重庆市第五中级人民法院
民事判决书
（2007）渝五中民终字第X号
上诉人（原审被告）重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地：重庆市沙坪坝区X路X号。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人牟涛，重庆恒昇律师事务所律师。
委托代理人唐华，重庆恒昇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）陈某某，女，X年X月X日出生，汉族，个体工商业者，住（略）-X号。
委托代理人刘某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）－X号。
委托代理人徐某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）－2。
上诉人重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）因与被上诉人陈某某商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2006）南民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审经审理查明，2002年3月13日，鑫隆达公司与案外人夏文青签订《重庆市商品房买卖合同》，约定夏文青购买鑫隆达公司开发的位于重庆市经开区丹桂工业园6-X号至6-X号地段A幢X单元X层X号住宅房屋一套。同年4月26日，夏文青与中国农业银行重庆市渝中区支行、鑫隆达公司共同签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定夏文青以其购买的丹桂工业园6-X号至6-X号地段A幢X单元X层X号住宅房屋一套作为抵押向中国农业银行重庆市渝中区支行办理总金额为（略）元的购房按揭贷款。以上两份合同均在重庆经济技术开发区房屋产权产籍监理所进行了登记备案。2004年5月3日，陈某某与鑫隆达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定陈某某购买鑫隆达公司开发的位于重庆市经开区丹桂工业园6-X号到6-X号地段A幢X单元X层X号住宅房屋一套，购房总价款为（略）元；陈某某应于2004年5月3日支付首付（略）元，余款向银行办理7成12年按揭；鑫隆达公司应于2005年1月1日前将经质量验收合格的房屋交付陈某某，逾期交房超过30日，买受人有权解除合同。2004年4月29日，陈某某向鑫隆达公司交付购房定金（略）元，同年5月3日，陈某某又向鑫隆达公司交付购房款（略）元。
一审又查明，2004年4月29日，鑫隆达公司向陈某某送达告知书一份，承诺在60个工作日内将陈某某认购的商品房解除抵押。
一审还查明，2006年5月17日，夏文青出具一份《委托书》，说明：委托人于2002年3月13日与鑫隆达公司签订商品房买卖合同后，由于鑫隆达公司未按期交房，委托人遂于2004年1月已按约提出了退房，鑫隆达公司于2004年3月将全部应退房款支付给了委托人，由于委托人的原因，至今未配合鑫隆达公司完成办理按揭贷款合同及购房合同的注销手续；现全权委托周某权办理合同注销手续。在《委托书》上的签名已经重庆市渝中区公证处依法进行了公证。
一审另查明，鑫隆达公司至今未将案涉房屋交付陈某某，而且截至2005年5月17日，就该房屋在重庆经济技术开发区房屋产权产籍监理所作了备案登记的《重庆市商品房买卖合同》的买受人仍为夏文青。
一审法院经审理认为，本案双方争议的焦点有二：一、鑫隆达公司是否故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人的事实，实施欺诈行为而与陈某某签订商品房买卖合同。二、双方签订的房屋买卖合同是否继续履行。关于鑫隆达公司是否有欺诈行为。鑫隆达公司认为其已向陈某某履行告知义务，并未故意隐瞒。陈某某认为鑫隆达公司仅告知房屋被抵押的情况，但隐瞒了房屋已出卖给第三人的事实。一审法院认为，商品房开发商在与房屋买受人签订商品房买卖合同时依诚实信用原则负有向买受人如实、客观、全面告知真实情况的义务，以避免买受人因认识上的缺陷而作出错误判断及非真实的意思表示。本案中，鑫隆达公司向陈某某送达的告知书仅介绍了讼争房屋被抵押的情况，而对于该房屋已出卖给第三人这一足以影响合同订立的重大事实只字未提。鑫隆达公司履行的此部分告知义务不能抵销、免除其向陈某某告知所售房屋已出卖给第三人的义务。故鑫隆达公司的此项辩称理由不应采信。关于双方所签房屋买卖合同是否继续履行。鑫隆达公司认为其已解除与夏文青签订的房屋买卖合同，为维护交易之稳定性，双方签订的房屋买卖合同应继续履行。陈某某认为鑫隆达公司采取欺诈行为与陈某某签订合同，且逾期交房已长达一年多之久，不同意继续履行合同。一审法院认为，陈某某因违背真实意思而订立的合同，其有权请求人民法院予以撤销，而且陈某某签订房屋买卖合同所期待的基本目的是对房屋的占有、使用、过户登记等，但鑫隆达公司签约后至今未履行交付房屋的主要合同义务，在审理中也未提交与前一买受人在房屋权属管理机关进行的房屋买卖合同登记已注销及其他证明双方所签合同具备履行条件的有效证据。故陈某某诉请撤销与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，应予支持。遂判决：一、撤销陈某某与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、重庆鑫隆达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还陈某某购房款（略）元及利息（利息以（略）元为本金，以商业银行同期贷款利率自2004年5月3日起计至付清之日止），利随本清；三、重庆鑫隆达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈某某支付赔偿款（略）元。
鑫隆达公司不服一审判决，向本院提起上诉称：上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同前已解除了与夏文青之间的房屋买卖关系，根本不存在故意隐瞒事实的行为，即陈某某诉请撤销合同的理由不能成立；而且被上诉人将来完全可以实际取得其所购房屋。故原判认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判驳回陈某某的诉讼请求。
本院二审查明，在二审诉讼期间，鑫隆达公司与夏文青于2002年3月13日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2006年11月3日被依法注销登记，同时重庆鑫隆达房地产开发有限公司已将陈某某的购房情况向重庆经济技术开发区房屋产权产籍监理所进行了申报，希望对双方所签合同进行登记。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，上诉人鑫隆达公司与被上诉人陈某某签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同。诉讼中双方争议的主要问题是上诉人在订立合同时是否对陈某某有欺诈行为。虽然上诉人在与被上诉人签订合同前已书面告知了标的房屋的抵押情况，而未告知该房屋出售与否，但被上诉人在一审中举示的《委托书》的内容表明，上诉人与案外人夏文青之间就案涉房屋达成的买卖合同在2004年3月已处于事实上的解除状态（双方之间的买卖合同未及时办理登记注销手续并不影响解除行为的效力），故上诉人在与被上诉人签约时未告知曾经发生过的房屋买卖关系，并不构成欺诈。被上诉人以欺诈为由诉请解除合同的理由不能成立。另一方面，二审中新查明的事实表明，上诉人已申请将其与夏文青之间的买卖合同依法进行了注销登记，并希望对其与被上诉人之间的合同进行登记，即上诉人正在为本案合同的履行积极创造条件，被上诉人将来完全能够实际取得其所购房屋。所以，即使上诉人确有隐瞒事实真相的行为，被上诉人诉请撤销合同的事由成立，亦不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关惩罚性赔偿的规定。因为从立法本意看，该司法解释中关于惩罚性赔偿的规定应适用出卖人恶意违约或欺诈而致使买受人无法实际取得房屋的情形。因此，陈某某以欺诈为由诉请撤销双方所签的商品房买卖合同的理由不能成立。而鑫隆达公司的上诉理由成立，本院予以支持。原判认定事实不清，适用法律不当，依法应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销重庆市南岸区人民法院(2006)南民初字第X号民事判决。
二、驳回陈某某的诉讼请求。
一审案件受理费5730元，其他诉讼费1720元，诉讼保全费1100元，二审案件受理费5730元，其他诉讼费1720元，合计（略）元，由上诉人与被上诉人各负担一半（一审诉讼费用共8550元已由陈某某预付，二审诉讼费用则由重庆鑫隆达房地产开发有限公司预付，本判决生效后，由重庆鑫隆达房地产开发有限公司将其尚应承担的550元直接支付给陈某某）。
本判决为终审判决。
审判长张焱
代理审判员江信红
代理审判员樊仕琼
二00六年十一月十六日
书记员肖姗
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