上海市第二中级人民法院
民事判决书
（2006）沪二中民二（民）终字第X号
上诉人(原审原告)杨某某，住（略）。
被上诉人(原审被告)上海富得世纪投资有限公司，住所地（略）。
上诉人杨某某因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2006)静民一(民)初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年4月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：原告向被告购买（略）房屋一套，政府批准的规划用途为住宅，暂测建筑面积57.01平方米，总房价款人民币914,456元；被告定于2004年3月31日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。该合同补充条款第五条约定：该房屋在日照、朝向、通风等方面不满足普通住宅设计标准，原告接受该等披露事项。合同签订后，原告按约支付了全部房款。2004年5月10日，被告向原告邮寄了《交房通知书》，通知原告于2004年5月15日前来办理交房手续。2004年5月15日，被告办理了系争房屋的房地产初始登记。在交房当日，原告提出系争房屋厨房烟道缺失、装修设备及质量不符、没有窗户等问题，要求被告整改，并拒绝受领房屋。2004年6月2日，原告与被告办理了交房手续，签订了《房屋交接书》，双方并对2004年4月1日至5月15日的逾期交房违约金进行了结算。2004年6月6日，原告致函被告，要求被告改装窗户。2004年9月，原告委托律师致函被告，同意按照现状办理入住手续，但保留依照合同约定要求被告交付合格房屋的一切法律权利。因与被告交涉未果，原告遂诉至法院，请求判令被告赔偿交付房屋没有窗户造成的价值贬损人民币5万元及卧室景观窗设计变更造成的价值贬损人民币10万元。
原审审理中，上海国衡房地产估价有限公司于2006年2月22日出具《房地产估价报告》，结论为：系争房屋目前窗户形式东面为落地窗，北面为非落地窗(窗下墙体高度约为1.9米)，室内窗户无法开启；总价值贬损78,300元，其中非落地窗价值贬损59,900元，室内无法开启窗户价值贬损18,400元。原、被告对该报告均无异议。
针对争议焦点，被告提供同幢X楼－X楼(除X楼以外)X室以及X楼X室－X室的《房屋交接书》，证明系争房屋的售价显著低于被告出售的同类房屋，被告已就系争房屋在通风等方面存在缺陷告知原告，并降低房屋售价以作补偿。原告则认为被告隐瞒了系争房屋的瑕疵，被告销售房屋的价格是其自己的定价，具有跳跃性，且被告没有提供X楼其他三个角上房屋的价格。被告提供《房屋建筑面积测算表》、《房屋分套建筑面积计算成果表》以及(2005)静民一(民)初字第X号民事判决书，证明系争房屋的位置在东北角，且面积比其他楼层X室小，所以售价比较低，且被告变更X楼落地窗设计为非落地窗的事实已经得到了法院的认定。
原审法院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方理应恪守履行。由于“金富得商业广场”工程开发较早，X层以上的住宅(酒店式公寓)是建立在对原定的办公及商务套房的房型调整和修改基础之上，其设计在客观上有许多方面难以满足普通商品住宅设计标准。被告在与所有购房者签约时均将该情况向购房者进行了披露，并将披露情况载入了合同的补充条款第五条中。因此，合同补充条款第五条关于系争房屋在日照、朝向、通风等方面不满足普通住宅设计标准的具体内容，指的应是整幢大楼X层以上住宅(酒店式公寓)所共有的不满足普通住宅设计标准的方面。但是，室内窗户无法开启是系争房屋所独有的瑕疵，被告在预售时并未将该瑕疵对原告作出特别说明，已构成违约，应根据评估结论对原告进行赔偿。影响被告预售房屋价格的因素很多，被告提供的与系争房屋位置相同，即同幢X楼－X楼(除X楼以外)X室房屋的售价亦无固定规律可循。并且，X楼共有32套房屋，被告仅提供了其中5套的售价，不足以说明系争房屋的售价显著低于同楼层的其他房屋。因此，被告关于已通过降低系争房屋售价的方式对原告作出经济补偿的抗辩，不予采信。落地窗并非普通商品住宅设计标准的要求，且双方在预售合同中也未约定卧室景观窗应为落地窗。至于原审法院(2005)静民一(民)初字第X号民事判决书判令被告赔偿因室内设计变更所造成的房屋价值贬损，是基于被告自愿同意赔偿，而未认定被告违约事实成立。因此，原告要求被告赔偿卧室景观窗设计变更造成价值贬损的诉请缺乏事实及法律依据，不予支持。据此，原审法院判决：一、被告上海富得世纪投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告杨某某（略）房屋室内窗户无法开启的价值贬损人民币18,400元；二、原告杨某某要求被告上海富得世纪投资有限公司赔偿（略）房屋卧室景观窗设计变更造成的价值贬损人民币10万元的诉讼请求不予支持。
判决后，杨某某不服，向本院提起上诉称：被上诉人交付的房屋与其设置的样板房及其他购房人所购买的同样位置的房屋有很大差异，房屋卧室内景观窗发生重大设计变更，造成房屋价值贬损，损害了上诉人的合法权益，被上诉人应当承担相应的民事责任。请求本院撤销原判第二项，改判被上诉人支付上诉人因系争房屋卧室景观窗设计变更造成的价值贬损人民币10万元。
被上诉人上海富得世纪投资有限公司辩称：上诉人购房时被上诉人口头告知过系争房屋的缺陷，合同未约定设置的是落地窗，被上诉人也未布置过样板房，不存在设计变更情况。请求本院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明事实无误。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。由于“金富得商业广场”工程X层以上的住宅(酒店式公寓)是建立在对原定的办公及商务套房的房型调整和修改基础之上，其设计在客观上有许多方面难以满足普通商品住宅设计标准。对此，被上诉人将该情况向购房者进行了披露，并在合同补充条款第五条中写明该房屋在日照、朝向、通风等方面不满足普通住宅设计标准。上诉人同意接受该等披露事项，应视作为其对该房屋以上事项的不足已经接受。双方在预售合同中并未约定该房屋的窗户为落地窗，该楼内其他房屋的窗户样式不能认定为本案双方约定的窗户样式。上诉人诉称该房屋卧室内景观窗与样板房不一致，存在重大设计变更，但未提供相应的证据证明自己的观点，且无合同依据，本院实难采信。上诉人诉请被上诉人支付因系争房屋卧室景观窗设计变更造成的价值贬损人民币10万元，于法无据，本院无法支持。原审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币4510元，由上诉人杨某某承担。
本判决为终审判决。
审判长郑梅萍
代理审判员吴煜
代理审判员陈俊
二○○六年八月八日
书记员仇祉杰
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
