新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
(2006)乌中民再字第X号
抗诉机关新疆维吾尔自治区人民检察院。
申请人(原一审原告、二审上诉人)王某甲，男，X年X月X日出生，汉族，乌鲁木齐市职工学校学生，住（略）。
委托代理人王某乙(系王某甲之父)，男，无固定职业。
委托代理人黄某某，男，自治区轻工业厅退休干部。
被申请人(原一审被告、二审被上诉人)新疆玖久建设开发有限责任公司(以下简称玖久建设公司)，住所乌鲁木齐市X路X号。
法定代表人张某，董事长。
委托代理人崔福民，新疆桑赛律师事务所律师。
王某甲与玖久建设公司商品房预售合同纠纷一案，乌鲁木齐市水磨沟区人民法院于2004年5月24日作出(2004)水民一初字第X号民事判决，王某甲不服向本院提出上诉，本院于2004年9月24日作出(2004)乌中民一终字第X号民事判决，已经发生法律效力。王某甲不服提出申诉。2005年9月28日新疆维吾尔自治区人民检察院作出新检民行抗字(2005)第X号抗诉书，对本案提出抗诉。本院于2006年2月23日作出(2006)乌中民抗字第X号民事裁定，决定对本案进行再审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，申诉人王某甲的委托代理人王某乙，被申诉人玖久建设公司的委托代理人崔福民到庭参加了诉讼，乌鲁木齐市人民检察院检察员王某、帕提曼受新疆维吾尔自治区人民检察院指派，出庭支持抗诉，本案现已审理终结。
一审判决认定，2001年12月20日，王某甲与玖久建设公司签订了编号为GF－2000－X号《商品房购销合同》，约定玖久建设公司向王某甲出售位于乌市X街X号玖丰小区建筑面积为37.79平方米的砖混结构的商铺。王某甲依约以分期付款的形式交纳了全部房款x元。双方在该合同中约定：玖久建设公司应当在2002年4月15日前，将验收合格的房屋交付王某甲使用，逾期不超过60天。逾期玖久建设公司向王某甲支付已交纳房款万分之四的违约金，但非玖久建设公司所控制的因素除外。另查明，该楼建成后，玖久建设公司就改建地下商铺的问题已报请乌鲁木齐市城市规划管理局批准同意，有关手续还在办理之中。
一审法院认为，王某甲与玖久建设公司签订的商品房购销合同，是建立在双方自愿的基础上的真实意思的表示，且权利义务明确，属有效合同，签约双方应严格履行。在双方签订的合同中明确约定：非甲方所控制因素，出卖人可据实予以延期。王某甲所购房屋至今未交付使用的原因并非玖久建设公司所能控制，且玖久建设公司正在积极办理该房屋的有关手续，故对王某甲提出的由玖久建设公司支付违约金并给付违约金直至所购房屋交付为止的请求，本院不予支持。但是，基于王某甲所购房屋尚未交付使用的事实，为显示公平的原则，适当减轻购房者的损失，作为无过错方的房屋出卖人玖久建设公司应给予王某甲相应的经济补偿。一审判决：一、玖久建设公司给付王某甲经济补偿5000元；二、驳回王某甲的其他诉讼请求。
王某甲不服一审判决上诉称，玖久建设公司作为销售方，逾期两年之久迟迟不能交付房屋，已构成违约，应按合同约定的逾期交房违约金万分之四支付违约金。玖久建设公司未经允许擅自将地下室改建成商铺，导致商铺手续迟迟办不下来，不能交付房屋，故其提出“非甲方所控因素”的抗辩理由不能成立。原审法院认定事实有误，判决错误，请求二审撤销原判，依法改判。
二审判决查明的事实与一审一致。
二审法院认为，王某甲与玖久建设公司所签订商品房购销合同，是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应遵照履行。玖久建设公司未按合同约定向王某甲交付房屋，并非玖久建设公司所能控制，且双方在合同中明确约定非甲方所能控制因素，玖久建设公司可据实予以延期。原审法院本着公平原则，判决玖久建设公司给付王某甲相应经济补偿并无不妥，故王某甲的上诉理由不能成立，本院不予支持。二审判决：驳回上诉，维持原判。
王某甲仍持上诉理由向检察机关申诉。
新疆维吾尔自治区人民检察院抗诉认为，王某甲按合同约定履行了全部合同义务，而玖久建设公司至今已有2年9个月未按合同约定履行交付商品房的义务，理应承担违约责任，并支付违约金x。30元。玖久建设公司及王某甲提交的证据均能证实玖久建设公司明知在没有办好建设许可证等相应手续的情况下，与王某甲签约并收取商铺全款，过错在玖久建设公司。
本院再审查明，2001年12月20日，王某甲与玖久建设公司签订了《商品房购销合同》，约定：玖久建设公司向王某甲出售位于乌市X街X号玖丰小区第二幢AX号、建筑面积为37.79平方米的砖混结构的商铺，为预售商品房。玖久建设公司应当于2002年4月15日前将验收合格的商品房交付王某甲。如遇非甲方(出卖人)所控制因素的特殊原因，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期60日后交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同签订后，王某甲按合同约定交纳了全部房款x元。但玖久建设公司一直未将商铺交付王某甲。因此，王某甲于2004年2月25日起诉要求玖久建设公司支付违约金x。30元，2004年2月25日以后再不交房按月支付一次违约金直至交房为止。
玖久建设公司提出因政府的原因造成不能交付商铺，按合同规定属“非甲方所控制因素”，其可以延期，不应承担责任。为此提交了商品房预售许可证、商品房买卖合同、自治区建设厅行政处罚决定书。行政处罚决定书查明：玖久建设公司在新兴街X号投资建设的经济适用房X号楼工程。2002年7月该工程竣工验收后，玖久建设公司违反建设工程规划许可证的规定，擅自组织人员将地下室下挖60厘米。对玖久建设公司的违法行为，处以罚款10万元。
再审认为，玖久建设公司与王某甲签订的《商品房购销合同》合法、有效，当事人应严格遵照履行，王某甲依约履行了付款义务，玖久建设公司未按合同约定交付商铺，已构成违约。玖久建设公司提出其未能交付商铺是因政府行为造成的，属“非公司所控制因素”，但其未提交充分的证据证明该主张，因此，其提出不应承担违约责任的理由不能成立。玖久建设公司也没有其他证据证明延期交房属“非公司所控制因素”造成，因此，玖久建设公司应按合同规定承担违约责任。即从合同规定的交房时间2002年4月15日至原二审判决止，按日向买受人支付已交付房价款(x元)万分之四的违约金。王某甲要求玖久建设公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。检察机关抗诉意见本院予以采纳。原一、二审补偿王某甲5000元不妥，应予纠正。经本院2006年6月27日第二十一次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、第一百八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、撤销本院(2004)乌中民一终字第X号民事判决和乌鲁木齐市水磨沟区人民法院(2004)水民一初字第X号民事判决；
二、玖久建设公司支付王某甲违约金x。58元。
一、二审案件受理费合计4652.37元(王某甲已预交3906.5元，还应补交745。87元)，均由玖久房产公司负担，玖久建设公司应负担的案件受理费连同违约金一并给付王某甲。
以上玖久建设公司应给付王某甲x。95元，于本判决送达后十日内一次付清，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审判长樊小宁
审判员达莲花
审判员阿斯亚
二00六年六月二十七日
书记员马永惠
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