云南省昆明市中级人民法院
民事判决书
（2007）昆民三终字第X号
上诉人（原审被告）昆明吉尔达实业有限公司。
住所地：昆明螺蛳湾X号。
法定代表人季某某，总经理。
委托代理人冀蓓红，北京市尚公律师事务所昆明分所律师。特别授权代理。
被上诉人（原审原告）昆明永昌八达装饰工程部。
住所地：昆明市X街书林花园X幢X楼。
法定代表人李某某，总经理。
委托代理人荆成良、查某某，云南恒鑫律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人昆明吉尔达实业有限公司因与被上诉人昆明永昌八达装饰工程部租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2006）西法民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2007年6月21日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院确认事实如下：原告与被告于1995年1月10日订立《螺蛳湾商厦承包协议书》，约定由原告提供螺蛳湾商厦大楼一幢共八层，交给被告承包管理经营，承包期限10年，自1995年4月1日至2005年3月30日止，被告应缴纳的承包费为x元，承包费分为二次交清，第一次在1995年1月15日以前缴纳x元，第二次在1995年4月1日以前缴纳x元，双方在合同中还就各自的权利义务进行了约定。合同订立后，原告先后于1996年5月1日将约定螺蛳湾商厦一至三层，1996年10月10日将四至八层交付被告使用。200年9月28日，原告与被告对1995年1月10日订立的《螺蛳湾商厦承包协议书》，双方同意将螺蛳湾商厦一至三层的承包期终止日修改为2006年4月30日，四至八层的承包期终止日修改为2006年10月10日，一至八层十年承包期不变，十年承包金x元不变。2006年4月30日，原告与被告约定的螺蛳湾商厦一至三层的承包期限届满，但被告至今未将螺蛳湾商厦一至三层腾还原告。故原告诉至一审法院请求判令：1、被告立即撤出并向原告交还承租且已逾期的螺蛳湾X号螺蛳湾商厦一至三层；2、被告支付自逾期之日起至起诉之日止的承包金x元及自2006年6月1日起至2007年3月31日止的承包金，每月按x元计算。被告昆明吉尔达实业有限公司辩称：原告的第一、二项诉讼请求相互矛盾，承租与承包是不同的法律关系，因原告取得的房产证不合法，故其与被告签订的租赁协议无效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
一审法院根据以上确认事实认为：就被告提出的《协议》无效的问题，根据《协议》的内容及双方实际履行的情况，原、被告于1995年1月10日签订的《螺蛳湾商厦承包协议》系双方当事人的真实意思表示，该《协议》的性质是名为承包实为租赁，对此，在原、被告签订的《和解协议》中已进一步予以了明确，双方均无异议，因此，原、被告间建立的是租赁合同关系，且已经实际履行完毕。对于被告抗辩主张提到原告取得的产权证不合法的问题，因本案双方之间争议的法律关系是租赁关系，租赁关系主要涉及的是租赁物的合法使用问题，产权证的取得是否合法，并非导致租赁合同无效的法定事由，且被告使用租赁物期间并无其他人对其权属及被告使用租赁物的合法性提出过异议，现被告虽对原告的房屋所有权证提出异议，但在行政机关作出撤销房屋所有权证之前，原告的产权证仍然有效，因此被告的该抗辩主张不能成立，双方签订《协议》的效力应为有效。根据原、被告双方签订的《和解协议》，双方约定的租赁期间已经于2006年4月30日届满，可被告至今仍然在使用租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状况。按照上述法律规定，被告已无任何依据使用原告的租赁物，故一审法院对原告主张被告立即搬出并向原告交还承租且已逾期的螺蛳湾商厦一至三层并支付逾期租金的诉讼请求予以支持。对于原告主张被告按每月x.00元计算支付自2006年5月1日至2007年3月31日的租金问题，因原、被告在《螺蛳湾商厦承包协议书》中约定的租赁物是螺蛳湾商厦大楼一幢共八层，承包期为10年，被告应缴纳的承包金为x元，现原告主张其中一至三层的承包金按每月x.00元计算，显然无任何依据，一审法院只能酌情按每年每层租金x元予以支持原告11个月的租金x元。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，遂判决：一、被告昆明吉尔达实业有限公司于本判决生效之日起十日内搬出螺蛳湾X号螺蛳湾商厦一至三层并将该一至三层返还原告昆明永昌八达装饰工程部；二、由被告昆明吉尔达实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆明永昌八达装饰工程部租金人民币x元。
宣判后，上诉人昆明吉尔达实业有限公司不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定的事实和适用的法律有误，表现在：被上诉人对租赁标的并无确切证据证实其具有完全的产权或享有处分权，依据为：昆明市五华区人民法院（2007）五法行初字第X号行政判决书判决为：“撤销被告昆明市房产管理局1998年11月4日核发的房屋坐落地为昆明市螺蛳湾X号，所有权为昆明永昌八达装饰工程部的昆明市房权证字第x号《房屋所有权证》。”根据《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，永昌八达装饰工程部的处分该房屋的行为至今无权利人追认，故其与上诉人签订的《螺蛳湾商厦承包协议书》应为无效合同，基于《螺蛳湾商厦承包协议书》签订的《和解协议书》、《债权债务转让协议》也应属无效合同，但原审法院认定其有效，显系错误认定。请求二审人民法院：1、撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人在一审中的诉讼请求。2、请求判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人昆明永昌八达装饰工程部答辩称：双方之间系租赁合同关系，合同签订后，我方已将租赁物交付给对方使用至今，期间并无其他人对该租赁物提出异议。根据合同法的规定，上诉人把所有权作为房屋租赁的权源是不正确的，而应以合法占有权作为权源。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审确认事实与一审确认事实一致，本院依法予以确认。
另查某，2007年3月28日，昆明市五华区人民法院认为昆明市房产管理局在办理昆明永昌八达装饰工程部申请的登记程序中，因未完善对增加部分房屋的初始登记程序为由，撤销昆明市房产管理局核发的昆明市房权证字第x号《房屋所有权证》，昆明市中级人民法院维持了昆明市五华区人民法院的判决。
综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点是：诉争房屋是否应当返还。
本院认为：根据本案查某的事实，昆明永昌八达装饰工程部与昆明吉尔达实业有限公司于1995年1月10日签订的《螺蛳湾商厦承包协议》名为承包实为租赁，即双方之间建立的是租赁合同关系。诉争房屋系昆明市春城针织厂转让给昆明永昌八达装饰工程部，经昆明永昌八达装饰工程部改扩建后交付给昆明吉尔达实业有限公司使用至今。在昆明吉尔达实业有限公司使用诉争房屋期间，并无其他人对诉争房屋的使用问题提出异议，现双方签订的合同已到期，根据合同的相对性，昆明吉尔达实业有限公司应将昆明永昌八达装饰工程部交付其使用的房屋返还给昆明永昌八达装饰工程部。至于昆明永昌八达装饰工程部是否是诉争房屋的所有权人问题，应属于昆明永昌八达装饰工程部与昆明市春城针织厂之间的关系，且生效的行政判决是以昆明市房产管理局程序违反为由，撤销了昆明市房产管理局核发的昆明市房权证字第x号《房屋所有权证》。原判对此处理恰当，本院予以维持。昆明吉尔达实业有限公司既然使用了诉争房屋，根据我国民法通则中的公平原则，一审法院酌情按每年每层房屋使用费人民币x元予以支持昆明永昌八达装饰工程部11个月的房屋使用费人民币x元并无不当，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项及第一百零七条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼费人民币7796.88元，由上诉人昆明吉尔达实业有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决书一经送达各方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：双方或一方当事人是公民的，申请强制执行的期限为一年；双方均是法人或其他组织的，申请强制执行的期限为六个月。
审判长洪琳
审判员万绍敏
代理审判员彭韬
二○○七年九月二十日
书记员朱莉
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