辽宁省沈阳市中级人民法院
民事裁定书
（2005）沈民（2）房终字第X号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王某甲，女，X年X月X日出生，汉族，系新民市洁尔净洗衣店业主，住所（略），现住所新民市X街花园社区。
委托代理人：洪伟，系辽宁潢南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：新民市锻造厂，住所地新民市X街。
法定代表人：甘某某，系该厂厂长。
委托代理人：王某乙，男，X年X月X日出生，汉族，系新民市X街道办事处主任，住所（略）。
上诉人王某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服新民市人民法院（2004）新民（二）房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法由审判员白云良担任审判长，与审判员高子丁、审判员关云光（主审）组成合议庭，并2005年1月10日开庭公开审理了此案，上诉人王某甲，及诉讼代理人洪伟，被上诉人新民市锻造厂（以下简称锻造厂）的法定代表人甘某某，及诉讼代理人王某乙到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，院审判委员会进行讨论决定，现已审理终结。
原审法院审理查明：2003年11月1日，锻造厂与王某甲口头约定，将其临建门市房一间租赁给王某甲使用，月租金200元，对租赁期限未作约定。租赁期间，王某甲分别按月、季度向锻造厂支付租金。2004年5月，锻造厂将该厂整体出售，并于2004年5月25日左右通知王某甲此房屋不再出租，6月5日前腾交房屋。锻造厂收取王某甲房屋租金至6月1日止。因王某甲不同意锻造厂只给付500元搬家费，而其要求锻造厂按《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》的规定，享受承租人的权利，给予搬家、从业人员、电话、电表、房屋装修损失等补偿费用，同时，锻造厂应承担擅自断电，给其造成不能正常营业的经济损失。双方协商为果，发生纠纷。
原审法院认为：锻造厂与王某甲房屋租赁关系成立，但双方未签订书面合同，亦未约定租赁期限，之间系不定期的租赁关系，任何一方当事人均可随时解除租赁关系。但出租人在解除租赁关系时，负有在合理期限前履行了通知承租人的义务。锻造厂已提前通知王某甲解除租赁关系，并给予一定的搬家期限，应视为双方的租赁关系已解除，王某甲应将腾退的房屋交还给锻造厂。故原审法院对锻造厂的诉讼请求予以支持。对锻造厂主张王某甲给付其占用租赁房屋期间的租金的诉讼请求，因6月1日后不再发生租金，故对锻造厂请求王某甲给付其现占用房屋的租金的请求不予支持。对王某甲反诉请求，要求锻造厂赔偿因解除租赁关系给其造成的经济损失，因证据不充分，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定判决，一、本诉被告王某甲于本判决生效后一个月内，腾出承租的一间临建门市房（位于新民市X街花园社区，原洁尔净洗衣店）退还给本诉原告新民市锻造厂；二、本诉原告的其他请求驳回。三、反诉原告王某求的反诉请求驳回。案件受理费50元，反诉费350元，由王某甲负担。
宣判后，王某甲不服，向本院提起上诉。其上诉请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判；理由是1、原审法院既然认定锻造厂已整体出售，就证明锻造厂亦不存在，其应倒工商管理部门办理注销登记，其更不能作为诉讼主体进行诉讼；2、与锻造厂签订协议时，约定了租赁期限，即“租至王某甲不营业为止”；3、锻造厂应将非法获得给予王某甲的动迁补偿待遇，给予王某甲。
锻造厂辨称：服从原审法院判决。锻造厂系整体出让给沈阳市新元建设集团有限公司新达分公司，与房地产开发公司非拆迁、被拆迁关系，亦未收取开发公司给予王某甲的动迁费用。锻造厂虽已整体出让，但仍进行清理债权债务的善后工作，处于正常开业状态，具备民事诉讼主体资格。因王某甲系间接租房，锻造厂法定代表人甘某某给王某甲出具的“租至不营业为止”的证实材料的目的，是向工商行政管理机关证明王某甲租赁房屋的时间，达到免除王某甲前段时间的工商管理费用。锻造厂与王某甲达成的系口头房屋租赁协议，可要求其随时腾房。双方的租赁关系已解除，并且已给王某甲一定的腾出房屋的准备期限，原审法院判决王某甲腾退房屋是正确的。二审法院应依法驳回王某甲的上诉请求，维持原审法院判决。
本院审理认为：锻造厂提供的《关于东城办事处原锻造厂产权出售的合同书》中载明：“出售方新民市X街道办事处（原新民市锻造厂），购买方沈阳新元建设集团有限公司新达分公司（以下简称新达分公司）；企业产权出售范围为原企业全部生产用地，四至以原新民市锻造厂土地使用证四至范围为准，原企业地上所有不动产，含房屋、仓库等，企业出售价格为65万元”，新民市X街道办事处及新达分公司在该合同书中加盖印章，锻造厂法定代表人甘某某亦在该合同书中签名。2004年6月4日，新民市土地管理机关为新达分公司核发了新民国用[2004]X号国有土地使用权证，新达分公司取得了原锻造厂的土地使用权。新达分公司于2004年12月20日向本院出具书面证明，载明“新达分公司于2004年6月5日购得新民市锻造厂的厂房、厂地。”根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，包括本案诉争租赁合同项下的房屋及
土地于2004年6月4日已转移于新达分公司，锻造厂对该房屋及土地不再享有权利。根据“买卖不破租赁”的法律原则，锻造厂对本案租赁合同项下的权利和义务转移于新达分公司享有和承担，锻造厂不再是本案租赁合同的主体，其无权于2004年7月向法院起诉主张解除与王某甲的租赁关系并要求返还房屋。即使锻造厂与王某甲之间的租赁关系在6月4日之前以实际解除，由于王某甲未实际返还租赁房屋，而6月4日以后锻造厂的土地使用权，及坐落于该土地上的房屋已转移为新达分公司所有，故锻造产也无权向王某甲主张返还房屋的权利。锻造厂不是本案适格原告，原审法院作出实体判决不当，故对锻造厂的起诉应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条（一）项之规定，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第一百八十六条之规定，裁定如下：
一、撤销新民市人民法院[2004]新民（二）合初字第X号民事判决；
二、驳回新民市锻造厂的起诉；
三、驳回王某甲的反诉。
一审本诉案件受理费50元，由新民市锻造厂负担；一审反诉案件受理费50元，由王某甲负担；二审案件受理费50元，由新民市锻造厂负担。
本裁定为终审裁定。
审判长白云良
审判员高子丁
审判员关云光
二00五年四月十四日
书记员刘振华
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