新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
民事判决书
(2005)乌中民四初字第X号
原告：吴某某，男，汉族，X年X月X日出生，乌鲁木齐翔达建筑公司经理，住所地：乌鲁木齐市X路X号平X栋X号。
委托代理人：史峥嵘，新疆中天律师事务所律师。
被告：乌鲁木齐新发拍卖有限公司(下称新发公司)，住所地：乌鲁木齐市X路X号
法定代表人：贾某某，新发公司总经理。
委托代理人：赵兴江，新疆诚和诚律师事务所律师。
被告：徐某某，男，汉族，X年X月X日出生，八音盒酒店职员，住所（略）－X号104团中学家属院。
第三人：中国长城资产管理公司乌鲁木齐办事处(下称长城公司乌鲁木齐办事处)，住所地：乌鲁木齐市X路X号。
负责人：顾某某，长城公司乌鲁木齐办事处总经理。
委托代理人：袁某，男，长城公司乌鲁木齐办事处项目经理，住所地：乌鲁木齐市南门亚鸿大厦。
委托代理人：杨建新，新疆诚和诚律师事务所律师。
原告吴某某与被告乌鲁木齐新发拍卖有限公司、被告徐某某及第三人长城公司乌鲁木齐办事处拍卖合同纠纷一案，自治区高级人民法院再审审理后作出(2004)新民再字第X号民事裁定，撤销自治区高级人民法院(2003)新民二终字第X号民事判决和乌鲁木齐市中级人民法院(2002)乌中民初字第X号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告吴某某委托代理人史峥嵘，被告新发公司委托代理人赵兴江，被告徐某某、第三人长城公司乌鲁木齐办事处委托代理人袁某、杨建新到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告吴某某诉称，2001年8月6日，我与新发公司签订一份协议书，约定：新发公司以x元(含佣金)的价格将位于乌鲁木齐过境公路X号的在建综合楼及土地拍卖给我。签字当日首付x元，其余款x元在7日内全部付清，待款项付清后，新发公司提供该在建工程的过户手续。协议签订后，我依约向新发公司付清x元。2001年8月16日，新发公司又让我参加其举办的拍卖会，并交给我一份拍卖成交确认书。但时至今日，新发公司也未将该房地产的过户手续交给我。由于在建工程及土地使用权迟迟不能过户，导致我资金被占用的利息损失x.5元。后经了解，新发公司所“拍卖”的该在建工程早于1997年9月就被奎屯垦区人民法院查封。1997年11月，该房地产产权人乌鲁木齐宏利工贸总公司将该在建工程以x元的价格抵债给中国农业银行乌鲁木齐市支行沙依巴克区办事处。2001年，长城公司乌鲁木齐办事处在没有取得该在建工程土地使用权证的情况下，便将该在建工程转让给徐某某，后徐某某又与新发公司签订委托拍卖书，而新发公司未告知我真实情况，即假借受法院委托之名对上述在建工程进行了拍卖。综上，我认为与新发公司签订协议时，过境公路X号房地产已被奎屯垦区法院查封，在没有取得该房地产土地使用权证书的情况下，该房地产是禁止转让的。故双方签订的拍卖协议，属违反法律的无效协议。新发公司在该在建工程未取得该宗土地使用权证书，且法律明文禁止该宗房地产转让的情况下，仍然接受委托，假借法院名义进行“拍卖”，其行为违反法律规定，存在重大过错。请求判令我与新发公司签订的房地产买卖协议无效；判令新发公司、徐某某退还我交纳的购房款x元；赔偿我利息损失x。50元；并承担本案全部诉讼费用。
被告新发公司辩称，吴某某所述与事实不符，我公司是在接受委托人徐某某的委托后按照正当的拍卖程序对位于乌鲁木齐市X路X号的原属乌鲁木齐宏利工贸公司的在建综合楼工程及土地进行了拍卖。2001年8月6日吴某某与我公司签订一份协议，并于同日交款x元，于8月14日交款x元，同年8月16日吴某某通过竞买成交，并由我公司向其出具了拍卖成交确认书。后吴某某在办理在建工程过户手续时发现该房产被奎屯垦区人民法院查封，无法办理过户手续，与我公司交涉，经我公司与长城公司乌鲁木齐办事处努力，奎屯垦区人民法院于2002年7月15日已裁定撤销了对上述在建工程的查封，办理产权转让的障碍已消除。另该宗房产被法院查封我公司事先并不知道，其情况是在拍卖完成后徐某某告知我公司的，我公司不存在过错责任。综上，我公司在拍卖房产过程中实施的拍卖活动，完全按照拍卖法的规定进行，拍卖活动合法有效，请求依法驳回吴某某要求我公司退还房款及赔偿损失的诉讼请求。
被告徐某某辩称，我是在与长城公司乌鲁木齐办事处签订协议并支付转让费办理合法手续后，才取得乌鲁木齐过境公路X号在建工程及土地的使用权。2001年8月我又与新发公司签订拍卖委托书，委托新发公司对该宗房产进行拍卖，拍卖底价x元。后新发公司与吴某某达成协议将该宗房产拍卖给吴某某。故我和本案无关，不应承担任何民事责任。
第三人长城公司乌鲁木齐办事处辩称，我办事处从未委托新发公司对乌鲁木齐过境公路X号在建工程进行拍卖，并非拍卖合同的当事人，且我办事处取得本案的涉案房产也是依据人民法院作出的生效的法律文书，我办事处只是将房产依法转让给徐某某与吴某某无任何法律关系，本案与我办事处无关。请求驳回吴某某的诉讼请求。
经审理查明，1997年11月5日乌鲁木齐宏利工贸总公司(下称宏利公司)因拖欠中国农业银行乌鲁木齐市支行沙依巴克区办事处(下称农行沙办)x元贷款未还，经乌鲁木齐市中级人民法院作出(1997)乌中法执字第X号民事裁定，双方达成《以物抵债协议》，规定宏利公司将该公司所有的位于乌鲁木齐市X路X号一栋五层在建综合楼(未完工程)及其所占用的土地以x元的价格抵债给农行沙办。协议签订后，因宏利公司尚欠电费、土地出让金、征地等遗留问题未解决，故农行沙办未将上述房产及土地使用权办理至其名下。期间，新疆奎屯垦区人民法院给乌鲁木齐市土地管理局送达了(1997)奎垦执字第X号协助执行通知，要求暂停办理宏利公司在建综合楼及土地使用权的相关手续。后根据国务院X号文件的有关规定，2000年3月农行沙办将其对宏利公司债权(含上述房地产)权利依法全部转移给长城公司乌鲁木齐办事处，由长城公司乌鲁木齐办事处行使债权人对债务人的各项权利。2001年8月1日，长城公司乌鲁木齐办事处与徐某某签订协议书，约定：长城公司乌鲁木齐办事处将宏利公司于抵债的综合楼及其占用范围内的土地使用权以x元转让给徐某某，长城公司乌鲁木齐办事处在徐某某付款后积极协助其办理解封过户手续。并写明徐某某在签订协议前，已对长城公司乌鲁木齐办事处所转让的上述房地产的位置、性质、面积、用途及权属等情况进行了详细的调查了解并予以确认无任何异议。2001年7月20日徐某某与新发公司签订一份委托书，内容为：徐某某委托新发公司将位于乌鲁木齐市X路X号的原宏利公司在建的工程及土地进行拍卖，拍卖底价为x元。徐某某不承担佣金及其它费用，买受方的佣金在拍卖底价中扣取5%的佣金计x元。2001年8月6日，新发公司又与吴某某签订一份协议书，协议约定：新发公司将位于乌鲁木齐市X路X号建筑面积为3434.82平方米，占地面积3600平方米，土地编号53.0-44.0的综合楼及土地依法拍卖给吴某某；双方确认该标的拍卖价款x元(含佣金)，签字当日首付x元，其余款x元在7日内全部付清。待款项付清后新发公司将提供该项房地产的过户手续。协议签订后，吴某某于同年8月7日、8月14日分两次给付新发公司拍卖房款计x元。上述协议签订后，新发公司才于2001年8月9日在《都市消费晨报》上刊登拍卖公告，称受法院委托定于2001年8月16日对有关财产进行拍卖，其中拍卖房地产类中包括位于乌鲁木齐市X路X号的在建工程及土地。2001年8月16日新发公司与吴某某签订了竞买协议，并出具拍卖成交确认书。写明吴某某对乌鲁木齐市X路X号的房产及土地拍卖成交，落槌价x元，酬金x元。后因上述房产及土地已被奎屯垦区法院采取查封手续，吴某某无法办理相关产权过户手续，造成该在建工程至今闲置。
另查：2001年8月1日长城公司乌鲁木齐办事处与徐某某签订的协议及2001年8月6日新发公司与吴某某签订的协议附件中所列的涉案房产的相关文件，均未有涉案房产的权属证书。
以上事实有2001年8月6日吴某某与新发公司签订协议拍卖协议，2001年8月7日、8月14日新发公司给吴某某出具的收到购房款x元的收据，2001年8月16日吴某某与新发公司签订的竟买协议及拍卖成交确定书，新疆奎屯垦区法院查封房产裁定及协助执行通知书，1997年11月5日宏利公司与农行沙办签订的以物抵债协议，2001年8月1日长城公司乌鲁木齐办事处与徐某某签订的协议书，2001年7月20日徐某某与新发公司签订的委托拍卖书，同年8月9日新发公司在《都市消费晨报》上刊登拍卖公告及原、被告庭审陈述等证据证实。
本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”；《中华人民共和国拍卖法》第7条规定：“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利不得做为拍卖标的”。本案当事人所讼争的原宏利公司名下位于乌鲁木齐过境公路X号在建综合楼工程及其所占用的土地，虽系宏利公司以物抵债的方式转让给农行沙办，但随后该宗房产的土地使用权手续即被新疆奎屯垦区法院所查封，致使其属于依法不得转让的房地产。2001年8月长城公司乌鲁木齐办事处与徐某某签订的上述房地产转让协议，徐某某与新发公司签订的委托拍卖书，新发公司与吴某某签订的拍卖协议，均是在房产手续仍被法院查封的前题下签订的，上述协议违反了法律的禁止规定，应属无效协议。另根据《中华人民共和国拍卖法》第18条第2款、第27条规定：“委托人和拍卖人应当向竟买人说明拍卖标的的来源和瑕疵”。作为委托人的徐某某和作为拍卖人的新发公司在履行拍卖协议时应将其明知或应知的所拍卖房地产的权利瑕疵告知竞买人吴某某，或以其他的方式向吴某某作出相应的提示，给其以应有的注意。而徐某某和新发公司却未将拍卖房产存在的瑕疵(未办理土地使用权过户手续)的情况明确告知竞买人吴某某，造成吴某某向新发公司支付x元拍卖款后，无法办理所竞买成交的标的物的过户手续，因此徐某某和新发公司应依法承担合同无效的过错责任，并向竞买人吴某某赔偿资金占用期间的利息损失。新发公司辩称该公司是在拍卖完成后，才知道上述房产手续被奎屯法院查封的情况，该公司不存在任何过错，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。徐某某主张其和本案纠纷无关，不应承担任何民事责任，于法无据，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国拍卖法》第58条规定：“委托人违反本法第6条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或依法不得处分的，应当承担连带责任”。吴某某主张新发公司、徐某某返还交纳的拍卖房款，理由充分，于法有据，应予支持。另2001年8月16日新发公司与吴某某签订竞买协议及拍卖成交确认书前，双方就已于同年8月6日签订了拍卖协议，并于预定拍卖日前由吴某某付清了全部拍卖合同款x元。新发公司的上述行为已排除了其他潜在购买人的权利，使拍卖会流于形式，其行为违反了法律所规定的拍卖程序，该公司辩称其在拍卖房产过程中完全按照拍卖法规定的程序进行，其拍卖活动合法有效，与本院所查证事实相悖，本院不予认定。新发公司应向吴某某返还收取的佣金x元并赔偿利息损失。根据合同相对性原则和拍卖关系的法律性质，在拍卖过程中给买受人造成损害的，买受人只享有向拍卖人及委托人主张损害赔偿的权利，因此本案第三人长城公司乌鲁木齐办事处与徐某某签订的协议虽为无效协议，但吴某某主张该办事处亦承担法律责任，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《中华人民共和国拍卖法》第六条、第七条、第十八条第二款、第二十七条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告吴某某与被告新发公司2001年8月6日签订的协议为无效协议；
二、被告新发公司于本判决生效后10日内退还吴某某交纳的拍卖佣金x元；赔偿利息损失x元(自2001年8月15日至2005年10月15日，按年息5.58%计息)。
三、被告徐某某于本判决生效后10日内返还原告吴某某交纳的房款x元，赔偿利息损失x元；(自2001年8月15日至2005年10月15日，按年息5.58%)；
四、被告新发公司对徐某某返还吴某某的房款及利息损失承担连带责任；
五、驳回原告吴某某对第三人长城公司乌鲁木齐办事处的诉讼请求。
一、二审案件受理费各x元(一审吴某某已预交x.10元，还需补交417.90元)；财产保全费x。10元(吴某某预交)均由新发公司和徐某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。
审判长郑进民
代理审判员叶春斌
代理审判员崔戈
二00五年十月十八日
书记员杨雪宝
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