安徽省蚌埠市中级人民法院
民事判决书
（2007）蚌民一终字第X号
上诉人（原审被告）朱某某，男，X年X月X日出生，汉族，培阁店铺业主，住（略）。
被上诉人（原审原告）盛某某，女，X年X月X日出生，汉族，蚌埠市第一麻纺厂退休工人，住（略）。
委托代理人宋某志，安徽涂山律师事务所律师。
原审被告宋某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商户，住（略）。
上诉人朱某某因与被上诉人盛某某、原审被告宋某房屋租赁合同纠纷一案，不服蚌埠市蚌山区人民法院（2006）蚌山民一重初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱某某、被上诉人盛某某的委托代理人宋某志到庭参加诉讼。原审被告宋某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
经审理查明：盛某某自1996年起租用蚌埠市房地产集团中市经营有限公司（下称中市房地产公司）经营管理的、坐落于本市X街X号X单元X楼X号国有公房，双方每年签订一次租赁合同。自1996年年底开始，盛某某将该房转租给朱某某，双方亦是每年签订一次合同。2004年12月20日，盛某某再次与中市房地产公司签订房屋租赁合同，约定租期为一年，月租金为400元。同日，盛某某又与朱某某签订租赁合同，约定：租期自2004年11月30日至2005年11月30日；月租金为1750元；租赁期间，朱某某不得转租，否则盛某某有权收回房屋；合同期满后盛某某如需出租，朱某某有权在同等条件下优先租赁；如朱某某不再续签合同，其装修的部分归盛某某所有。合同期满后，朱某某将房屋出租给宋某使用至今。2005年12月19日，盛某某诉至人民法院，要求朱某某腾退房屋。诉讼期间，盛某某与中市房地产公司于2006年8月14日就本案讼争房屋又订立了为期两年的租赁合同。另查，朱某某给付盛某某租金至2005年11月30日。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同等证据在案作证，并经当庭质证，本院予以确认。
原审判决认为：盛某某与朱某某签订的房屋租赁合同期限已届满，盛某某有权收回房屋。朱某某称其将房屋转租给吴柏振，未提供证据加以证明，该主张不成立。朱某某在租赁合同期满后，擅自将房屋转租给宋某，该转租合同无效。盛某某要求朱某某按2600元/月给付租金，因未提供证据加以证明，该诉讼请求不能成立。朱某某应按租赁合同约定的租金予以给付。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：一、朱某某、宋某于本判决生效之日起十日内将承租的本市X街X号X单元X楼X号房屋腾退给盛某某；二、朱某某按每月1750元支付盛某某房屋租金，自2005年12月计算至腾退房屋之日。
原审法院宣判后，朱某某不服，向本院提起上诉。其主要理由是：上诉人将房屋转租给吴柏振，而原审法院未将其追加为本案当事人，程序违法。请求二审法院依法改判或发回重审。
被上诉人盛某某辩称：上诉人对其将房屋转租给吴柏振的事实，未提供证据证明，该上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求驳回上诉，维持原判。
本院认为：上诉人朱某某与被上诉人盛某某签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。朱某某在合同期限届满后虽继续占用房屋，但盛某某及时提起诉讼要求收回房屋的行为，足以表明盛某某不同意朱某某继续使用房屋，故不能认定双方间形成了不定期的房屋租赁关系。据此，朱某某在合同期满且未形成新的房屋租赁关系时，负有及时返还房屋的义务，其未能按期返还，应当承担返还租赁物的合同责任，并赔偿因逾期交房给盛某某所造成的经济损失。原审被告宋某基于朱某某的擅自出租行为而实际占有租赁房屋，由于朱某某在出租房屋时已不再享有房屋承租权，该转租行为属于无权处分行为，故应当确认为无效，宋某应当返还租赁房屋，原审判令朱某某、宋某共同承担返还房屋的民事责任并无不当。盛某某主张的租金是因朱某某的违约行为所产生的损失，原审法院以双方约定的租金数额作为该损失的计算标准较为合理，但未明确履行期限，应予更正。原审法院适用的《中华人民共和国合同法》第二百二十七条，属于房屋租赁合同中的法定解除条款，由于朱某某与盛某某间的房屋租赁关系已终止，不存在合同解除问题，故原审判决适用法律欠妥，本院予以纠正。朱某某虽提出其将房屋转租给吴柏振的事实，但未能提供证据加以证明，本院对该事实不予认定。上诉人的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、第一百五十三条第一款（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、维持蚌埠市蚌山区人民法院（2006）蚌民一重初字第X号民事判决的第一项，即朱某某、宋某于本判决生效之日起十日内将承租的本市X街X号X单元X楼X号房屋腾退给盛某某；；
二、变更蚌埠市蚌山区人民法院（2006）蚌民一重初字第X号民事判决的第二项为：朱某某于本判决生效之日起十日内支付盛某某的租金损失（按每月1750元计算，自2005年12月计算至房屋腾退之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费及其他诉讼费合计人民币700元，二审案件受理费及其他诉讼费合计人民币800元，均由上诉人朱某某负担。
本判决为终审判决。
审判长郭晓红
审判员王进
代理审判员王国强
二○○七年七月四日
书记员王伟
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