上海远山服饰有限公司诉上海福世德国际贸易有限公司租赁合同纠纷案

时间：2006-09-16 当事人: 法官: 文号:（2006）沪二中民二（民）终字第1166号

上海市第二中级人民法院

民事判决书

（2006）沪二中民二（民）终字第X号

上诉人(原审原告、原审反诉被告)上海远山服饰有限公司，住所地上海市某处。

法定代表人陶某某，董事长。

委托代理人刘建民，上海市汇中律师事务所律师。

委托代理人梁柏贤，上海市汇中律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、原审反诉原告)上海福世德国际贸易有限公司，住所地上海市某处。

法定代表人桥某某，董事长。

委托代理人王某某，男，系上海福世德国际贸易有限公司公司员工。

委托代理人康军平，上海市方正律师事务所律师。

上诉人上海远山服饰有限公司(以下简称远山公司)因租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2005)青民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2003年1月29日，远山公司与上海宏城经济发展公司签订《售房合同》，由远山公司购买上海宏城经济发展公司在宏城经济发展区内的标准厂房一幢，该房屋具有建设工程规划许可证等，但没有房屋产权证。2004年10月10日，远山公司与上海福世德国际贸易有限公司(以下简称福世德公司)签订《上海市房屋租赁合同》一份，合同约定的内容主要有：一、出租房屋情况：房屋坐落在青浦区X路X号宏城经济发展区某号房屋之部分，建筑面积约为1,000平方米，用途为办公、生产厂房；远山公司已向福世德公司出示买受人为远山公司的《上海市房地产买卖合同》，双方确认该房屋依法可由远山公司出租给福世德公司使用。三、交付日期和租赁期限：远山公司于2004年10月14日前向福世德公司交付该房屋，租赁期为二年，自2004年10月15日起至2006年10月14日止。四、租金、支付方式和期限：该房屋年租金为人民币140,000元，二年内不变；福世德公司应于每半年的5日前向远山公司支付后半年的租金，逾期支付的，每逾期一日，则福世德公司需按日租金的20%支付违约金；租金半年一付，先付后用。五、保证金和其他费用：远山公司交付该房屋时，福世德公司应向远山公司支付房屋租赁保证金，保证金为二个月的租金，即人民币23,300元。六、房屋使用要求和维修责任：福世德公司另需装修或者增设设施和设备的，应事先征得远山公司的书面同意，按规定须向有关部门批准后方可进行；福世德公司增设的装潢及附属于该房屋的固定设施和设备，在双方终止租赁合同或解除合同后，权属归远山公司所有。九、解除本合同的条件：在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的，该房屋因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的，该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：远山公司未按时交付该房屋，经福世德公司催告后30日内仍未交付的；远山公司交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或远山公司交付的房屋存在缺陷，严重危及福世德公司安全且无法避免的；福世德公司未征得远山公司书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的，或福世德公司未征得远山公司书面同意改变房屋结构的；因福世德公司原因造成房屋主体结构损坏的；福世德公司擅自转租该房屋、或与他人交换各自承租的房屋的；福世德公司逾期不支付租金超过30天的；福世德公司利用该房屋从事违法活动，或非法经营的。十、违约责任：租赁期间，非本合同规定的情况，远山公司擅自解除本合同，提前收回该房屋的，远山公司应向福世德公司支付3个月的租金作为违约金；福世德公司未征得远山公司书面同意或者超出远山公司书面同意范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，远山公司可以要求福世德公司恢复房屋原状并赔偿损失；租赁期间，非本合同规定的情况，福世德公司中途擅自退租的，福世德公司应提前3个月书面通知远山公司，并应向远山公司支付3个月的租金作为违约金，远山公司可以从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由福世德公司另行支付。十一、其他条款：本合同未尽事宜，经双方协商一致，可订立补充条款。合同落款处由远山公司和福世德公司盖章及法定代表人签字。2004年10月14日，远山公司将出租给福世德公司的该部分房屋交付福世德公司使用，并于当日签订了《房屋使用交接书》。交付福世德公司使用的房屋包括办公用房和生产厂房两部分，办公用房已由远山公司进行了装修，生产厂房是未进行过装修的空房子。福世德公司承租后，对生产厂房进行了从事生产所需要的装修，并已支付了2004年10月14日至2005年10月14日止的租金。另，福世德公司按合同约定向远山公司支付二个月的租金作为保证金，该笔保证金尚在远山公司处。

另查明，就福世德公司租赁的生产厂房修建厕所事宜，远山公司与福世德公司曾于2005年9月进行过协商，且修建厕所的事宜也报相关单位进行审核，但该厕所尚未建成。2005年10月23日，福世德公司对装修在生产厂房内的部分地板、灯具进行拆除，并运走部分拆除物，远山公司在下午得知情况后予以阻止，并向公安机关报警，当日公安机关进行调解，但无结果。当晚，福世德公司法定代表人在公安机关内向远山公司送交一份《通知书》，上面记载的内容主要有：福世德公司获得修建厕所的工程许可后，远山公司法定代表人承诺将开始工程施工，在福世德公司准备好材料进行施工时，又突然单方终止施工；远山公司法定代表人强行中止工程施工，如同宣告单方解除合同，要求福世德公司搬出场地，因远山公司法定代表人的行为迫使福世德公司不得不搬出场地，福世德公司无法履行提前三个月进行解约通知的义务；福世德公司为避免异常事态发生，无奈已将一楼办公室备用物资转移撤出，有关一楼的工厂设备因要检查作业，将于10月31日前进行整理和搬迁；福世德公司已于10月19日把将于10月31日不得不搬迁撤离的有关事项通知远山公司法定代表人了，同时也通知有关10月份一个月的房租从预存的保证金中进行扣除，故在10月31日之前，福世德公司有权使用房屋；《通知书》另还记载了要求远山公司解除对工厂的封锁，让福世德公司对设备进行整理和搬迁，并列出要求远山公司进行赔偿的损失项目。

原审法院审理中远山公司诉称：2004年10月10日，其与福世德公司签订《上海市房屋租赁合同》，由福世德公司承租上海市青浦区X路X号宏城开发区某号房屋的部分。合同约定：租赁期限自2004年10月15日至2006年10月14日；租金半年一付，先付后用，每半年的5日前支付后半年租金，每逾期一日，按日租金的20%支付违约金；福世德公司中途擅自退租的，应提前3个月书面通知远山公司，并应支付3个月的租金作为违约金；福世德公司对房屋增设的装潢及附属于房屋的固定设施和设备，在租赁合同终止或者解除后，归远山公司所有。2005年10月10日，远山公司向福世德公司催讨后半年租金，遭拒绝，在此情况下，福世德公司却将办公设备搬离租赁房屋。2005年10月23日下午，福世德公司未征得远山公司同意且未通知远山公司的情况下，擅自破坏租赁房屋的装潢，并私自拆搬装潢设备、设施，后经远山公司报警及现场制止。同日，福世德公司负责人在派出所调解过程中明确提出终止租赁合同，故请求法院判令福世德公司支付2005年10月15日至2006年1月23日期间的租金人民币38,452元及逾期付款违约金人民币1,687.67元(自2005年10月10日起至支付完毕止，暂计算至2005年11月1日)；擅自退租的违约金人民币35,000元；对青浦区X路X号宏城经济发展区X号房屋的装潢及房屋的固定设施、设备恢复原状(远山公司明确恢复原状是指生产厂房内的地板和灯具恢复成2005年10月23日之前由福世德公司装潢的原状)。

原审法院审理中福世德公司辩称：由于远山公司违反了双方对租赁合同的补充约定，导致合同无法继续履行，福世德公司不能支付租金，是远山公司先违约。远山公司还擅自更换承租房屋的门锁，致使福世德公司无法进入房屋进行装潢、开展生产，因此远山公司的诉讼请求不符合事实和法律规定，应予以驳回。另提起反诉称：第一，远山公司违约在先，过错明显。福世德公司在签订合同后即对房屋进行装修，因房屋没有生产工人所使用的厕所，双方便增加了合同条款，即由福世德公司出资修建厕所，经远山公司同意，福世德公司提出申请并获批准，并按远山公司的要求与标准施工时，远山公司却不准福世德公司修建厕所，致使补充条款无法落实。2005年10月17日，未经福世德公司同意，远山公司将房屋大门锁全部更换，致使福世德公司无法正常装修。经多次交涉未果，福世德公司于10月23日进入承租房屋，双方发生争执，经公安机关协调平息争执。但远山公司派人员进入承租房屋，不许福世德公司人员出入，在此情况下，福世德公司于2005年10月23日在公安机关以书面形式通知远山公司终止合同，因此远山公司终止合同的违约行为在先。第二，遗留在房屋内的设施、财产属福世德公司所有。在2005年10月23日前，福世德公司从未向远山公司提出过解除合同的意思表示，合同尚在履行之中，争议发生在合同终止前，遗留财产归福世德公司所有，故请求法院判令解除《房屋租赁合同》、远山公司支付违约金人民币35,000元、返还遗留在租赁房屋内的属于福世德公司的财产[具体是指在工厂里还没有使用的瓷砖、PVC管、卫生洁具(包括抽水马桶、小便池、大便池)、塑钢门窗和砖块]。

原审法院审理中远山公司辩称：同意解除租赁合同，但根据合同约定，承租方需提前三个月通知退租，远山公司是在2005年10月23日收到福世德公司的书面通知，根据推算，2006年1月23日起合同解除，此日之前房屋的使用权属于福世德公司的，由福世德公司控制和使用；对其他诉讼请求，不予认同。对于事实，是福世德公司中途擅自退租引起的，福世德公司应承担违约责任；不认可福世德公司提出的以不能使用厕所为由而解除租赁合同的事实，而且该理由也不足以构成合同的解除。福世德公司在10月17擅自撤走房屋内的固定设施等，已经构成违约和侵权，远山公司在履行合同中没有违约。根据合同，房屋内的固定设施归远山公司所有，对于其他财产不清楚是否在房屋中，如果有，不附属房屋的都可以返还给福世德公司。

原审法院审理过程中，远山公司称2005年10月23日是福世德公司正在搬离，而租赁房屋内的固定设施与设备是属于远山公司的，故对福世德公司拆除、运走地板、灯具予以制止及报警；福世德公司称其是异地经营，车间在装潢中，厕所还在承建中，生产用的机器设备还未搬入，员工在招募中，2005年10月23日是对第一阶段就房屋的地板、墙、线路与屋顶等基本设施装修之后不符合生产要求的地板、桌子与灯具重新调整，因此在承租期间对自己的装潢进行改造、拆撤都是合法的，远山公司的目的是占有福世德公司的财产。就反诉部分，福世德公司认为双方已就修建厕所的具体内容达成了一致协议，远山公司对此予以否认，称双方协商过，但对具体内容没有达成一致意见，并就福世德公司提供的证明是由远山公司基建负责人书写的、远山公司同意修建厕所的《指令》不予确认，认为看不出指令是谁书写的。福世德公司就证明远山公司更换门锁及控制房屋的事实提供了4份照片(两份是门锁、两份是房内情况)，远山公司对此不予认可，认为照片日期是10月27日的，如果房屋已由远山公司控制，照片不可能拍到。远山公司就福世德公司要求返还的财产明确表示除一些砖头之外，无其他财产，福世德公司表示放弃此项诉讼请求。

原审法院认为：租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。远山公司与福世德公司间的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律效力，双方均应按约履行义务。由于双方签订的书面合同中并未就修建厕所及其具体权利义务内容进行约定，现福世德公司主张双方已就此达成补充协议，根据规定，应由主张该合同关系成立并生效的福世德公司承担举证责任，由于远山公司对福世德公司的主张予以否认，而且福世德公司提供的指令上没有书写人署名及单位盖章，故对福世德公司关于与远山公司就修建厕所达成一致协议的意见，法院不予采信。对于福世德公司认为远山公司在2005年10月23日为拆、运装修物发生纠纷之前存在更换租赁房屋门锁的主张，仅提供了日期为2005年10月27日的照片，但仅从照片本身并不能反映是谁及在何时、何处实施的行为，因此对福世德公司的该主张，法院不予采信。由于合同约定福世德公司逾期支付租金超过30日的，远山公司可解除合同，福世德公司虽未按约在2005年10月14日前五日支付下半年租金，但远山公司未因此提出解除合同，合同尚未终止，福世德公司有权且也实际在使用房屋，因此至2005年10月23日福世德公司送达《通知书》前，福世德公司对房屋增设的装潢与附属于房屋的固定设施的所有权未转移给远山公司，所以远山公司关于上述财产当时属于远山公司所有的意见，无事实与法律依据，法院不予采信，远山公司要求福世德公司将地板、灯具恢复成2005年10月23日前原状的诉讼请求，法院不予支持。福世德公司在房屋租赁期内对装修物地板、灯具进行调整而拆除，是福世德公司正常行使租赁房屋的使用权以及对自己所有的财产的正当处分，因此远山公司关于福世德公司当日是在搬离的主张，无事实依据。当日远山公司在没有福世德公司搬离的事实依据以及对该财产无所有权的情况下，远山公司一方及之后又通过报警阻止福世德公司正常使用租赁房屋及处分财产的行为，是一种违约行为，且这种违约行为将致使福世德公司不能达到使用租赁房屋的合同目的。由于双方均确认福世德公司法定代表人2005年10月23日晚作出并送交远山公司的《通知书》是终止合同的意思表示，因此福世德公司在当晚以书面形式通知远山公司解除合同，是行使法定解除权，房屋租赁合同从该通知送达远山公司时解除，鉴于通知书是2005年10月23日晚上送达远山公司，因此合同的权利义务是从2005年10月24日开始终止履行，故本案合同解除之日也应确定为2005年10月24日。但福世德公司仍应支付2005年10月15日至2005年10月23日的租金(按日租金人民币388.89元计算)及逾期付款的违约金(按日租金的20%即每日人民币77.78元，从2005年10月10日计算至2005年10月23日)。由于福世德公司是行使法定解除权，故对远山公司要求福世德公司支付中途擅自解约的违约金的诉讼请求，法院不予支持。合同解除后，根据合同约定，福世德公司增设的装潢及附属于房屋的固定设施所有权归远山公司所有。因远山公司阻止福世德公司使用租赁房屋的违约行为也不属于合同约定的远山公司擅自解除合同、提前收回房屋的违约行为，故福世德公司要求远山公司支付违约金的请求，法院不予支持。审理中，福世德公司放弃要求远山公司返还有关陶某等财产的诉讼请求，系福世德公司处分其权利的行为,于法无悖，法院准许。据此，原审法院判决：一、反诉原告上海福世德国际贸易有限公司与反诉被告上海远山服饰有限公司于2004年10月10日签订的上海市房屋租赁合同于2005年10月24日解除；二、被告上海福世德国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远山服饰有限公司租金人民币3,500.01元；三、被告上海福世德国际贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海远山服饰有限公司逾期付款违约金人民币1,088.92元；四、原告上海远山服饰有限公司要求被告上海福世德国际贸易有限公司支付擅自退租违约金人民币35,000元的诉讼请求不予支持；五、原告上海远山服饰有限公司要求被告上海福世德国际贸易有限公司对青浦区X路X号宏城经济发展区X号房屋中生产厂房内的地板与灯具恢复成2005年10月23日之前由被告装潢的原状的诉讼请求不予支持；六、反诉原告上海福世德国际贸易有限公司要求反诉被告上海远山服饰有限公司支付违约金人民币35,000元的诉讼请求不予支持。

判决后，远山公司不服，向本院提起上诉称，在2005年10月19日，被上诉人的法定代表人就曾口头通知上诉人的法定代表人，被上诉人将不再租赁房屋并将进行搬离，因此，2005年10月23日被上诉人拆除、运走租赁房屋地板、灯具的行为显然是退租、搬离的事实行为，原审法院认为该行为属被上诉人在进行正当调整，认定错误；原审法院认为在2005年10月23日被上诉人送交《通知书》后，租赁房屋装潢与附属于房屋的固定设施的权属才移交给上诉人，与合同本意及事实本身不符。请求本院撤销原审判决第一、四、五项，对原审判决第一项改判双方合同的解除时间为2006年1月23日，对原审判决的第四、五项，改判支持上诉人的原一审诉讼请求，补判2005年10月24日至2006年1月23日的租金。

被上诉人福世德公司辩称，在卫生管理部门批准的情况下，上诉人仍不同意被上诉人在厂内修建厕所，上诉人违约在先，且上诉人于2005年10月17日更换门锁，导致被上诉人方人员无法进入。合同终止之前，厂房内的物品仍属于被上诉人，被上诉人有权对该物品进行处理调整。请求本院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。

本案诉讼中，经现场查看1、上诉人的办公房屋内有男、女卫生间各一间，男卫生间内有抽水马桶、便厕各一个，女卫生间内仅有一个抽水马桶;2、被上诉人租赁的厂房内曾由被上诉人铺设的地板已经被拆除，天花板上仅留有用于悬挂日光灯灯架的支架。

本院另查明，上诉人与被上诉人就使用卫生间问题口头约定，共同使用、轮流打扫。2005年6月30日，上诉人书面通知被上诉人，称被上诉人未履行打扫义务，又没有整改，自2005年7月1日起停止被上诉人使用卫生间。后被上诉人向上诉人提出要求在租赁的厂房内新建男女卫生间，双方经协商最终就所建卫生间位置达成了共识。对没有建成卫生间的原因，上诉人称，其要求被上诉人将双方确认的方案形成书面交上诉人，以便双方均有依据，但被上诉人在没有提交书面方案前就叫施工队进场施工，上诉人才阻止施工的。被上诉人则称，其不知道上诉人要其交书面方案这件事，被上诉人是按照双方确定的方案要求施工队进行施工的，但遭上诉人阻止。

本院认为，关于卫生间的新建事宜，虽然上诉人与被上诉人在租赁合同中未作约定，但根据被上诉人的租赁目的，系争房屋是用于生产经营，到时会有生产工人在该房屋内工作，就系争房屋现有的卫生设施，可能会造成双方在使用方面的困难。根据上诉人与被上诉人的陈述，双方就在厂房内新建卫生间一事是达成共识的，只是在具体操作程序上双方认识不一，按双方租赁合同的约定，被上诉人另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得上诉人的书面同意，因此上诉人在被上诉人未将双方确认的方案形成书面交上诉人之前阻止被上诉人施工是有合同依据的，被上诉人因此要求解除租赁合同的行为已构成擅自退租；另根据租赁合同约定，在双方终止租赁合同或解除租赁合同后，被上诉人增设的装潢及附属于该房屋的固定设施和设备权属归上诉人所有，被上诉人一方面于2005年10月19日以电子邮件方式告知上诉人其将于同年10月31日之前搬出所租赁的房屋，一方面又于同年10月23日对装修物地板、灯具进行拆除，其行为亦违反了合同的约定，上诉人采取报警方式予以阻止的行为无不当之处；原审法院关于“被上诉人在房屋租赁期内对装修物地板、灯具进行调整而拆除，是被上诉人正常行使租赁房屋的使用权以及对自己所有的财产的正当处分”的认定错误，本院应予纠正；原审法院对上诉人的报警行为的认定亦属不当，本院亦予以纠正。因纠纷当日被上诉人不仅以书面方式而且其行为均表明了其不再履行提前三个月进行解约通知的义务，故原审法院以2005年10月24日为合同解除日并无不当。上诉人要求更改合同解除日并要求被上诉人补付租金的请求不成立，但上诉人要求被上诉人依约定支付违约金的请求，应获本院支持。关于系争房屋内的装潢及附属于该房屋的固定设施和设备之争议，按照合同约定，即使被上诉人要对装潢作调整，也应该事先征得上诉人的同意，在没有征得上诉人同意的情况下，被上诉人对已经装潢的物品进行拆除的行为违反了合同约定，构成违约。上诉人依照合同约定要求被上诉人履行恢复原状的责任有合同依据。鉴于被上诉人不愿自行恢复原状，且双方当事人又均没有提供原状的标准，为减少双方当事人的讼累，彻底解决双方当事人之纷争，上诉人的这项请求可由本院酌定装潢物的折价款由被上诉人支付给上诉人。综上，上诉人的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项的规定，判决如下：

一、维持上海市青浦区人民法院(2005)青民一(民)初字第X号民事判决主文第一、二、三、六项。

二、撤销上海市青浦区人民法院(2005)青民一(民)初字第X号民事判决主文第四、五项。

三、上海福世德国际贸易有限公司应于判决生效后十日内支付上海远山服饰有限公司擅自退租违约金人民币（略）元。

四、上海福世德国际贸易有限公司应于判决生效后十日内支付上海远山服饰有限公司被拆除地板和灯具折价款人民币（略）元。

一审本诉案件受理费人民币3,085.59元，由上海远山服饰有限公司负担1410元，由上海福世德国际贸易有限公司负担1675.59元；财产保全申请费人民币800元，由上海福世德国际贸易有限公司负担；反诉案件受理费人民币1,460元，由上海福世德国际贸易有限公司负担。

二审案件受理费人民币2892元，由上海远山服饰有限公司负担1185元，由上海福世德国际贸易有限公司负担1707元。

本判决为终审判决。

审判长郑梅萍

代理审判员陈俊

代理审判员吴煜

二○○六年九月十六日

书记员肖函