江西省赣州市中级人民法院
民事判决书
（2005）赣中民一终字第X号
上诉人（原审被告）宁都恒盛房地产开发有限公司。
法定代表人徐某某，公司董事长。
委托代理人刘益敏，江西洪城律师事务所律师。特别授权代理。
委托代理人姜国梁，江西洪城律师事务所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）郭某某，男，1972年11月生，汉族，江西省宁都县人，个体户，住（略）。
委托代理人万志平，客家人律师事务所律师。
上诉人宁都恒盛房地产开发有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服宁都县人民法院（2005）宁民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理完毕。
一审法院经审理查明：原告郭某某、被告恒盛公司于2004年1月12日、2月18日分别签订了一份商品房买卖合同，原告购买被告开发的“阳光都会”商品房小区B栋怡景苑五单元X号住房和X号储藏间，其中，住房建筑面积133.55平方米，价款（略）元，储藏间建筑面积16.68平方米，价款（略）元，总价款（略）元。合同约定，买受人接分期付款方式应在2004年2月11日前付清住房款，逾期在30日内付清，买受人应向出卖人按日支付自应付款期限的第二天起至实际金额支付之日止逾期应付款万分之五的违约金，超过30日时，出卖人有权解除合同，买受人应向出卖人支付累计应付款1%的违约金，如继续履行合同，买受人应向出卖人按日支付自应付款期限的第二天起至实际全额支付之日止逾期应付款万分之八的违约金，买受人应一次性付清储藏间房款，但对该款的支付时间没有明确约定。合同还约定，出卖人应在商品房验收合格的条件下于2004年7月30日前将原告所购商品房（含储藏间）交付给买受人，逾期不超过30日交付，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已付房款万分之五的违金，超过30日时，买受人有权解除合同，出卖人应退还全部已付款，并向买受人支付累计已付款1%的违约金，如继续履行合同，出卖人应向买受人按日支付自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止已付房款万分之八的违约金。
原告在2004年1月12日与被告签订住房买卖合同时向被告交纳购房款（略）元，在2004年2月18日与被告签订储藏间买卖合同时向被告一次性交清了购储藏间款及商品房有关的税费（后被告退还了原告所交税费，于2004年9月11日重新出具了收款收据，金额为（略）元）。2004年2月19日，原告又向被告交纳房款（略）元，并与被告达成补充协议，约定余款（略）元应于房屋交付时支付，并不再给予房款优惠。经原告申请，被告还为原告储藏间安装了卷闸门，原告还应付被告卷闸门款1281元。
2004年7月30日前，被告开发的“阳光都会”工程已经竣工。被告在未经竣工验收备案的情况下擅自将B栋建筑交付使用，给予包括原告在内的许多购房户办理房产证。被告多次通知原告进行房屋交付，原告均以被告仅出示赣州市城市规划建设局关于表彰荣获2003—2004年度赣州市第二批市级优良结构工程奖的通报、商品使用说明书、质量保证书不足以说明商品房验收合格，出示证明文件不充足为由拒绝交接，因而也未将剩余房款付清。原告诉至一审法院，要求被告继续履行合同，并承担延期交付的违约责任。
一审法院认为：原告郭某某、被告恒盛公司自愿签订的商品房买卖合同（为预售合同）有效，双方应按约定全面履行合同。原、被告就原告付清余款的期限达成了补充协议，该补充协议应予执行。被告应按约定向原告提供经验收合格的商品房并不得违反国家行政法规有关工程质量管理的规定。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》规定，成片开发建设的住宅小区工程必须实行监理，建设单位在工程竣工后应组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格、办理竣工验收备案后方可交付使用。被告开发的“阳光都会”商品房小区B栋并未经建设主管部门竣工验收备案，显然不能证明被告向原告提供的商品房已经验收合格，即使被告向原告出示了商品房使用说明书、质量保证书、评奖通报，亦不足以说明被告在交付最后期限之前满足了该约定交付条件。被告交付符合交付条件的商品房与原告付清房款是双方应同时履行的合同义务，在没有证据表明原告无意履行合同的情况下，原告对被告已实际存在的违约行为提出抗辩、暂停交付剩余房款的行为正当。在原、被告均愿继续履行合同的情况下，被告应将原告所购商品房交付给原告，还应按约定向原告支付自2004年7月31日起至实际交付之日止已付房款（略）元每日万分之八的违约金，原告亦应交付给被告剩余房款（略）元、卷闸门款1281元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十三条、第一百五十九条、《建设工程质量管理条例》第十二条、第十六条的规定，判决：一、限被告宁都恒盛房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内在现时条件下向原告交付原告约定购买的商品房（含住房、储藏间），给付原告相关的权属证照，原告同时向被告支付剩余房款（略）元、卷闸门款1281元。二、被告应支付原告自2004年7月31日起至实际交付之日止已付房款（略）元每日万分之八的违约金。案件受理费4916元，由被告负担。
上诉人宁都恒盛房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、本案在一审庭审中，被上诉人突然变更了诉讼请求，为此，上诉人依法申请重新给予答辩期，一审法院驳回了上诉人的申请，一审法院对本案的审理违反法律程序，剥夺了上诉人的诉权。2、《建设工程质量管理条例》第16条第3款的规定和第17条的规定，已表明：一个建设工程只需经过“验收合格”就可以交付使用。至于“备案”，只是“验收合格”之后的一个行政监管程序，不足“交付使用”的必要条件。一审判决认定经“备案”后方可交付使用，显然是对上述条例的篡改，属违法判决。3、在约定交付房屋之日及之后，上诉人多次催被上诉人付清购房余款并办理房屋交接手续，而被上诉人却从未如约而来，造成房屋至今还未交付的原因只是被上诉人无钱付余款，上诉人在被上诉人未付清余款的情况，有拒绝履行交付义务的抗辩权。一审法院依《合同法》66条规定，判决上诉人败诉，属前后矛盾。
被上诉人郭某某答辩称：1、上诉人在一审第一次庭审中提出被上诉人变更诉讼请求，要求给其时间答辩，法庭对上诉人的意见进行了充分考虑，并确定了第二次开庭时间，由此可见，一审判决程序合法，未违反法律规定，更未剥夺上诉人的诉权。2、依上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定，上诉人要求被上诉人接受房屋，必须向被上诉人出示房屋竣工验收合格的有效证明文件，但至今上诉人未向被上诉人出示房屋竣工验收合格的有效证明文件。虽然上诉人的房屋验收合格，实体上具备了交付条件，但既未按有关规定在建设监督机关备案，也未向被上诉人出示验收合格的有效证明文件，上诉人向被上诉人交付房屋未满足合同约定的房屋交付条件，造成房屋至今未交接的过错责任完全在于上诉人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决妥当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
除对一审判决查明“被告在未经竣工验收备案的情况下擅自将B栋建筑交付使用”的事实本院不予确认外，对一审判决查明的其他事实，本院予以确认。同时，本院另查明：上诉人、被上诉人在签订的住房、储藏间商品房买卖合同中，均约定了房屋的交接条件，即商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，也即商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住房的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。还查明：被上诉人郭某某购买的由上诉人恒盛公司开发的“阳光都会”商住小区B栋房屋，在2004年7月26日，已由勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，房屋验收为合格，同意交付使用。由于未缴纳该栋房屋的工程质量监督费，为此，宁都县建筑工程质量监督站未为该栋房屋办理竣工验收备案手续。
对于上述事实有被上诉人郭某某在一审诉讼中提供的《商品房买卖合同》原件，宁都县建筑工程质量监督站出具的书面证明及上诉人宁都县恒盛房地产开发有限公司在二审诉讼中，提供的未经备案机关签收备案的阳光都会商品住宅小区B栋竣工验收备案表等证据证明。
本院认为：上诉人恒盛公司与被上诉人郭某某在协商一致的基础上，自愿签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效。被上诉人郭某某要求继续履行房品房买卖合同，由上诉人恒盛公司交付其购买的房屋，上诉人恒盛公司同意将房屋交给被上诉人郭某某，本院予以准许。《建设工程质量管理条例》第十六条第一款、第三款分别规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。”“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”上诉人恒盛公司开发的宁都县阳光都会商住小区B栋住宅楼竣工后，勘察、设计、施工、监理等单位于2004年7月26日对该住宅楼进行了竣工验收，验收的结论是合格，同意交付使用。由此说明，上诉人恒盛公司开发的阳光都会商住小区B栋住宅楼经验收合格，达到了交付使用的条件，也即符合恒盛公司与郭某某在商品房买卖合同中约定的恒盛公司应当在2004年7月30日前，应将经验收合格的商品房交付郭某某使用的条件。虽然阳光都会商住小区B栋住宅楼因未缴纳工程质量监督费，而未在建设主管部门办理竣工验收备案登记，但并不能否认恒盛公司向郭某某提供的商品房不合格，不符合约定的交付条件。一审判决认定恒盛公司开发的阳光都会商品房小区B栋未经建设主管部门竣工验收备案，不能证明恒盛公司向郭某某提供的商品房已经验收合格，无事实和法律依据，对该认定，本院不予采纳。按双方在商品房买卖合同中的约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行交接时，出卖人应当出示商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。上述约定强调的是书面通知，即出卖人向买受人发出《商品房交接通知书》，以口头通知、电话通知等方式通知买受人均不构成法律意义上的通知。同时合同当事人进行当面交接时，买受人应当对商品房按照法定标准和约定标准进行验收。在验收之前出卖人必须向买受人出示房地产开发主管部门核发的商品房交付使用批准文件和自制的房屋交接单，恒盛公司虽多次通知郭某某进行房屋交接，但恒盛公司并未按双方约定的方式，以书面通知郭某某交接，恒盛公司的通知不构成法律意义上的通知，恒盛公司主张其已通知郭某某交接，郭某某未来交接，由于恒盛公司的通知方式不符合约定，同时也未提供充分证据证明郭某某未来交接，因此对恒盛公司该无事实依据的主张，本院不予采信。恒盛公司开发的阳光都会商品房小区B栋住宅楼虽经有关部门验收合格，达到交付使用条件，但在与郭某某进行交接时，并未提供双方按约定应出示的商品房经验收合格的证明文件，恒盛公司向郭某某出示的其所购买的B栋住宅楼已荣获优良结构工程奖的通报及相关的商品房使用说明书，质量保证书等，因缺乏该商品房验收合格文件，而使恒盛公司出示的证明文件不齐全，郭某某为此而拒接与恒盛公司进行房屋交接，因未按期交付房屋的原因在于恒盛公司，故由此而产生的延期交房责任应由作为出卖人的恒盛公司承担。恒盛公司主张造成房屋至今未交付的原因是郭某某无钱付清余款，对该主张，恒盛公司未提供充分证据予以证明，本院对其该主张，不予采信。造成房屋未能按期交付，是由于恒盛公司在与郭某某办理交接时，未向郭某某出示商品房验收合格证明文件，而不是恒盛公司开发的房屋，未经验收或经验收不合格，同时恒盛公司在交接时，也向郭某某出示了其所建B栋住宅已获市级优良结构工程奖的证明，并已为其办理了房屋产权证，故可适当减轻恒盛公司的延期交房责任。况且，双方约定的违约金按已付款每日万分之八标准计算过高，本院也应予适当调整。被上诉人在一审第一次庭审中，只是变更了支付违约金的起止时间，并未实质性的改变诉讼请求，一审法院也进行了第二次开庭，因此，恒盛公司主张一审法院违反法律程序，剥夺其诉权的上诉主张不能成立，本院不予采信。
综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律基本正确，但部分处理结果欠妥，予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持宁都县人民法院（2005）宁民一初字第X号民事判决第1项；
二、变更宁都县人民法院（2005）宁民一初字第X号民事判决第2项为：从2004年7月31日起至实际交付房屋之日止，由上诉人宁都恒盛房地产开发有限公司向被上诉人郭某某支付已付购房款（略）元每日万分之四的违约金。
三、二审诉讼费合计9832元，由上诉人宁都恒盛房地产开发有限公司负担6882元，被上诉人郭某某负担2950元。
本判决为终审判决。
审判长熊静
审判员丛国珍
代理审判员胡碧华
二○○六年二月十七日
代理书记员黄琼
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