陕西省西安市中级人民法院
民事判决书
(2003)西民一初字第X号
原告(反诉被告)陕西兴国教育投资有限责任公司，住所地：西安市X路X号(以下简称兴国公司)。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人苏勤玉、施某某，陕西法智律师事务所律师。
被告(反诉原告)陕西省地质矿产勘查开发局西安地质矿产勘查开发院。住所地：西安市长安县X路X号(以下简称西安地勘院)。
法定代表人王某某，院长。
委托代理人鹿瑞骍，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人武某某，男，西安地勘院副院长。
第三人陕西省对外贸易学校，住所地西安市X路X号(以下简称省外贸学校)。
法定代表人李某某，校长。
第三人西安外贸职工大学，住所地：西安市X路X号。
法定代表人李某某，校长。
原告陕西兴国教育投资有限责任公司与被告陕西省地质矿产勘查开发局西安地质矿产勘查开发院、第三人陕西省对外贸易学校、西安外贸职工大学因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告法定代表人张某某，委托代理人苏勤玉、施某某；被告委托代理人鹿瑞骍、武某某；第三人法定代表人李某某均出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称、陕西省对外贸易学校与被告多年存在租赁房屋、院地关系。因学校后勤社会化改革，2002年5月15日原告与被告签订“房屋、院地租赁合同”，约定原告采用封闭式管理和教学，承租范围为附图中框定的红线范围内的房屋及院地。租期15年，年租金30万元。2002年10月30日被告向原告发函，称其上级主管部门调整房地产，要求解除合同。为此，原告于2003年4月9日提出诉讼请求：1、判令被告全面履行合同。2、判令被告赔偿原告经济损失630万元。3、判令被告承担本案全部诉讼费。
被告辩称，双方签订“房屋、院地租赁合同”后，一年多时间我方积极全面履行了合同义务，原告也按期给我方交纳租金，我方未有任何终止履行和不适当履行的行为，原告认为我方违约无事实依据。我方2002年10月、2003年3月向原告发函，提出解除合同的要求，也表明的是意向，并未采取任何措施，原告要求赔偿损失630万元无任何依据。2002年5月15日双方签订的租赁合同内容违法，属于无效合同。我方使用的土地属于国家行政划拨土地，而我方将国有划拨土地使用权的出租行为违反了法律禁止性规定，该合同未经有关部门审批，亦未按要求到土地管理部门登记备案。故反诉请求：依法确认租赁合同无效。同时认为原告人以办学为名将租赁的房屋及院内空地转租给第三人，因此请求：确认转租行为违法，原被告双方合同予以解除，并终止履行。
原告对被告的反诉请求辩称，陕西省对外贸易学校于1999年6月23日与被告签订了为期5年的房屋及院内场地租赁合同，用于扩大办学。2001年根据国家和省教委的规定，进行学校后勤物业社会化改革，学校后勤单位改制为现在的原告人。经被告同意，原告人与被告于2002年5月15日签订了租赁合同，故不存在被告反诉的转租事实。双方的“房屋院地租赁合同”合法有效。该合同内容不涉及土地出租的行为，现合同主要承续了原外贸学校和被告的租赁合同内容，增加了单身楼、幼儿园、医务室、澡堂、锅炉房、桃园等租赁物。合同中双方约定的主要租赁物为房产，而不是土地。
第三人陈述表示支持原告的诉讼主张和理由。
经审理查明，1999年6月30日，被告西安地勘院与第三人省外贸学校签订房屋院地租赁合同一份。该合同约定，被告西安地勘院将办公楼、鸳鸯楼、职教楼、工会楼、工商楼第二层、资料楼一层、单身楼、车间、车库、职工食堂及房前屋后空地、灯光球场等租赁给第三人省外贸学校办学。租赁期限5年，从1999年9月1日起至2004年8月31日止。租金总额为19．2万元人民币。合同生效后，双方均全面履行了合同义务。2001年第三人省外贸学校根据国家和省教委关于学校后勤物业社会化改革的规定，将该校后勤单位改制为现在的原告兴国公司。2002年5月15日，被告西安地勘院与原告兴国公司签订房屋院地租赁合同一份。约定的租赁范围为：1、原省外贸学校实际租赁区域内的房屋、空地和原子校建筑及场址；2、新增租了单身楼(K—6)、幼儿园、第九排窑洞房、医务室、澡堂、锅炉房及桃园、203院和空地等。租赁期限15年。从2002年7月1日起至2017年6月30日止。年租金30万元人民币。上述合同签订后，约定之租赁物一直由省外贸学校使用至今。2002年6月12日户县房地产管理所对原告兴国公司办理租赁登记手续的书面答复为：目前未开展此项业务，暂时不予办理，待开展此项业务后，再行通知你们双方前来办理。2002年10月30日、2003年3月5日被告西安地勘院两次向原告兴国公司致函，以陕西省地矿局调整所属单位房地产为由，要求解除合同，为此原告兴国公司向本院提出诉讼。原告在庭审中提交了以下12份证据支持其主张：
证据1、1999年6月30日陕西地勘局西安地质矿产勘查开发院与陕西省对外贸易学校房屋、院地租赁合同一份；
2002年5月15日陕西地矿局西安地质矿产勘查开发院与陕西兴国教育投资有限责任公司房屋、院地租赁合同一份；
证据2、2002年4月29日陕西省对外贸易学校与陕西兴国教育投资有限责任公司协议书一份；
证据3、陕西省对外贸易学校1999年7月1日—2002年6月30日投资费用说明；
证据4、陕西省兴国教育投资有限责任公司的投资说明；
证据5、陕西省教育厅、陕西省发展计划委员会文件陕教发(2001)X号、陕教发(2002)X号文件二份；
证据6、报考手册；
证据7、陕西省发展计划委员会陕计外资(2002)X号文件一份；
证据8、中意合作－陕西省职业培训项目管理办公室2003年5月14日证明一份；
证据9、陕西省地质矿产勘查开发局西安地质矿产勘查开发院(2002)陕地勘西勘院便字第X号、(2003)陕地勘西勘院便字第X号函二份；
证据10、户县国土资源局县政土字(2003)X号文件一份；
证据11、2002年10月28日陕西省地矿局专项问题会议纪要一份；
证据12、2002年6月12日户县房地产管理所给陕西兴国教育投资有限责任公司信函一份。
被告对原告上述证据1、5、7、9、10、11的真实性没有异议。对证据2、8、12的真实性予以否认，但未陈述否认所依据的事实未提交证据支持其质疑观点。对证据3、4、6的真实性提出质疑，理由是：3、4证明的投资没有提交原始票据，该费用并不是因被告的行为发生，6系复印件，无原件核对。
被告在庭审中就其辩解和反诉理由提交以下10份证据：
证据1、地矿部陕西地质矿产勘开局地陕勘人发(1997)X号文件一份；
证据2、事业单位法人证书(副本)；
证据3、组织机构代码证(副本)；
证据4、2002年5月15日陕西地矿局西安地质矿产勘查开发院与陕西兴国教育投资有限责任公司房屋、院地租赁合同及平面图一份；
证据5、国有土地使用证复印件；
证据6、2002年4月29日陕西省对外贸易学校与陕西兴国教育投资有限责任公司协议书一份；
证据7、学校大门照片一张；
证据8、2002年10月30日陕西省地勘局西安地质矿产勘查开发院(2002)陕地勘西勘院便字第X号函一份；
证据9、2003年3月5日陕西地勘局西安地质矿产勘查开发院(2003)陕地勘西勘院便字第X号函一份；
证据10、陕西省国土资源厅陕国土资执函(2003)X号函一份。
原告对被告上述证据的真实性除证据10外，均予以认可。对证据10予以否认，但未提交相关证据反驳。
第三人表示同意原告人的质证观点。对被告提交的证据10，认为被告的上级主管部门与省国土资源厅原属一个单位。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点是2002年5月15日西安地勘院与兴国公司签订的房屋院地租赁合同的效力问题。原告主张该合同有效并提交了12份证据，被告对其中1、5、7、9、10、11的真实性予以认可，对证据12的真实性予以否认，但未有反驳的证据支持。故本院对原告提交的上述证据的真实性依法确认。原告提交的其余证据属其办学活动中所发生，与本案的审理无关联性。被告为支持其反诉合同无效的主张提交了证据10份，原告对其中9份予以认可，对证据10予以否认，但未有反驳证据支持，故本院对被告提交的10份证据的真实性予以确认。
2002年5月15日租赁合同，是被告西安地勘院作为房屋所有权人将其房屋及附属设施某租给承租人原告兴国公司教学使用，由原告兴国公司支付租金的行为。虽然合同的内容涉及了房前屋后、球场等活动场所的土地使用，但双方订立合同的目的在于兴办教育，主要的租赁物是房屋，使用的是房屋的价值，而非利用土地价值进行经营活动，且在合同签订后，原告兴国公司依照法律规定，主动到房地产管理部门履行房屋租赁的登记手续。虽然被告西安地勘院为支持其主张提交了省国土资源厅的书函，该书函仅能证明省国土资源厅责令其职能部门执法调查总队调查西安地勘院出租土地给省外贸学校的事实并要求于6月10日前上报结果。但被告西安地勘院未进一步提交执法队调查的结果及该结果引起的法律后果。综上所述，本院认为，2002年5月15日合同是以租赁使用房屋为主要内容的合同，应为合法有效的合同，对合同的双方当事人均有约束力。被告西安地勘院反诉该合同无效的主张，本院不予支持。
该合同生效后，被告西安地勘院致函兴国公司，要求兴国公司于2004年底交回房屋、院地的行为，根据《合同法》关于当事人一方明确表示或以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任的规定，构成预期违约，兴国公司为此起诉，要求对方履行合同来获取司法救济，应予支持。但兴国公司提出被告西安地勘院赔偿630万元的经济损失，是以解除双方的合同为前提，如果合同继续履行将不发生630万元的费用。故本院对赔偿的请求不予支持。
被告西安地勘院反诉提出原告兴国公司存在转租行为。而事实如原告兴国公司陈述，早在1999年由第三人省外贸学校与被告西安地勘院建立了办学为目的租赁关系，并实际由省外贸学校在此办学。因为国家政策的需要，省外贸学校的后勤部门改制为现在的原告兴国公司，由原告兴国公司承续了原省外贸学校与被告西安地勘院的租赁关系，并增租了部分房屋，变更为现在的原告兴国公司与被告西安地勘院的租赁关系，继续在原址办学。其租赁物的用途及学校未发生根本改变。因此不存在转租的法律事实。故被告反诉主张解除并终止履行双方的租赁合同，不予支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零八条、二百一十二条的规定，判决如下：
一、陕西兴国教育投资有限责任公司与陕西省地质矿产勘查开发局西安地质矿产勘查开发院2002年5月15日签订的房屋、院地租赁合同有效，应继续履行；
二、陕西兴国教育投资有限责任公司与陕西省地质矿产勘查开发局西安地质矿产勘查开发院在户县房地产管理所开办房屋租赁登记业务之时二个月内，履行登记备案手续；
三、驳回陕西兴国教育投资有限责任公司要求赔偿630万元的诉讼请求；
四、驳回陕西省地质矿产勘查开发局西安地质矿产勘查开发院要求确认租赁合同无效的反诉请求；
五、驳回陕西省地质矿产勘查开发局西安地质矿产勘查开发院要求解除租赁合同并终止履行的反诉请求。
一审诉讼费（略）元由陕西兴国教育投资有限责任公司承担；反诉费（略）元由陕西省地质矿产勘查开发局西安地质矿产勘查开发院承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。
审判长易少波
代理审判员王某军
代理审判员蒋智
二00三年七月三十日
书记员张安品
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