辽宁省沈某市中级人民法院
民事判决书
（2007）沈某(2)房终字第X号
上诉人（原审原告）：王某，女，X年X月X日出生，汉族，无职业，住址：沈某市和平区X路X号皇城酒店公寓X室。
委托代理人：才贵富，辽宁人民律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈某银基发展股份有限公司。住所地：沈某市沈某区X街X号。
法定代表人：沈某某，该公司董事长。
委托代理人：韩宏利，北京隆安律师事务所沈某分所律师。委托代理人：钟宇，北京隆安律师事务所沈某分所律师。
上诉人王某与被上诉人沈某银基发展股份有限公司（以下简称银基公司）因商品房买卖合同纠纷一案，不服沈某市和平区人民法院（2006）和民房初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年3月19日受理后，依法组成由审判员张卓琦担任审判长，代理审判员孝剑波主审，代理审判员陈兴田参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：王某与银基公司于2004年6月5日签订《商品房买卖合同》，约定王某以总价（略）元购买银基公司开发的位于沈某市和平区X路X号皇城公寓X室商品房一处，王某于2004年6月5日交纳全部购房款，建筑面积108.62平方米，房屋交付时间定于2004年8月31日之前，以银基公司开具的准住通知单为准。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的十万分之一的违约金，合同继续履行等内容。
合同签订后，王某按约定支付了总价款，银基公司未按约定时间交付房屋。银基公司已经就延迟交付房屋事宜向原告做出了违约赔偿。王某于2005年1月18日办理入住手续。银基公司交付房屋后，至今尚不具备条件将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，王某因此尚不能办理单元产权登记。
另查明，产权登记机关核准建设单位初始登记所需的要件：1、竣工验收备案书；2、规划验收合格证；3测绘成果资料；4、接管批复或补偿收据；5、国有土地使用证；6、建设工程规划许可证及通知书。银基公司在审理期间向法庭提供了国有土地使用证、建设工程规划许可证及通知书、沈某市消防局建筑工程消防验收意见书(该工程在消防方面基本具备使用条件)、辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书。
2006年3月2日，王某诉至原审法院，请求法院判令变更《商品房买卖合同》第十五条的违约金为日千分之一，立即支付违约金；在判决书作出的半年之内办理产权证；否则解除合同，承担违约责任。2006年8月2日，王某于一审法院第一次庭审时变更诉讼请求为：1、解除《商品房买卖合同》，判令银基公司返还购房款（略）元、契税8896.65元、维修基金6246元、代办手续费600元、物业费2346元、空调费5974元、空调维修费80元、停车费9600元；2、判令银基公司赔偿损失（略）元，按各款项的万分之2.1计算，从2004年9月1日至2006年8月2日；3、判令银基公司支付违约金（略）.57元，由十万分之一增加至万分之三；4、诉讼费用由银基公司负担。但王某并未就变更后的诉讼请求补交案件受理费。银基公司辩称：双方签订的《商品房买卖合同》不符合解除条件，应继续履行。
原审法院认为，王某与银基公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。银基公司交付房屋后尚未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致王某至今未能取得房屋权属证书，银基公司已构成违约，应承担违约责任。关于王某请求解除合同一节，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。诉讼中，银基公司已完成竣工验收备案，正在准备进行初始登记，银基公司将初始登记所需的证明文件提交产权登记机关备案并经核准后，王某即可办理单元产权登记，王某请求解除合同不符合上述司法解释规定的“无法办理”的情形，故对王某关于解除合同的诉讼请求本院不予支持。合同对银基公司逾期将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的违约责任承担方式作出了明确约定，王某提出该条款约定的违约金过低，因银基公司逾期办理产权证的违约责任给王某造成的实际损失低于银基公司逾期交房或者王某逾期付款造成的损失，故法院根据具体情况可作适当调整，判决银基公司按原约定比率的五倍计算逾期办证的违约金比较合理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，原审法院判决：1、本判决生效之日起十日内，银基公司赔偿王某违约金，按总房价（略）元的每日十万分之五计算，自2005年4月19日起至本判决生效之日止；二、驳回王某、银基公司其他诉讼请求。案件受理费500元，由银基公司负担。
宣判后，上诉人王某不服上述民事判决，向本院提出上诉，请求二审法院依法撤销原判，判令解除上诉人与被上诉人之间的商品房买卖合同，银基公司返还购房款（略）元，及相关费用契税8896.65元，公共维修基金6246元，物业费2346元，空调费5974元，空调维修费80元，停车费9600元，共计：（略）.65元；请求法院判令银基公司赔偿损失（略）.7元，按各项款项的万分之2.1计算，从2004年12月1日至2006年11月24日。请求法院判令被上诉人承担一、二审的诉讼费用。其理由：上诉人与被上诉人以《商品房买卖合同》的形式约定购买银基公司开发的皇城酒店公寓。上诉人在签订合同时相信银基公司有良好的信誉，并能在规定时间内办理房屋产权证。但自上诉人于2005年1月19日入住至今己经22个月（计近2年的时间），经多次催告后，仍提供不了房产证。银基公司的行为严重地影响了上诉人对房屋的使用、转让、出租。致使上诉人与银基公司的合同目的不能实现。根据《合同法》第94条的规定，当时人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使合同不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。上诉人认为一审判决是不正确的。不正确的原因有以下几条：1、银基公司合同明显违约，银基公司在办理房屋所有权登记的期限届满后已经超过一年，长达22个月，构成合同违约。2．银基公司至今之所以没有给上诉人办理房证的是根本原因是其不能在法律规定的时间内办理相关的手续，至今也没有向产权登记机关提供相关的材料，其主观是故意的。至本案一审判决时，应办理产权证的期限已远远超过了一年，其仍然在“准备阶段”。上诉人所要办理的房证的期限仍然会无限期的拖延下去，而银基公司只愿意付出微乎其微的赔偿，逃避了本应解除合同并赔偿相应损失的责任。一审法院的对事实的认定单纯的用了“无法办理”的解释，割裂了法律上规定的时间期限，是与法律和事实不相符的，支持了有过错的一方。上诉人所购买的房产，无论从时间性，地域性都是有投资性的。在购买此房时，上诉人相信了银基公司的宣传及承诺，对于按合同办理房证深信不疑，对此上诉人也做了相应的进住和投资计划。但是银基公司没有按合同的约定执行，使我们的进住和投资受到了严重的损失，从目前来看，我们事先的计划目的无法实现。因此，被上诉人已经对我们造成了实质性的违约，使我们的损失进一步的扩大。综上所述，执行原来的合同是根本不能实现的，因此上诉人在一审中依法行使合同法中规定的“不安抗辩权”要求解除合同并赔偿损失是符合法律规定的。请求二审法院撤销原判，依法改判。
被上诉人银基公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持。主要理由是：答辩人已于2006年11月17日取得了《关于住宅、公建（皇城酒店公寓）项目初始登记的批复》，包括上诉人在内的所有皇城酒店公寓楼盘买受人已均可办理产权登记，而且我方已经为其他买受人办理了产权证。现上诉人已经进住使用该房屋，不存在商品房买卖合同目的无法实现的情形。尽管办理房证发生迟延，构成违约，但并不构成根本违约，不能发生解除合同的后果。
本院查明事实与原审法院查明事实一致。
二审期间本院另查明，银基公司已于2006年11月17日取得了《关于住宅、公建（皇城酒店公寓）项目初始登记的批复》，该批复主要载明：经审查，你单位开发建设的住宅、公建（皇城酒店公寓）项目规划X栋，本期登记X栋。其中，位于和平区X路X号房屋，……提交的证件齐全，批准初始登记。……请告知住宅房屋购买人到房屋所在地登记发证所办理产权登记，领取《房屋所有权证》。
上述事实，有《商品房买卖合同》、国有土地使用证、建设工程规划许可证及通知书、沈某市消防局建筑工程消防验收意见书、入住通知书、交房延期赔偿单、竣工验收备案书、《关于住宅、公建（皇城酒店公寓）项目初始登记的批复》等证据及双方当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是合同当事人真实意思的表示，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
关于上诉人王某要求解除合同的问题。在双方实际履行合同中，银基公司实际交付房屋时间为2005年1月18日，该公司已经就延迟交付房屋事宜向王某做出了违约赔偿，王某亦于同日办理了该房入住手续，该行为视为买受人同意继续履行合同。从双方当事人的合同约定看，双方在“产权登记”中约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款的十万分之一的违约金，合同继续履行；从出卖人向产权登记机关提供资料备案的情况看，银基公司已于2006年11月17日取得沈某市房产产权登记发证中心沈某权初登字2006第（略）号《关于住宅、公建（皇城酒店公寓）项目初始登记的批复》，该批复载明“请告知住宅房屋购买人到房屋所在地登记发证所办理产权登记，领取《房屋所有权证》”，诉争房屋已实际具备了办理产权登记的客观条件。故上诉人要求解除合同的主张不能成立，本院不予支持。原审法院适当调整被上诉人银基公司逾期办证违约金的比率为已付房价款的日十万分之五，本院予以维持。
综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费500元，由王某负担。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
代理审判员孝剑波
代理审判员陈兴田
二00七年四月十五日
书记员华荻
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
