原告（反诉某某）周口龙润电力（集团）有限公司。地址：周口市X路北段。
法定代表人赵某某，系该公司董事长。
委托代理人祝某某，该公司清欠办公室主任。
委托代理人李新，河南众望律师事务所律师。
被告（反诉某告）河南都市家园实业有限公司。地址：周口市X路南段西侧。
法定代表人张某某，系该公司董事长。
委托代理人刘某某，男，汉族，生于1941年3月10日，住（略）。
委托代理人李勇，河南成盛律师事务所律师。
第三人周口宏锦电力（集团）房地产开发有限公司。地址：周口市X路中段
法定代表人王某某，系该公司总经理。
委托代理人秦练斌，河南明辨律师事务所律师。
原告（反诉某某）周口龙润电力（集团）有限公司（以下简称龙润电力）诉某某（反诉某告）河南都市家园实业有限公司（以下简称都市家园），第三人周口宏锦电力（集团）房地产开发有限公司（以下简称宏锦电力）房屋租赁合同（合作经营合同）纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李新，被告法定代表人张某某，委托代理人刘某某、李勇，第三人委托代理人秦练斌到庭参加诉某，本案现已审理终结。
原告龙润电力诉某：2005年11月3日，宏锦电力将位于周口市X路南段西侧的临街商业房出租给都市家园使用，约定租期至2010年11月30日，若都市家园拖欠租金3个月以上，宏锦电力有权解除合同。截止2008年5月28日，都市家园应付租金x.68元。通过协议，宏锦电力的该项权利主体变更为龙润电力。请求法院判令都市家园支x.68元租金及2008年5月28日以后的租金和利息，并支付违约金。
被告都市家园辩称：2005年11月3日我方与宏锦电力签订的《房屋租赁合同》，没有加盖公章，没有生效履行。2005年11月28日我方与宏锦电力签订的《合作经营合同书》和与龙润电力签订的《补充协议》，加盖了公章，真实有效。本案应为联营合同纠纷。龙润电力起诉某方拖欠租金没有事实和法律依据。宏锦电力的合同主体变更为龙润电力后，不再具有第三人诉某主体资格。
都市家园反诉某：我方于2005年11月28日与宏锦电力签订《合作经营合同书》一份，合同约定宏锦电力每年利润分成不少于x.76元，一方违反合同应按宏锦电力年利润分成总额的5%,向对方支付违约金。依照有关法律规定，联营合同保底条款应为无效，我方已支付的利润分成71万元请求法院判令龙润电力返还；由于龙润电力强行停电、锁门造成我方被迫停业，遭受包括房屋装修在内经济损失40万元，要求龙润电力赔偿，支付违约金3.5万元。
龙润电力反诉某称：我方和宏锦电力虽然与都市家园签订了《合作经营合同书》、《补充协议》，但我方和宏锦电力没有参与都市家园经营、管理，不承担亏损、风险，是名为合作，实为租赁关系。都市家园应按合同约定支付租金并承担违约责任。都市家园停业是因为经营状况不佳，长期拖欠租金、电费、工人工资，自行停业，与我方无关。我方无违约行为，也没有收71万元利润分成，都市家园反诉某求无事实依据。
第三人宏锦电力述称：支持龙润电力诉某事实和理由。
龙润电力、都市家园在本诉某反诉某，向本院提供了各自的证据，并当庭进行了质证。
龙润电力提供的证据有：1、房屋所有权证（复印件）一份，证明宏锦电力与都市家园签订的《房屋租赁合同》合法有效。都市家园认为应提供房屋所有权证原件。2、《房屋租赁合同》（复印件）一份，证明都市家园与房主是租赁关系。都市家园认为该《房屋租赁合同》没有生效、履行。3、都市家园企业注册登记档案资料“产权证明”（复印件）一份，证明都市家园申请设立登记时，经营场地是租赁宏锦电力的房屋。都市家园对该证据无异议。４、都市家园向龙润电力出具的两份付款保证，证明都市家园承认并保证向龙润电力分期支付x元欠款。都市家园对该证据的真实性无异议，认为是在龙润电力逼迫下所写。5、《合作经营合同书》和《补充协议》各一份，证明宏锦电力、龙润电力与都市家园的合同关系，名称变更为合作经营，权利义务实质仍是租赁关系。《补充协议》将《合作经营合同》中宏锦电力房屋管理权变更为龙润电力，确认都市家园每年向龙润电力支付租金x元，自2007年6月1日起计算，合同履行方式不变。都市家园认为，《合作经营合同》、《补充协议》是联营合同，保底条款无效。6、照片六张，证明都市家园在诉某因自身原因已关门停业。都市家园认为是龙润电力断电、锁门，造成停业。7、催缴电费通知单一份，证明2008年8月1日物业管理机构向都市家园发出“限期交电费，否则将停止供电”的通知。都市家园称未见到该通知。8、都市家园企业登记注册档案资料“公司年检报告”（复印件）一份，证明都市家园2007年度有利润，有能力支付租金却不交，甚至要求退还已交租金，是违约行为。都市家园认为，该证据与本案无关。
都市家园提供的证据是证人证言一份（四名证人到庭作证），证明2008年8月，由于龙润电力强行停电、锁门，造成都市家园不能履行合同。龙润电力认为，证人是都市家园职工，与本案有利害关系，证言没有明确表明是龙润电力停电锁门，证言是在都市家园2008年10月发放拖欠工人工资时书写的，被告有利用补发工资之机胁迫工人作证之嫌，因此证人证言没有证明力。
第三人宏锦电力没有提供证据，同意、支持龙润电力的证据和诉某意见。
本院通过庭审调查和对证据的综合分析，确认以下案件事实：
2005年11月3日，张某某以河南都市家园建材实业有限公司的名义，与宏锦电力签订了《房屋租赁合同》，合同约定宏锦电力将其坐落在周口市X路南段西侧的临街商业用房2019.89平方米租赁给张某某的公司，租期为2005年12月1日至2010年11月30日，每月租金x元，定期交付，拖欠三个月租金，房主有权解除合同，违约者按年租金总额5%支付对方违约金。2006年3月，张某某用《房屋租赁合同》和宏锦电力出具的房屋产权证明作为具有固定经营场地的证明，向工商行政管理登记部门申报注册了都市家园，领取了企业法人营业执照。张某某占公司出资比例64%，任公司法定代表人、董事长。宏锦电力、龙润电力均未向都市家园参股投资。
2005年11月28日，在未废除《房屋租赁合同》和无正当理由的情况下，以宏锦电力为甲方，都市家园为乙方，双方签订了《合作经营合同书》，合同规定：甲方以房屋为出资，乙方以房屋装修、商品、电脑、车辆、流动资金作为出资，合作开发建材市场。房屋的位置、数量、使用期限、收费标准与《房屋租赁合同》相同，租金改为利润分成，甲方每年收取利润分成不少于x.76元，乙方每年的5月28日和11月28日支付，逾期三个月不支付，甲方有权解除合同，乙方还应支付年利润分成总额5%的违约金。合作期间乙方独立经营管理，自负盈亏，承担纳税责任。合同期满或终止后，乙方应恢复房屋原状，合作期间增值的资产、设施归乙方所有。
2006年3月28日，宏锦电力与都市家园签订了第二份《合作经营合同书》，房屋使用面积变更为1453.86平方米，年利润分成变更为x.36元，合作期限变更为2006年3月28日至2011年3月28日，其余内容与第一份《合作经营合同书》相同。
之后，龙润电力与都市家园签订一份《补充协议》，约定《合作经营合同书》中的甲方，由宏锦电力变更为龙润电力，房屋使用面积变更为934.23平方米，甲方年利润分成额变更为x.68元，自2007年6月1日开始计算，其余合同内容不变。
2008年5月16日和2008年7月11日都市家园两次向龙润电力出具保证书，分别保证2008年5月28日前应支付的x.68元利润分成，在2008年6月28日和2008年7月11日前付清，否则愿承担一切法律责任。
本院2008年10月23日受理本案后，发现都市家园已处于关门停业状态。具体停业时间和原因，无有效证据证明。有证据证明，都市家园2008年上半年有拖欠工人工资和电费情况。
庭审前，都市家园申请对房屋装修现存价值进行评估鉴定，但因未按规定交纳评估费用，司法鉴定机构退还了鉴定委托。
2008年12月16日庭审结束后，都市家园未按法律程序清理债权债务，擅自从使用的房屋中退出，其资产、人员下落不明。龙润电力为保护自身权益，以控股股东、董事长张某某出资不实、滥用法人人格、逃避债务，损害债权人利益为由，申请追加张某某为被告，并提供了证据。本院已受理龙润电力对张某某的追加被告申请，将另案审理。
本院认为，张某某与宏锦电力签订的《房屋租赁合同》，主体合格，内容合法，是都市家园申请设立、登记注册的基础，应为有效，都市家园应当履行。“合作经营合同”是广义的合同概念，可泛指所有经济、商务合同，适用法律时应根据合同内容的具体种类、性质，选择相应的法律。本案中的《合作经营合同书》和《补充协议》，虽然回避了租赁合同的名称，但不违反法律和行政法规，其性质和内容仍与《房屋租赁合同》一致，不具有任何形式的联营合同性质。结合国家建设部x%建房市字X号文件要求，《合作经营合同书》和《补充协议》应认定为租赁合同。都市家园不按合同约定支付房屋使用费，是酿成纠纷的根本原因，其反诉某润电力按联营合同退还其利润分成，赔偿其经济损失，支付其违约金的要求，无事实和法律依据，本院不予支持。在都市家园先后两次保证均违约失信的情况下，龙润电力有权依法解除合同。都市家园2008年12月未按合同要求办理房屋交接手续，未通知相关人员，私自离开经营场地，人员、资产下落不明，房屋租赁合同视为自行解除。龙润电力要求租金支付到交房之日，应予支持。龙润电力主张租金利息，合同未约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、被告河南都市家园实业有限公司应于本判决生效后五日内向原告周口龙润电力（集团）有限公司支付19个月（自2007年6月1日至2008年12月30日止）房屋租赁费x元，支付违约金（x×5%）6243元。
二、驳回原告周口龙润电力（集团）有限公司其他诉某请求。
三、驳回被告河南都市家园实业有限公司反诉某求。
上述给付金钱的义务，如未按判决书指定的期间履行义务，按照《中华人民共和国民事诉某法》第二百二十九条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5420元，反诉某7600元由被告河南都市家园实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉某，并按对方当事人的人数提出副本，上诉某河南省周口市中级人民法院。
审判长：顾志强
审判员：王某军
审判员：周晓东
二00九年二月二十号
书记员：鲁珊
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