湖北省宜昌市中级人民法院
民事判决书
（2006）宜中民一终字第（略）号
上诉人（原审被告）张某甲，男，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）-2-X号。
委托代理人（特别授权代理）张某乙（张某甲之子），男，个体工商户，住所（略）。
委托代理人（特别授权代理）向楠，湖北竟成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）宜昌市基建幼儿园。住所地：宜昌市X路X-X号。
法定代表人韩某，该园园长。
委托代理人（特别授权代理）曹本富，湖北真原律师事务所律师。
上诉人张某甲为与被上诉人宜昌市基建幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，不服宜昌市西陵区人民法院（2006）西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张某甲及其委托代理人张某乙、向楠，被上诉人宜昌市基建幼儿园的委托代理人曹本富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2004年2月1日，宜昌市基建幼儿园与张某甲签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限三年，每月租金4000元。同时约定，张某甲如不按合同支付租金，应按应付租金的20％偿付违约金，宜昌市基建幼儿园有权解除合同。2004年6月，宜昌市人民政府下发宜府办发（2004）X号文件《市人民政府办公室关于认真做好商业步行街项目用地和房屋拆迁工作的通知》，宜昌市基建幼儿园属于步行街拆迁的范畴，而张某甲所租赁的商业门面亦属于其中。2005年9月30日，宜昌市建筑安装总公司、宜昌市基建幼儿园、宜昌三江航天房地产开发有限公司商业步行街拆迁项目部三方签订了《拆迁协议》。2005年11月9日，宜昌市基建幼儿园即到宜昌市房地产权监理处将该园所属的房屋产权予以注销。2006年2月，宜昌市基建幼儿园进行搬迁，宜昌三江航天房地产开发有限公司商业步行街拆迁项目部即对该园进行拆迁。拆迁过程中，将与张某甲共用的楼板损坏，致使张某甲承租的房屋在下雨时有漏雨的情况发生。2006年2月，张某甲与宜昌市基建幼儿园共用的一块电表亦被宜昌市供电局拆除，致使张某甲在承租房中无法正常生活、经营。故张某甲从该月起未交纳房屋租金。宜昌市基建幼儿园称在此期间曾多次与张某甲协商解除租赁合同。2006年5、6月间，宜昌市基建幼儿园委托律师向张某甲送达律师函件一封，要求与其解除租赁关系，并退还房屋。宜昌市基建幼儿园在与张某甲多次协商未果的情况下，提起诉讼。
原审认为，原、被告双方所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思的表示，符合有关法律规定，应予以确认。现该合同虽未到期，但因政府需征用该地作城市改造的项目，故该租赁合同实际已无法再履行。现宜昌市基建幼儿园主张解除与张某甲的租赁合同，应予以准许。宜昌市基建幼儿园于2005年9月签订《拆迁协议》，并于2006年2月实施拆迁，在此期间未以书面形式告知张某甲，其虽称口头与张某甲进行了协商，但无证据证实。同时，因停电及租赁房屋漏雨致使张某甲不能正常经营，宜昌市基建幼儿园对此应承担相应的责任。现宜昌市基建幼儿园要求张某甲支付房租，但结合本案的实际情况，自2006年2月起的租金及违约金张某甲可不予给付。据此判决：一、解除原告宜昌市基建幼儿园与被告张某甲签订的《房屋租赁合同》；二、驳回原告宜昌市基建幼儿园的其他诉讼请求。
上诉人张某甲不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：
一、一审诉讼程序违反法律规定。原判决查明的事实部分，主要证据没有当庭出示，也没有经过质证程序，因此不能作为证据使用。宜府办发（2004）X号文件《市人民政府办公室关于认真做好商业步行街项目用地和房屋拆迁工作的通知》，本证据没有交给上诉人过目，也没让上诉人发表质证意见。2005年9月30日，宜昌市建筑安装总公司、宜昌市基建幼儿园、宜昌三江航天房地产开发有限公司签订的《拆迁协议》，庭审时被上诉人根本没有提交该份证据，双方也没有进行质证。根据法律规定，没有经过质证的证据不能作为判案的依据。因此，一审违反诉讼程序，作出的判决应为无效判决。
二、一审判决认定事实有误。既然宜昌市建筑安装总公司、宜昌市基建幼儿园、宜昌三江航天房地产开发有限公司三方于20O5年9月30日签订了《拆迁协议》并办理房屋产权注销手续，宜昌市基建幼儿园于2005年9月30日就丧失了对租赁房屋的所有权。只有拥有完全的所有权，才会派生出占有、使用、收益、处分的权利。宜昌市基建幼儿园在房屋所有权己经灭失的前提下，就不应该再拥有房屋的收益权（即收取房租）。所以，一审认定从2006年2月起宜昌市基建幼儿园无权收取房租没有事实和法律依据，应该认定从2005年10月1日起宜昌市基建幼儿园就无权收取房租。
三、上诉人的合法权益没有得到根本保护。一审判决解除《房屋租赁合同》，但对被上诉人的违约责任、上诉人的房屋装修损失、经营损失等实质性问题搁置不审，判决结果显失公平。综上所述，请求二审依法撤销原判，发回重审。
被上诉人宜昌市基建幼儿园辩称：
一、上诉人诉称“一审诉讼程序违反法律规定”纯属无稽之谈。其一，法律、法规及条例、办法等均不属于证据的范畴。宜府办发（2004）X号文件《关于认真做好商业步街项目用地和房屋拆迁工作的通知》同样不能作为证据。被上诉人宣读了该通知的有关规定，以反驳上诉人要求被上诉人赔偿其30万元经济损失的无理要求。上诉人对被上诉人宣读的有关补偿规定既未提出异议也未申请法庭看该通知中的有关规定，说明上诉人已经明知和认可，故一审诉讼程序符合法律规定。其二，上诉人在庭审中提出其所承租的房屋不在拆迁红线范围内。为证实上诉人所承租的房屋在拆迁范围内，被上诉人应法庭要求将《拆迁协议》在庭审后向法庭提供。被上诉人要强调说明和提请二审注意的是被上诉人与上诉人签订的是《房屋租赁合同》，而不是拆迁协议。上诉人只不过是以此为借口，故意拖延拆迁时间，无偿占用该房屋进行经营谋利。这样不仅影响了商业步行街的拆迁进度，而且还导致被上诉人的补偿款至今不能及时全部到位。
二、上诉人以被上诉人2005年9月30日已办理房屋产权注销手续，不应再收取租金为由企图达到长期非法占用该房屋进行经营之目的是徒劳的。其一，被上诉人于2004年下半年接到拆迁通知后就通知上诉人另行租房，及时迁走。但上诉人不仅不迁走、不交租金，反而向被上诉人索要30万元的补偿费。既然双方未解除租赁合同，上诉人就应无条件的履行向被上诉人交纳租金的义务。其二，按上诉人所陈述：从2005年10月1日起，被上诉人无权收取租金。那么，上诉人认为应由谁来收取租金或向市拆迁办公室，还是向市政府交纳租金呢上诉人又与那个单位签订过租赁合同
三、上诉人在一审诉状中只要求被上诉人继续履行租赁合同，且在庭审中又主动撤诉，故上诉状中所谓“上诉人的合法权益没有得到根本保护”的理由不能成立。其一，双方所签《房屋租赁合同》第六条第1项明确规定，甲方（被上诉人）无故终止合同，应向乙方（上诉人）赔付违约金。而新建商业步行街是政府行为，被上诉人不是无故终止合同，即没有过错，故不应偿付违约金。更不存在赔偿所谓经济损失。其二，上诉人称：只有拥有完全的所有权，才会派生出占有、使用、收益、处分的权利。这是对法律的曲解和无知。如房屋的管理者及承租方转租给第三人同样有收益权。因此，上诉人的观点极为错误、不值得一驳。其三，宜府办发（2004）X号文件中所列各项补偿费用是针对被拆迁人即房屋所有权人，而不是针对承租人。因此，上诉人要求经济补偿是无理要求，没有任何道理和依据。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立。
经审理查明，原审法院认定的事实属实。双方当事人在二审程序中未提供新的证据。
双方当事人的争议焦点：1、一审采信证据是否符合法律规定。2、宜昌市基建幼儿园在签订《拆迁协议》后，是否对被拆迁的原租赁房屋仍享有收取租金的权利。3、本案承租人张某甲的权益是否得到法律保护。
上述事实，有一、二审庭审笔录及双方当事人在一审各自提供的已经庭审质证的证据在卷佐证。
本院认为：1、关于一审采信证据是否符合法律规定的问题。宜昌市基建幼儿园在一审提供的宜府办发（2004）X号文件《市人民政府办公室关于认真做好商业步行街项目用地和房屋拆迁工作的通知》、《拆迁协议》虽未作为证据在法庭上出示、质证，但宜昌市X街项目拆迁是已经发生的事实，上诉人张某甲所承租的房屋要进行拆迁也是事实。上诉人张某甲对该事实在本案诉讼前已是明知的。因此，不论宜昌市基建幼儿园向一审提供的宜府办发（2004）X号文件《市人民政府办公室关于认真做好商业步行街项目用地和房屋拆迁工作的通知》及《拆迁协议》是否作为证据在法庭上出示、质证，均不影响本案涉讼房屋因宜昌市X街项目拆迁事实的认定。2、关于宜昌市基建幼儿园在签订《拆迁协议》后，是否对被拆迁的原租赁房屋仍享有收益权的问题。宜昌市基建幼儿园虽于20O5年9月30日签订了《拆迁协议》并办理了房屋产权注销手续，但其与上诉人张某甲签订的《房屋租赁合同》既未到期也未解除，双方的房屋租赁关系依然存在。因此，其对原出租的房屋仍享有收取租金的权利。3、关于承租人张某甲的权益是否得到法律保护的问题。上诉人张某甲在一审诉讼中并未就其所承租房屋的装修损失、经营损失等向出租人宜昌市基建幼儿园提出补偿或赔偿的请求，按照民事诉讼不告不理、无诉不审的原则，一审对上诉人张某甲承租期间是否存在房屋装修损失、经营损失等未予审理，并不违反法律规定。综上所述，上诉人张某甲的上诉理由和请求，不能成立。
综上所述，经合议庭评议，原判决事实清楚，证据确实，程序合法，实体处理无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件诉讼费1460元，由上诉人张某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长杨云先
审判员郑文堂
代理审判员李翔
二○○七年一月十五日
书记员商艳琼
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