江苏省徐州市中级人民法院
民事判决书
（2005）徐民二终字第X号
上诉人(原审原告)：陈某甲，男，X年X月X日生，汉族，农民，住（略）。
委托代理人田淑梅，徐州市泉山区泰山法律服务所法律工作者。
被上诉人(原审被告)：铜山县X镇X村民委员会。
委托代理人陈某乙，男，X年X月X日生，汉族，该村党支部副书记，住（略）。
委托代理人：宋洪成，徐州淮海正大律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：陈某丙，男，X年X月X日生，汉族，农民，住（略）。
上诉人陈某甲因租赁合同纠纷一案，不服铜山县人民法院（2005）铜民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2005年4月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2005年6月2日公开开庭审理了本案。上诉人陈某甲、委托代理人田淑梅，被上诉人铜山县X镇X村民委员会（以下简称代楼村委会）委托代理人陈某乙、宋洪成，被上诉人陈某丙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
查明，1999年，代楼村委会与陈某甲签订“承包协议”一份，内容是：“经村委会研究决定，凡愿意承包我村房屋、鱼塘、耕地的承包户，必须在每年12月31日前交清下一年的承包款，逾期不交者按承包额5％每天收取滞纳金，逾期30天不交者，村委会有权收回承包权”。协议中确定的承包内容为房屋，承包款为2200元（每年）。协议由陈某甲签字，代楼村委会加盖印章。此后，代楼村委会将座落于徐丰公路X村办综合厂中的房屋6间交付陈某甲使用，陈某甲每年向其交纳承包金2200元及至2003年。
2002年1月10日，代楼村委会与陈某丙签订了《原代楼村综合厂资产拍卖协议及土地使用权有偿使用协议》，约定代楼村委会将其所有的原代楼村综合厂全部资产，以人民币（略）元出售给陈某丙，并将该范围内的集体土地交给陈某丙有偿使用3O年，陈某丙一次性交付土地使用费（略）元等。2O04年10月，陈某丙在铜山县国土局办理了集体土地使用证（证号：铜集用【2004】字第X号）。2004年11月，陈某丙诉至铜山县人民法院，要求陈某甲迁出房屋并赔偿经济损失2000元。铜山县人民法院作出如其所请的判决。陈某甲不服该判决，上诉至本院。在二审中，代楼村委会与陈某丙又于2005年2月28日签订了《解除综合厂拍卖协议》的协议，确定解除双方签订的《原代楼村综合厂资产拍卖协议及土地使用权有偿使用协议》，原资产与合同款相互返还。据此，本院于2005年3月11日作出了（2005）徐民一终字第X号民事判决：一、撤销铜山县人民法院(2004)铜民初字第X号民事判决；二、驳回陈某丙的诉讼请求。
2005年元月，陈某甲起诉至原审法院，要求对代楼村综合厂资产的转让及土地使用权的转让享有优先权，同时判决代楼村委会与陈某丙签订的《原代楼村综合厂资产拍卖协议及土地使用权有偿使用协议》无效，并要求由其本人与代楼村委会履行《原代楼村综合厂资产拍卖协议及土地使用权有偿使用协议》。代楼村委会辩称，我村转让综合厂资产是经村委会及群众代表研究决定的，程序合法，且拍卖之前已通知原告，因此拍卖协议是有效的。另，原告与我村签订的承包协议，已于2001年底因其未交承包款而解除，故原告不享有优先购买权，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人陈某丙述称，我购买综合厂资产是通过公开竟买方式进行的，被告转让该厂的程序也无不当，转让协议应是有效的。综合厂转让发生在原告与被告之间承包协议解除之后，原告不再享有优先购买权，更不能享受与我相同的合同权利义务。请求依法驳回原告的诉讼请求。原审法院认为，原、被告于1999年签订的承包协议，主要设立双方在房屋租赁方面的权利义务，实为房屋租赁协议。该协议虽然未明确约定租期，但据协议内容可以合理推断，只要原告按时交纳租金，合同是可以顺延的。事实上，被告也接收了2002年的房屋租金，说明双方在当年仍在履行上述协议。在此情况下根据合同法，被告出卖租赁房屋，应当在出卖之前的合理期限内通知原告，原告享有以同等条件优先购买的权利。本案中，被告在租赁期内未通知原告，即将包括原告租赁的6间房屋在内的综合厂资产出卖给第三人，实际上剥夺了原告的优先购买权，违反了合同法的强制性规定。故拍卖协议中对上述六间房屋的转让是无效的。同时，原告租赁的是综合厂的部分房屋，其优先购买权应局限在所租房屋上，而不能覆盖综合厂的全部资产，因此拍卖协议中其他部分仍是有效的，加之上述6间房屋拍卖价格的不确定性，决定了原告不能取代第三人而承受其在拍卖协议中的权利义务。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(四)项、第二百一十二条、第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告陈某甲在2002年被告代楼村委会向第三人转让综合厂资产时对所租6间房屋在同等条件下享有优先购买权。二、被告向第三人转让上述6间房屋的行为无效。三、驳回原告其他诉讼请求。
宣判后，陈某甲不服，以原审判决认定事实不清，适用法律不完善为由，提出上诉，要求判决对其租用房屋的土地使用面积及院落享有优先权，同时，对不在其承租范围内的综合厂其他资产享有平等竞争权。代楼村委会辩称，中院在2005年3月11日已经作出终审判决判决，判决陈某丙与村委会解除了买卖协议，上诉人陈某甲已不存在优先购买权的问题，因为已经失去了前提和基础。陈某甲在一审诉讼中要求对代楼村整个综合厂的资产享有优先权，但他实际上仅仅租赁了综合厂内的几间房屋，应驳回上诉人的上诉请求，不应支持6间房屋的优先权。陈某丙辩称，土地已经被村里收回，不存在上诉人优先购买权问题。
二审中，双方的争议焦点问题是：1、陈某丙与代楼村委会签订的房屋买卖合同是否合法有效；2、陈某甲对买卖合同中的标的物是否享有优先购买权；3、陈某甲对该房屋占有的土地及院落是否享有土地使用权。陈某甲为证明在租赁房屋的同时，还承租了部分院落，向法庭提供证人孟庆丽出庭作证。经向证人询问，证人称上诉人使用院落是事实，但没有见到有租赁院落的协议，对于院落的大小面积也说不清楚。被上诉人代楼村委会质证后认为，从去年开始证人的丈夫尚爱国一直与村委会打官司，与村委会有一定的利害关系。村委会与陈某甲之间的租赁协议中没有包括院落。
本院认为，根据陈某甲与代楼村委会签定的承包协议所载明的内容，双方之间应为租赁合同关系，即代楼村委会作为出租人，陈某甲作为承租人，租赁物为代楼村委会所提供的房屋。该协议是双方当事人真实意思表示，且已实际履行，应为有效合同。陈某甲在承租期间，如出租人出卖租赁房屋则依法享有以同等条件优先购买的权利。由于我国合同法仅对房屋租赁合同中的标的物规定了优先权，并未涉及土地使用权问题，因而，对土地使用权的取得应适用《中华人民共和国土地管理法》等专门法律法规的规定。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，对于农民集体所有的土地用于非农业建设的，须由土地使用者向政府土地行政主管部门申请、登记，经核发土地使用证书后，方能确认其使用权。上诉人所主张的租赁房屋土地使用权以及院落土地使用权，由于未办理登记并取得土地使用证书，且租赁合同的双方也未在合同中明确约定，故本院不予确认。对于目前双方对土地使用权存有的争议，应协商解决，如协商不成，可按照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，到当地人民政府申请处理。代楼村委会所拍卖的原综合厂资产，属村民集体经济组织所有，上诉人作为该集体经济组织成员，享有平等竞争权。鉴于代楼村委会与陈某丙签定的拍卖协议已经解除，且对于该协议效力的确认问题与本案所审理的房屋租赁合同问题，系属不同的法律关系，涉及不同民事主体的权利义务，故对于该拍卖协议的效力问题，本院在本案中不作确认。对于原审法院在原判决书中对该拍卖协议的效力的认定，本院不予认同。综上，上诉人提出的对租赁房屋的土地使用权享有优先权的请求，缺少事实和法律依据，本院不予支持。原审法院对房屋租赁合同中优先权的确认是正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50元，由陈某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长周博
审判员孙燕
审判员王刚
二00五年七月九日
书记员庄红
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