辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告）：闵某某，女，X年X月X日出生，满族，无业，住（略）。
委托代理人：孟繁柱，系辽宁华建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：辽宁省中大远程教育学校。
住所地：沈阳市沈河区X街X号天光大厦X楼。
法定代表人：林某，系校长。
委托代理人：宋某某，男，X年X月X日出生，汉族，系该校法律顾问，住（略）—X号501。
上诉人闵某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市东陵区人民法院（2006）东民二房初重字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法由本院审判员吕丽担任审判长、由审判员常振明主审、审判员王志福参加评议，审理了本案，现已审理终结。
原审法院认定，二00五年九月二十八日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定“被告将位于沈阳市东陵区X街一号楼第三层自有产权房屋一处(建筑面积三百三十平方米)及东西两侧平台租赁给原告使用，租赁期为五年，自二OO五年十月一一日至二0一O年九月三十日止，每年租金为人民币六万元。双方同时约定，“租赁期间如需对房屋装修、改动或增加建筑设施，费用由原告自理，租赁期间的采暖费由被告负责。被告应将楼后栅栏修复，使学生与小区隔开，并保证楼两侧通道畅通”。在合同签订之前，即二OO五年八月十九日，原告将一年的房租人民币六万元交付被告。同时原告又交给被告二万元装修款。现原告以被告未按约定交纳采暖费，将楼后栅栏修复，并使楼的西侧通道顺畅为由要求解除合同，诉至本院。
原审法院认为，本案的争议焦点为原、被告双方的合同是否应解除，原告要求被告返还六万元，及损失六点四万元是否符合法律规定，装修费二万元的事情在双方的合同中是否有约定。原、被告双方当事人所签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。根据法律规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；当事入可以要求解除合同。本案中，由于被告没有交纳采暖费，致使房屋没有暖气，冬季无法使用，被告也没有修楼后的栅兰，无法使学生与小区隔开，西侧道路不能畅通，这些都与合同的约定相违背。由于被告的根本违约行为致使原告无法进行教学，不能实现合同目的，因此原告要求解除合同这一请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求返还已支付租金六万元的诉讼请求，因为合同约定的租期起止日期为二00六年十月一日至二0一O年九月三十日止，原告起诉日期为二OO六年一月四日，原告已经使用了三个月，因此对于这三个月的租金原告应予承担，一年租金六万元，每月五千元，三个月共计一万五千元，因此被告因违约应返还原告租金四万五千元。原、被告在合同履行过程中，就装修改建事项双方又达成口头协议，原告向被告支付了二万元装修工程款，由被告进行装修，由于在拆改工程中双方约定不明，均有过错，因此对于这二万元，原、被告应各自承担相应的民事责任。即原告自己承担百分之五十的责任，被告承担百分之五十的责任，即被告应返还原告一万元。关于原告自己又花费了四万四千元购买电脑、桌椅、门板等，因此笔费用并不能证明是被告违约给原告造成的实际损失，故本院不予确认。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，原审法院判决：一、解除原告辽宁省中大远程教育学校与被告闵某某所签订的《房屋租赁合同》。二、被告闵某某于本判决生效后十日内给付原告辽宁省中大远程教育学校租金人民币四万五千元。三、被告闵某某于本判决生效后十日内给付原告辽宁省中大，远程教育学校损失人民币一万元。案件受理费人民币三千九百九十元，由原告负担二千二百二十元，由被告负担一千七百七十元。
宣判后闵某某不服，上诉至本院。上诉请求，1、撤销（2006）东民二房初重字第X号民事判决，驳回被上诉人无理的诉讼请求。2、由被上诉人承担案件的审理费用。主要事实与理由，重审法院认定，我方有根本违约行为，并以此为由解除了我方与被上诉人之间的合同，该认定是不正确的，应予纠正，因为我方没有实施任何的所谓“违约行为”。关于栅栏修复一事，是由于被上诉人没有办理相应的行政审批手续，才导致我方不能如期对栅栏进行修复，栅栏早已做好，放在三楼的平台上，此点有我方提供的证据，报告及答复意见可以证明。我承认被上诉人能有力度，请刘区长亲临现场又有信件。刘区长视察后，证明这是防火通道，不能加围栏。关于采暖费一事，被上诉人装修时将暖气拆下，装修中途装修人肇文科被上诉人撵走，致使暖气不具备供暖条件。楼西侧的道路是畅通无阻的。主要是被上诉人决策的失误，在此没有招到学苗，造成损失，想撕毁合同，拒付租金和不承担装修费。故应依法撤销原判。驳回被上诉人无理的诉讼请求以维持上诉人的合法权益。
被上诉人辩称，我方认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的请求。上诉人违反合同约定，没交采暖费不能供暖，致使房屋不能使用。楼下的栅栏没有修复，楼内正常通道被封死，只能走消防通道，这是上诉人违约的事实，产生二万元钱的修缮费用，至于上诉人花多少钱进行装修和被上诉人没关系，被上诉人只拿二万元钱作为修缮费。
经本院审理查明与原审法院查明的事实及认定的证据基本一致。
本院认为，公民、法人合法权益受法律保护，上诉人与被上的人签订的房屋租赁合同是双方自愿达成的，意思表示真实，是有效的民事法律行为，当事人双方应当按照约定的合同履行义务。
被上诉人交付了一年房租金，上诉人将房屋交付给被上诉人，被上诉人购置了办学设备，又付给上诉人二万元装修费。在合同履行期间，上诉人并未能按照双方签订的房屋租赁合同履行其义务，《房屋租赁合同》第三条第二款规定，乙方（被上诉人）承租期间所发生的采暖费由甲方（上诉人）承担。第三条第四款甲方（上诉人）应将楼后栅栏修复，使学生与小区隔开，并保证楼西侧通道畅通。上诉人即未承担交付采暖费，又没将楼后的栅栏修复，上诉人亦承认是防火通道不能加栅栏。另外楼内正常通道已被封死，只能走消防外楼梯通道，上诉人的违约行为属实，因而致使被上诉人无法办学，双方签订的合同目的无法实现。上诉人对被上诉人的经济损失应当承担民事责任。故原审法院判决解除双方的租赁合同，由上诉人承担被上诉人的部分经济损失，并无不当。为此对上诉人上诉请求，不予支持。综上所述，原审法院判决并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3990元整，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员常振明
审判员王志福
二OO七年二月十三日
书记员于斌
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