辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：李某，女，X年X月X日出生，汉族，系沈阳电缆厂工人，住（略）。
被上诉人（原审被告）：王某某，女，X年X月X日出生，系沈阳市建设投资公司退休人员，住（略）-X号241。
委托代理人：韩某某，女，X年X月X日出生，汉族，系辽宁盛恒律师事务所工作人员，住（略）。
上诉人李某与被上诉人王某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2006）和民房初字第X号民事判决，向本院提出上诉，本院于2006年12月19日立案，依法由民二庭审判员董菁担任审判长并主审，与审判员马岩、代理审判员李某晨共同组成合议庭，公开进行审理，合议庭进行了评议。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原、被告于2006年7月1日签订房屋转让协议书及补充协议各一份，约定原告将其坐落于沈阳市和平区X街X-X号，建筑面积为85、95平方米的房屋以378，000元的价格转让给被告。被告向原告交纳定金30，000元，自交定金之日起，一个半月之内将全款交齐，同时更名完毕。协议还约定，该房屋正在出租，待被告全款交齐后，剩余房租退给被告，并由原告方负责与承租人进行交接。协议签订后，被告当即向原告交纳了30，000元定金，被告又于7月29日交纳了320，000元购房款，同时为原告出具了欠28，000元房款的欠条。为了少交契税，双方在7月31日到房产交易部门进行登记审批时，将交易价格登记为310，000元，8月3日经房产交易部门审批更名完毕。
原审法院另查：双方买卖的房屋原告在出租前间壁成了三个房间，并于2005年9月15日将其中一间租给杨军经营儿童礼品，租期一年，月租金700元，该合同已于2006年9月14日到期，按合同约定，在被告将购房款付清后，原告应将8月3日至9月14日的租金及抵押金300元返给被告。原告另于2006年4月15日将另外两间分别租给韩某宁和王某，租期一年，租金为月800元和500元，2006年10月15日前的租金原告已收取，按合同约定，在被告将购房款付清后，多收部分应返还给被告。
原审法院再查：被告已于2006年8月14日分别与韩某宁、王某就原出租房屋重新签订了租赁合同；并于2006年9月21日将杨军承租的房屋房门上锁。
前述事实，有原、被告签订的房屋买卖协议、补充协议，原告出具的收款收条，被告出具的欠条，原告与原承租人签订的租赁协议，被告与两户承租人重新签订的租赁协议，房地产转让登记发证申请审批书，原告代理人对中介人作的调查笔录，法庭庭审笔录等证据在卷作证，已经庭审质证，原审法院予以确认。
原审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同权利义务关系基本明确，是双方当事人的真实意思表示，双方应恪守履行。现交易房屋更名过户已数月，被告仍不给付购房余款实属违约，故本院对原告要求被告给付购房余款的诉讼请求予以支持。关于被告辩称合同约定价格与交易审批价格不一致，应视为合同约定价格条款无效或合同价格变更，要求原告退还40，000元购房款的请求。原审法院认为原、被告为了达到少交契税的目的，在房屋交易审批表上将交易价格少填了40，000元，属于规避税收政策问题，既不影响合同相关条款的效力，也不能视为合同价格变更，故原审法院对被告要求认定价格条款无效和退还40，000元购房款的主张不予支持。关于被告要求原告返还多收的4，600元房租的诉讼请求，因双方在房屋买卖协议中明确约定在被告交齐房款后，剩余房租退还被告；故被告在未交齐房款前，无权向原告索要剩余房租。关于被告辩称原告在签订房屋买卖合同时，隐瞒房屋正在出租的真相，导致被告清房时遭遇三个承租人的抗拒，要求原告承担法律责任的请求。因双方的补充协议第三条已明确交易房屋正在出租，根据买卖不破租赁的原则，房屋在租赁期间所有权发生变化的，不影响原租赁合同的效力。且被告已与其中两户重新签订了房屋租赁协议，另一户租期已满，房门已被被告上锁，如再发生争议属于被告与承租人之间形成新的法律关系，可通过协商或另行诉讼解决。故本院对被告这一诉讼请求亦不予支持。关于被告辩称因原承租人不腾房，导致被告与他人签订的租赁合同无法履行，按合同应赔偿对方30，000元，应由原告承担一节；因原、被告在签订合同时已经明确交易房正在出租，而被告仍与他人签订租赁合同，所以，即便发生赔偿也与原告无关。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院判决如下：一、被告李某于本判决发生法律效力后十日内给付原告王某某购房款28，000元；二、驳回原、被告其他诉讼请求。诉讼费1，130元由被告李某负担。
上诉人李某不服沈阳市和平区人民法院（2006）和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉，其具体理由为：一审法院认定双方在7月31日填写承包并经国家批准认定的《沈阳市房地产转让登记发证申请审批书》为不合法依据,而认为双方在7月1日签订的房屋买卖协议为审判依据是错误的。双方7月31日在审批表上填写的成交价格为31万元，是对第一次协商约定价格为37.8万元的变更，并且获国字批准、登记成交为31万元的民事法律行为，得到了国家的承认和保护。法院应对此予以支持，否则就有悖于法律。其具体要求为：请求二审法院依法撤销一审判决。
被上诉人王某某答辩称，原审原、被告签订的合同合法、有效，被上诉人已充分履行了自己法定和约定的义务，不应承担违约责任和赔偿责任，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实基本一致。
本院认为，上诉人李某与被上诉人王某某于2006年7月1日所签订的房屋买卖合同及补充协议是当事人的真实意思表示，是合法有效的合同和协议，合同约定了双方当事人的权利义务关系，双方均应恪守履行。关于上诉人李某主张合同约定价格与交易审批价格不一致，应视为合同约定价格条款无效或合同价格变更的上诉理由，本院认为，原告王某某与被告李某为了达到少交纳契税的目的，在房屋交易审批表上将交易价格填为310，000元属于规避税收政策问题，既不影响原来双方当事人的签订的房屋买卖合同相关条款的效力，也不能视为合同价格变更，且从双方当事人履行行为看，李某已向王某某缴纳定金3万元，购房款32，000元，李某交纳中介费，且向王某某出具了欠条，此后双方并没有签订改变378，000元购房款内容的备忘录或协议约定，故本院对上诉人李某此项上诉理由，本院不予支持。关于上诉人李某主张王某某隐瞒了房屋性质，其所购买的房屋应为商业网点而非住宅，且王某某本人也自认是将门市房卖与上诉人李某的问题。本院认为，在双方当事人所签订的合同及补充约定中并未明确写明房屋的性质，上诉人李某购买房屋也应有责任审查房屋的性质及用途，如果有充分证据证明被上诉人王某某有欺诈、重大误解、显示公平等情形，可行使撤诉、变更的权利。因此原判在认定事实及适用法律方面并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1，130元，由上诉人李某承担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李某晨
二00七年一月十五日
书记员白凤歧
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