辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2006）沈民（2）房初字第X号
原告(第三人所诉被告)傅某某，男，X年X月X日出生，汉族，系大连置业文化传播有限公司董事长，住（略）。
委托代理人孙长江，系辽宁四洋律师事务所律师。
委托代理人张叶菲，系辽宁四洋律师事务所律师。
被告（也是第三人所诉被告）沈阳信盟房地产开发有限责任公司，住所地沈阳市苏家屯区X街X号。
法定代表人赵某某，系该公司董事长。
委托代理人贺传盛，系辽宁申扬律师事务所律师。
第三人中国银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区X路X号。
负责人于某某，系该分行行长。
委托代理人常壮，系辽宁英泰律师事务所律师。
原告傅某某、第三人中国银行股份有限责任公司沈阳分行诉被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司商品房按揭买卖合同纠纷一案，本院于2006年11月29日受理后，依法组成由审判员吴波担任审判长，审判员黄进主审，代理审判员李倩参加评议的合议庭，于2007年2月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙长江、张叶菲，第三人委托代理人常壮，被告委托代理人贺传盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告傅某某诉称，2004年2月16日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于某阳市苏家屯区X街X号“信盟花园”3－X号别墅，建筑面积为1560.39平方米，单价为7950元／建筑平方米，总房款为（略）元；原告应在同月18日前支付给被告房屋总价款的40％，在原告向银行办理了按揭手续后，向被告支付剩余的全部房款；被告须于2005年9月30日前，将经过工程质量监督部门验收合格的房屋交付给被告。后，原告按约履行了全部付购房款的义务，然而被告未能按期向原告交付经竣工验收合格的商品房，虽经不断催要，但时至今日被告仍不能履行合同交付商品房的义务，故原告根据合同第9条之规定，有权解除合同。请求法院判令解除与被告签订的《商品房买卖合同》；被告返还原告已支付的购房款本金及利息（略）.78元；负担诉讼费用。
被告信盟房地产开发有限责任公司口头辩称，原告所述属实，因施工单位和我公司自身的原因，现无法交付房屋。同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。
第三人﹙有独立请求权的第三人﹚中国银行股份有限公司沈阳分行诉称，2004年2月18日被告傅某某为购买被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司别墅，与第三人签订了《购房（抵押）借款合同》，约定向被告傅某某贷款人民币740万元；被告傅某某将所购买的别墅抵押给第三人；“借款人出现其他可能影响归还贷款人贷款本息的情况”，贷款人有权宣布全部贷款提前到期。后，双方履行了该合同。同时，被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司为该笔贷款提供了连带责任保证。现原告傅某某起诉到人民法院，同时傅某斌已经停止向第三人偿还贷款本息，其行为足以影响归还第三人的本息。故第三人请求法院判令傅某某提前偿还贷款（略）.78元及利息（略）.96元（截止2006年12月20日），罚息181.66元；被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司承担连带责任；第三人对该合同抵押的房产享有优先受偿权。
原告（第三人所诉被告）傅某某辩称，根据《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人”，请求法院驳回第三人的诉讼请求。
被告（第三人所诉被告）沈阳信盟房地产开发有限责任公司口头辩称，第三人未请求解除贷款合同，按司法解释不应与本案合并审理。我公司仅应承担返还购房贷款及利息的责任。
经审理查明，2000年7月12日被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司（称谓甲方）与第三人中国人民银行沈阳市分行（称谓乙方）签订了《提供按揭贷款协议书》，约定甲方为促进“信盟花园”商品楼销售，特邀乙方参与向“信盟花园”买方提供抵押贷款；乙方提供的按揭贷款总额度为4000万元；乙方为每位业主提供抵押贷款的金额不超过买房总价的80％；贷款期限最长不超过30年；甲方须为每个申请贷款的业主向乙方出具《保证函》；……，甲方保证优质按时完成“信盟花园”的建造工程，使业主按时入住。同日，被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司给第三人中国人民银行沈阳市分行出具了《保证函》：本公司愿意为该协议书项下的每位抵押借款人之债务提供连带保证责任，保证范围为借款本金以及利息、罚息、承担费、补偿费和实现债权的费用等。2004年2月16日被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司与原告傅某某签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于某阳市苏家屯区X街X号“信盟花园”3－X号别墅，建筑面积为1560.39平方米，总价款为（略）元；原告应在同月18日前支付给被告房屋总价款的40％，在原告向银行办理了按揭手续后，向被告支付剩余的全部房款；被告须于2004年8月1日前，将经过工程质量监督部门验收合格的房屋交付给被告，逾期超过30日，买受人有权解除合同，出卖人退还全部已付款，并按已付款的50％向买受人付违约金。后，原告按约向被告支付了该房屋总价款的40％，计人民币（略）元。2004年2月18日原告傅某某与第三人中国人民银行沈阳市分行签订了《购房抵押借款合同》，约定第三人向原告发放个人住房贷款740万元；贷款期限为28年，即从2004年3月15日至2032年3月15日；月利率4.8‰；原告将所购房屋全部权益抵押给第三人，作为偿还贷款本息及其他相关费用的担保。2004年3月15日原告与第三人经沈阳市房产局作了原告所购房屋的抵押备案登记手续。后，第三人依照原告的委托将740万元转入被告帐户中。原告依约履行了全部付款义务后，被告因种种原因不能按期履行交付商品房的义务，致使原告诉至法院。截止2006年12月20日，原告已偿还第三人本金（略）.22元及利息（略）.25元，尚欠第三人本金（略）.78元及利息（略）.96元，罚息181.66元。
上述事实有双方当事人的陈述，2000年7月12日被告与第三人签订的《提供按揭贷款协议书》，同日被告给第三人出具的《保证函》，2004年2月16日原、被告签订的《商品房买卖合同》，同月18日原告与第三人签订的《购房（抵押）借款合同，2004年3月15日沈阳市房产局作出的《关于某人贷款购房抵押备案登记的批复》，第三人出具的原告《对帐单基本信息》，并经庭审质证，在卷佐证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，应予诚信履行。原告依约履行了全部给付购房款的义务，而被告因自身原因无法按约定期限交付商品房，且至今仍不能交付，按该合同约定的解除合同条件已经成就。现原告主张解除该合同，被告同意，故本院对原告的诉讼主张予以认定和支持。原告起诉来院，同时终止了与第三人签订的《购房抵押（借款）合同》的履行，致使对本案原、被告享有担保债权的银行作为有独立请求权的第三人起诉来院，对原、被告主张合同上的提前还贷权和连带偿还担保责任，故按《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第1款的规定，本案应予合并审理。被告以第三人未主张解除借款合同，因此不应合并审理的抗辩，因司法该条解释并未限定必须解除借款合同，故本院对被告的抗辩主张不予认定和支持。因原告以终止履行合法有效的《购房（抵押）借款合同》，致使有独立请求权的第三人行使该合同的提前还贷权得已成就，故本院对有独立请求权的第三人的提前还贷的主张予以认定和支持。因被告占有全部购房款，本案《商品房买卖合同》解除后，被告应将收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告，以充分发挥审判功能，避免当事人的诉累，保护当事人的合法权益，这也与《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款的规定相符。原告所购的预售房已经房产局办理了抵押贷款的登记，成为原告获取银行购房贷款的担保，故有独立请求权的第三人主张对该抵押房屋享有优先受偿权，本院予以认定和支持。应当指出，在被告偿还了有独立请求权的第三人贷款本息及罚息后，因原、被告解除了《商品房买卖合同》，故原告所购房屋应返还给被告所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》44条第1款、第107、94条第1款﹙4﹚项和《最高人民法院关于某理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条规定，判决如下：
一、解除原告傅某某与被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司于2004年2月16日签订的《商品房买卖合同》；
二、于某判决生效力后15日内，被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司一次性偿还原告傅某某购房款（略）元；
三、于某判决生效后15日内，被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司一次性赔偿原告傅某某偿还给第三人中国银行股份有限公司沈阳分行的本金（略）.22元及利息（略）.25元；
四、于某判决生效后15日内，被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司一次性返还第三人中国银行股份有限公司沈阳分行贷款本金（略）.78元及利息（略）.96元，罚息181.66元；
上述二、三、四项，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第232条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、第三人中国银行股份有限公司沈阳分行对原告傅某某登记设立的抵押房屋有优先受偿权；
六、待第三人中国银行股份有限公司沈阳分行债权受偿后，原告傅某某、被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司及第三人中国银行股份有限公司沈阳分行到房产管理部门办理抵押房屋注销登记手续，该房屋归被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司所有；
七、驳回原告傅某某、被告沈阳信盟房地产开发有限责任公司及第三人中国银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。
原告傅某某案件受理费（略）元由沈阳信盟房地产开发有限责任公司负担。
第三人中国银行股份有限公司沈阳分行案件受理费（略）元由沈阳信盟房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于某宁省高级人民法院。
审判长吴波
审判员黄进
代理审判员李倩
二00七年五月十一日
书记员白凤歧
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