控所致，非双方当事人签约时可以预料，如由汪某、王某某承担该税费损失，显失公平。陈某甲、陈某乙诉请汪某、王某某赔偿税费损失，于法无据，本院不予支持。
由于汪某、王某某所支付的140万元均为房款，合同解除后，陈某甲、陈某乙应将所收取的房款全额返还。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、撤销上海市静安区人民法院（2005）静民一（民）初字第X号民事判决；
二、陈某甲、陈某乙应于本判决生效之日起十日内返还汪某、王某某房款140万元；
三、汪某、王某某应于本判决生效之日起十日内赔偿陈某甲、陈某乙人民币190万元。
一、二审案件受理费共计人民币（略）.40元，由被上诉人汪某、王某某承担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员虞恒龄
代理审判员陈某
二○○六年四月十八日
书记员仇祉杰
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