海南省海南中级人民法院
民事判决书
（2006）海南民三终字第X号
上诉人(原审被告)邹某某，女，X年X月X日出生，汉族，江苏省长州市人，现在粤海铁路工电段工作，住（略）。
上诉人(原审被告)陶某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖南省祁阳县人，现在粤海铁路海南多元发展有限责任公司海口物流公司工作，住（略）。
被上诉人(原审原告)许某，女，X年X月X日出生，汉族，海南省东方市人，现在东方市X路X号坚胜电器商行工作，住（略）。
委托代理人王某某，男，X年X月X日出生，汉族，安徽省舍寨县人，住（略）。
上诉人邹某某、陶某某因买卖合同纠纷一案，不服海南省东方市人民法院(2005)东民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定，原告和两被告双方签订合同转让的房屋为两被告单位的集资建房。两被告与其单位于2001年3月20日签订协议，规定居住未满5年的，转让须经单位的同意，并补交土地出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费。该房屋虽为两被告所有，双方签订转让协议，将该房屋转让给原告，也是双方当事人的真实意思表示，为有效协议。但房屋的转让，是以取得房屋所有权为目的的，根据两被告与其单位签订协议的规定，两被告居住该房屋尚未满5年，转让又未经其单位的同意，两被告又拒绝向单位补交有关费用。房屋转让，无法办理过户手续，也即原告未能取得该房屋的所有权。因此转让协议的履行，两被告存在重大的违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定＂当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的＂，当事人可以解除合同，因此该协议依法应予解除。原告请求返还定金，于法有据，本院应予支持。两被告要求原告赔偿保管费、交通住宿费、误工费等，因在规定期限内未交缴诉讼费用，本院不予合并审理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第(四)项的规定，判决如下：被告邹某某、陶某某返还定金x元给原告许某。限在本判决发生法律效力之日起10日内付清。案件受理费860元，由被告邹某某、陶某某负担。一审宣判后，被告邹某某、陶某某不服，向本院提起上诉。
上诉人邹某某、陶某某上诉称，一、原、被告双方签订的《住宅转让协议》是合法有效协议，双方必须严格履行，而被上诉人明显毁约，是造成该协议无法正常履行的唯一原因；二、上诉人与海南铁路总公司签订的《海南省集资合作建房协议书》是上诉人与第三方签订的协议。上诉人在经单位同意，并提前交纳各种费用后，才领取到该房产的《房屋所有权证》，该协议已履行完毕，上诉人合法拥有该房产100%的产权。本栋住宅于1999年10月已交付职工装修，有关手续是随后陆续补办，时间跨度较大。本单位不反对职工转让住宅，本栋楼多个单元已转让，单位是同意的，并已顺利过户。上诉人按交易习惯只针对房屋本身及房内附属物进行交易，《住宅转让协议》已明确。上诉人承诺在对方办理房产过户时提供如身份证、单位证明文件的帮助。因被上诉人中途以各种手段不履行协议(未支付余款x元)而造成协议未能履行，因而其从未取得本房产的《房屋所有权证》原件及上诉人承诺的帮助，根本不具备讨论或办理过户的基础。被上诉人只支付定金即要求得到《房屋所有权证》原件或要求上诉人提前提供过户帮助是违反《住宅转让协议》的，被上诉人违约的事实是无法掩盖的，被上诉人应承担全部违约责任。三、双方在洽谈该房产转让时，上诉人以该《集资建房协议书》作为该房产的合法来历和保证无第三人主张该房产任何权利的凭证，被上诉人也因此接受该房产，双方签订了《住宅转让协议》。《集资建房协议书》既不是办理过户须提供的文件，协议也未约定在交接当日提供给对方。原审判决书中关于《集资建房协议书》的分析及判定上诉人＂重大违约＂是与事实、相关规定不相符的，损害了上诉人在《住宅转让协议》中的合法权益。上诉请求：1、依法撤销一审的判决；2、依法驳回被上诉人要求解除合同、返还定金、赔偿损失的诉讼请求；3、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人许某答辩称，一、双方签订的《住宅转让协议》合法有效，对双方具有约束力；二、被上诉人已经履行了《住宅转让协议》约定的义务；三、上诉人提供交易的房产具有权利上的限制，且上诉人不能及时提供《住宅转让协议》约定的文件及其附属文件，导致该房产不能办理过户手续，交易无法完成。上诉人一方明显违约，应当承担双倍返还定金合计4万元的违约责任；四、本案上诉人只有陶某某，上诉状上没有邹某某签名，且邹某某没有委托陶某某，陶某某没有合法代理权。从程序上说，邹某某已经确认了一审判决书的效力。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人陶某某上诉无理，请二审法院驳回其上诉，维持原判。
经审理查明，邹某某与陶某某为夫妻关系。2005年5月3日邹某某、陶某某(甲方)与许某(乙方)签订了《住宅转让协议》，约定由甲方将其位于东方市X路X村X幢X号(房权证东字第x号)房产以x元转让给乙方。协议约定：1、2005年5月3日，乙方交付定金人民币贰万元给甲方；2、2005年8月8日为双方交接房产日期。交接时，甲方将本协议房产的房产证原件交给乙方，乙方将房款差人民币陆万叁仟元付清给甲方(房款总计人民币捌万叁仟元整)。3、甲方负责将铁路房改办的单位与职工的售房协议领出交给乙方。4、本协议X年X月X日生效。生效后，本房产的责权益归乙方所有等。协议签订后，同日许某按协议约定将x元定金交付给邹某某、陶某某。2005年8月8日双方约定为交接房产日，但同日在交接房产时，许某以邹某某、陶某某不能提供其与单位签订的《海南省集资合作建房协议书》为由拒付购房款x元，致使双方不能交接房屋，从而引起纠纷。许某因此诉至法院，要求解除双方签订的《住宅转让协议》，由邹某某、陶某某退还定金x元，并互负连带责任。邹某某、陶某某提出抗辩，要求继续履行双方签订的《住宅转让协议》，如许某不同意履行该协议，则定金不退还，并要求许某承担全部违约责任。赔偿房屋的保管费600元、交通住宿费500元、误工费400元、直接诉讼费1000元。
另查明，邹某某、陶某某与广州铁路集团海南铁路总公司于2001年3月20日签订的《海南省集资合作建房协议书》第六条约定：乙方(邹某某)按建筑安装成本全额集资拥有100%产权的住房，居住满5年后，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。乙方部分集资的，产权比例按集资额占建筑安装成本比重确定，拥有部分产权即占有权、使用权、有限处分权和收益权，可以继承，居住满5年后可出售或出租，所得收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，其增值部分按产权比例分配，居住未满5年需要出售的，必须经甲方同意并报房改办批准，或根据有关政策规定，才能提前依法进入市场。邹某某于2005年2月已取得了房权证东字第x号《房屋所有权证》。
二审中，根据双方争议的焦点，即该房屋能否办理房屋所有权变更登记。本院先后给东方市房地产管理所发了调查函及问询函，东方市房地产管理所给本院函复称，东方市X路X村X幢X号(房权证东字第x号)，经过买卖，只要手续齐全，符合办事程序，可以办理房屋所有权过户登记。具体所需材料如下：1、房屋转让协议书；2、单位出具的证明；3、契税、转让税证明；4、买卖双方身份证。邹某某、陶某某提供2006年4月28日海南铁路有限责任公司房产物资部向东方市房管所的证明称，请贵所按规定为该房产所有人邹某某办理该房产的转让、过户事宜。
二审认定上述事实所采信的证据除与一审的相同外，还有东方市房地产管理所于2006年3月27日、4月26日的复函；海南铁路有限责任公司房产物资部向东方市房管所出具的证明。
本院认为，上诉人邹某某、陶某某与被上诉人许某于2005年5月3日签订的《住宅转让协议》，由邹某某、陶某某将其位于东方市X路X村X幢X号(房权证东字第x号)房产转让给许某。双方签订的协议书主体合格，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，该协议应认定为有效协议，双方应按协议约定履行。协议签订后，许某按协议约定向邹某某、陶某某支付定金x元。2005年8月8日为双方协议约定的房屋交接日期，协议约定邹某某、陶某某将房产证原件交给许某，许某将房款差x元交给邹某某、陶某某。在办理交接手续时，由于许某没有按协议约定支付购房余款x元，导致双方发生纠纷。许某诉讼主张邹某某、陶某某没有交付房产证及与其单位签订的售房协议，致使该房屋无法及时过户到其名下。但双方签订的《住宅转让协议》没有约定邹某某、陶某某将其与单位签订的售房协议交给许某的时间，也没有约定办理房屋所有权变更登记的时间。故许某主张邹某某、陶某某违约，请求解除双方签订的《住宅转让协议》，并退回定金x元，没有事实根据，也不符合法律规定，本院不予支持，其诉讼请求无理，应予驳回。由于其合同不能继续履行是由于许某不同意支付购房余款而造成的，许某的行为是属于违约行为，应承担违约责任。由于双方签订《住宅转让协议》已约定了定金条款，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。在本案中，许某是属于给付定金的一方，未按《住宅转让协议》约定支付购房余款，导致双方签订的协议无法履行，许某无权要求返还定金，其诉讼请求邹某某、陶某某退还定金没有事实及法律依据，应予驳回。双方协议约定购房款为x元，定金为x元。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定＂定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十＂，因此，应认定定金为x元。双方签订协议书对定金的约定超过购房款的百分之二十部分，即3400元，不属于定金范围，应由邹某某、陶某某予以退还。原审认定双方签订的合同应予以解除正确，但未作实体判决欠当，应予以纠正；其判决由邹某某、陶某某退还定金x元属于认定事实及判决适用法律错误，应予以撤销。许某提出抗辩称，本案上诉人只有陶某某，上诉状上没有邹某某签名，且邹某某没有委托陶某某，陶某某没有合法代理权，从程序上说，邹某某已经确认了一审判决书的效力。但从上诉状看，虽然只有陶某某签名，但二审案件受理费是由邹某某预付。邹某某对陶某某的上诉并没有不同意见，邹某某与陶某某为夫妻关系，双方之间的行为为表见代理行为。故许某的抗辩理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百零八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，判决如下：
一、撤销海南省东方市人民法院(2005)东民初字第X号民事判决；
二、解除上诉人邹某某、陶某某与被上诉人许某于2005年5月3日签订的《住宅转让协议》；
三、限上诉人邹某某、陶某某在本判决生效之日起十日内将3400元退还给被上诉人许某。
一、二审案件受理费各860元，由上诉人邹某某、陶某某共同负担290元，被上诉人许某负担1430元，二审案件受理费上诉人邹某某、陶某某已预付，本院不予退还，限被上诉人许某于本判决生效之日起十日内支付570元给上诉人邹某某、陶某某。
本判决为终审判决。
审判长文妙
审判员陈海燕
审判员谭永强
二〇〇六年五月八日
书记员冯花
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